경매 낙찰

저당 잡힌 땅에 지은 건물을 남에게 팔았으면 건물도 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 저당권설정자가 저당 잡힌 땅에 건물을 지은 뒤 제3자에게 팔았다면 저당권자는 건물까지 일괄경매할 수 없고 토지만 경매할 수 있습니다. 대법원 판례는 민법 제365조의 일괄경매청구권이 설정자가 건물을 지어 계속 소유하는 경우에만 인정된다고 봅니다. 지금은 건물 등기사항증명서에서 현재 소유자가 누구인지부터 확인해 두십시오.

건물이 남에게 넘어갔다고 해서 토지 저당권까지 약해졌다고 걱정할 필요는 없습니다. 토지에 대한 저당권 실행은 그대로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 6월 B씨는 A씨에게 2억원을 빌려주면서 A씨 소유 빈 땅에 저당권을 설정받았습니다. A씨는 2024년 8월 그 땅에 다세대주택을 지어 보존등기를 마쳤고, 2025년 2월 건물을 C씨에게 팔았습니다. 2026년 3월 빚을 받지 못한 B씨는 토지와 건물을 함께 경매할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

설정자가 건물을 남에게 팔았으면 일괄경매를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지은 경우 저당권자는 토지와 함께 건물에도 경매를 청구할 수 있지만, 대법원은 이 일괄경매청구권이 저당권설정자가 건물을 지어 소유하고 있는 경우에 한한다고 보았습니다. 설정자가 건물을 지어 보존등기를 마친 뒤 제3자에게 팔아 경매개시결정 당시 건물이 제3자 소유였던 사안에서, 대법원은 건물에 대한 일괄경매를 허용하지 않았습니다.

이유는 제도의 목적에 있습니다. 일괄경매는 저당권설정자가 자기 토지에 지은 건물이 경매 후 철거되는 사회경제적 손실을 막고, 저당권자의 경매를 쉽게 하려는 제도입니다. 저당권과 무관한 제3자의 재산인 건물까지 저당권자가 팔 수 있게 하는 제도는 아닙니다.

일괄경매가 안 되면 토지만 경매해야 하나요?

그렇습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칠 뿐 독립한 건물에는 미치지 않으므로, 저당권자는 토지만 경매를 신청합니다. 건물에 대해 따로 돈을 받으려면 채무자 소유 다른 재산에 판결 등 집행권원을 받아 강제집행을 하는 수밖에 없습니다.

토지만 경매하면 건물이 서 있는 땅이라는 이유로 매각가격이 낮아질 수 있습니다. 저당권자는 감정평가서에서 건물로 인한 감가가 얼마나 반영됐는지 확인하고, 배당받지 못한 부분은 채무자에게 일반채권으로 청구합니다.

토지만 경매되면 건물을 산 사람은 어떻게 되나요?

토지 매수인이 건물 소유자에게 철거와 토지 인도를 요구할 수 있습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 성립하는데, 빈 땅에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 판례입니다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결의 보충의견도 이 점을 판례·통설로 설명합니다.

건물을 산 제3자는 건물 매도인인 설정자에게 담보책임이나 손해배상을 물을 수 있는지 따로 따져야 합니다. 토지 매수인과는 건물 매수나 토지 임대 같은 협의가 현실적인 선택지가 됩니다.

건물 소유자는 언제를 기준으로 판단하나요?

경매개시결정 당시 건물이 누구 소유인지로 판단합니다. 대법원 99마146 결정 사안도 경매개시결정 당시 건물 소유권이 설정자가 아닌 제3자에게 넘어가 있었다는 점을 들어 일괄경매를 허용하지 않았습니다. 저당권자가 건물 양도 전에 일괄경매를 신청했는지, 양도 뒤에 신청했는지가 결론을 가릅니다. 건물 매수 계약만 하고 이전등기를 마치기 전이라면 아직 설정자 소유이므로 서둘러 신청하는 편이 낫습니다.

일괄경매 불가 대응 순서

• 건물 등기부 확인 - 건물 소유자가 설정자인지 제3자인지 확인합니다. 제3자라면 일괄경매는 안 됩니다.
• 토지 경매 신청 - 토지에 대해서만 담보권 실행 경매를 신청합니다. 저당권 자체는 그대로 실행됩니다.
• 감정평가 점검 - 건물로 인한 토지 감가가 적정한지 확인합니다. 배당액이 여기서 정해집니다.
• 부족분 청구 - 배당으로 다 받지 못한 채권은 채무자에게 소송이나 지급명령으로 청구합니다. 판결로 다른 재산에 강제집행합니다.
• 건물 처리 협의 - 토지 매수인과 건물 소유자 사이에서 철거·매수·임대를 협의합니다. 협의가 안 되면 철거 소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 양도가 저당권자를 해하려는 사해행위이거나 양도가 가장매매라면 양도 경위와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물을 판 뒤에는 일괄경매가 완전히 안 되나요?
  경매개시결정 당시 건물이 제3자 소유라면 안 됩니다. 대법원은 민법 제365조의 일괄경매청구권이 저당권설정자가 건물을 축조해 소유하고 있는 경우에 한한다고 보고, 건물이 제3자에게 넘어간 사안에서 일괄경매를 허용하지 않았습니다.
• 토지 저당권이 건물에도 미치나요?
  미치지 않습니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치는데, 토지 위의 건물은 토지와 별개의 부동산이어서 토지 저당권의 효력 범위 밖에 있습니다. 그래서 건물까지 팔려면 일괄경매 요건을 갖추거나 따로 집행권원을 받아야 합니다.
• 토지만 경매되면 건물은 철거되나요?
  철거 요구를 받을 수 있습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 성립하고, 빈 땅에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물에는 성립하지 않는다는 것이 판례입니다. 토지 매수인은 건물 소유자에게 철거와 토지 인도를 청구할 수 있어 협의가 필요합니다.
• 일괄경매가 됐다면 건물 대금도 받나요?
  일괄경매가 되더라도 받지 못합니다. 토지 저당권자는 설정자가 지은 건물에 대해 토지와 함께 경매를 청구할 수 있지만 그 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 일괄경매는 건물 대금을 가져가는 제도가 아니라 경매를 쉽게 하려는 제도입니다.
• 건물 양도가 빚을 피하려는 거래라면요?
  사해행위취소를 검토할 수 있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자는 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다.
• 경매로 부족한 돈은 어떻게 받나요?
  채무자에게 일반채권으로 청구합니다. 토지 경매의 배당으로 다 받지 못한 원리금은 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받은 뒤 채무자의 다른 재산에 강제집행을 합니다. 채무자에게 건물 매각대금이 남아 있다면 그 예금 등에 가압류를 먼저 검토합니다.

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