경매 낙찰

저당 잡힌 집을 헐고 새로 지었는데 옛 건물 저당권으로 새 건물도 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 옛 건물을 헐고 새로 지은 건물에는 옛 건물 저당권의 효력이 미치지 않아 그 저당권만으로 새 건물을 경매할 수는 없습니다. 다만 토지 저당권은 살아 있으므로 민법 제365조에 따라 토지와 새 건물을 함께 경매하는 일괄경매는 청구할 수 있습니다. 지금은 토지 등기부의 저당권 순위와 새 건물의 보존등기 내용을 확인하십시오.

토지만 경매하면 건물 때문에 값이 떨어질까 걱정할 필요는 적습니다. 이 경우 새 건물에는 법정지상권이 생기지 않는다는 것이 판례입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 4억원을 빌려주고 B씨 소유 토지와 2층 단독주택에 공동저당을 설정했습니다. B씨는 2024년 주택을 헐고 그 자리에 4층 상가주택을 지어 2025년 보존등기를 한 뒤 C은행에 새 근저당을 설정해 주었습니다. 옛 주택 등기부는 폐쇄되지 않은 채 남아 있었고, 토지만 경매하면 3억원 정도밖에 안 될 것 같아 A씨는 옛 저당권으로 새 건물까지 경매할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옛 건물 저당권은 새로 지은 건물에도 미치나요?

미치지 않습니다. 옛 건물을 헐고 새로 지으면 위치·구조·재료가 비슷해도 두 건물은 같은 건물이 아닙니다. 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결은 멸실된 옛 건물의 근저당등기는 무효이고, 그 등기로 진행한 경매에서 새 건물을 사도 소유권을 얻지 못한다고 보았습니다.

저당권 효력은 저당부동산에 부합한 물건과 종물에만 미칩니다. 증축이나 수리로 기존 건물과 동일성이 유지되는 경우라면 저당권이 현재 건물에 그대로 미치지만, 철거 후 신축은 여기에 해당하지 않습니다.

그러면 토지 저당권으로 새 건물까지 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지으면 저당권자는 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있습니다. 토지·건물 공동저당 후 옛 건물을 헐고 새로 지은 경우도, 새 건물은 토지 저당권이 설정된 뒤에 지어진 건물이므로 나대지에 저당권을 설정한 뒤 건물을 지은 경우와 같이 일괄경매를 청구할 수 있다고 봅니다.

다만 새 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제365조 단서가 그렇게 정하고 있습니다. 토지 매각대금에서만 저당권 순위대로 먼저 받고, 모자란 금액은 일반채권자로서 받아야 합니다. 일괄경매는 토지 경매가 쉽게 이뤄지도록 하려는 제도이지 건물 대금까지 담보해 주는 제도가 아닙니다.

토지 매각대금으로 모자란 돈은 어떻게 받나요?

집행권원을 갖춰 배당요구를 하거나 가압류를 해 두어야 합니다. 저당권은 새 건물 대금에 대해 우선권이 없으므로 대여금 판결이나 공정증서 같은 집행권원이 있어야 일반채권자로서 건물 대금에서 배당을 받을 수 있습니다. 새 건물에 다른 사람의 저당권이 먼저 잡혀 있으면 그 사람이 건물 대금에서 앞섭니다.

새 건물 소유자에게 법정지상권이 생기나요?

특별한 사정이 없으면 생기지 않습니다. 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결은 토지·건물 공동저당 후 건물이 철거되고 새 건물이 지어져 공동저당권자가 새 건물의 교환가치를 얻지 못하게 된 경우, 경매로 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 보았습니다.

철거 후 신축 건물 경매 대응 순서

• 동일성 확인 - 건축물대장·사용승인일·현장 사진으로 철거 후 신축인지, 증축인지 가립니다. 증축이면 옛 저당권이 그대로 미칩니다.
• 등기 정리 상태 확인 - 옛 건물 등기부 폐쇄 여부와 새 건물 보존등기, 새 저당권 설정일을 확인합니다. 두 등기가 함께 남아 있는 경우가 많습니다.
• 일괄경매 신청 - 토지 저당권으로 토지와 새 건물의 일괄경매를 신청합니다. 건물이 채무자 소유여야 합니다.
• 집행권원 확보 - 토지 대금으로 모자랄 것 같으면 대여금 청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받습니다. 배당요구의 요건입니다.
• 배당표 확인 - 토지 대금과 건물 대금이 따로 계산됐는지 확인합니다. 섞였으면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 건물이 제3자 명의로 보존등기됐거나 공사가 끝나지 않아 등기가 없으면 건물 소유 관계를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당권자의 일괄경매 신청과 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 옛 건물 등기부가 폐쇄 안 됐는데도 무효인가요?
  무효입니다. 건물이 멸실되면 그 등기부는 폐쇄될 대상이고, 새 건물의 권리관계를 옛 등기부에 옮겨 적어도 진실에 맞지 않는 등기로서 효력이 없습니다. 대법원 92다15574 판결은 이런 등기에 기초한 경매로는 소유권을 얻지 못한다고 보았습니다.
• 수리나 증축만 했다면 결론이 다른가요?
  다릅니다. 증축 부분이 구조상·이용상 독립성이 없어 기존 건물과 동일성이 유지되면 저당권은 현재 건물 전체에 미칩니다. 증축 부분은 저당부동산에 부합한 것으로 보기 때문입니다. 동일성은 건축물대장과 공사 내용을 보고 판단합니다.
• 일괄경매는 누구 건물이어야 하나요?
  저당권설정자가 지은 건물이어야 합니다. 민법 제365조는 설정자가 건물을 축조한 때를 정하고 있습니다. 설정자로부터 토지를 넘겨받은 사람이 지어 소유한 건물도 일괄경매 대상이 될 수 있지만, 제3자 소유 건물은 따로 검토합니다.
• 새 건물 매각대금은 누가 먼저 받나요?
  새 건물에 설정된 저당권자가 먼저 받습니다. 토지 저당권자는 건물 대금에 우선변제권이 없으므로, 집행권원을 갖추고 배당요구를 해 일반채권자 순위로 배당받습니다. 건물 저당권자와 일반채권자 순서는 등기와 배당요구 시점으로 정해집니다.
• 토지만 경매하면 새 건물 때문에 값이 떨어지나요?
  크게 떨어지지 않는 경우가 많습니다. 대법원 2009다66150 판결 등은 공동저당 후 철거·신축된 건물에는 원칙적으로 법정지상권이 생기지 않는다고 보았습니다. 매수인은 새 건물 철거를 청구할 수 있으므로 토지 가치가 유지됩니다.
• 집행권원 없이 배당요구할 수 있나요?
  새 건물 대금에서는 어렵습니다. 부동산 경매에서 배당요구를 할 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 가압류 채권자, 우선변제청구권자 등입니다. 판결 전이라면 새 건물에 가압류를 해 두는 방법을 검토합니다.

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