경매 낙찰

임의경매로 산 건물, 전 주인이 가진 지상권도 등기 없이 넘어오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물 소유를 위한 지상권에도 미치므로, 경매로 건물을 산 사람은 특별한 사정이 없으면 지상권도 등기 없이 취득합니다. 대법원 95다52864 판결은 민법 제358조를 유추하고 제187조를 적용해 이렇게 보았습니다. 지금은 매각물건명세서에 철거 조건이 붙어 있었는지부터 확인하십시오.

토지 소유자와 따로 지상권 약정을 새로 맺지 않았다는 이유만으로 건물을 철거할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 저당권 실행을 위한 임의경매에서 상가 건물을 3억 2천만원에 매수했습니다. 전 건물주는 2019년 토지 소유자 B씨와 지상권설정계약을 맺고 등기까지 해 둔 상태였습니다. 그런데 2026년 2월 B씨는 A씨와는 지상권 약정을 한 적이 없으니 건물을 철거하고 땅을 비우라고 요구했고, A씨는 경매로 건물을 산 자신에게도 지상권이 넘어왔는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 저당권의 효력이 지상권에도 미치나요?

미칩니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결은 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다는 민법 제358조 본문을 유추해, 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물에 종된 권리인 건물 소유 목적의 지상권에도 미친다고 보았습니다.

지상권은 건물을 그 자리에 두기 위한 권리여서 건물과 떨어져서는 의미가 적습니다. 그래서 건물에 설정된 저당권이 실행되면 매수인은 건물과 함께 그 건물을 위한 지상권까지 취득하는 구조가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제358조도 같은 문언입니다.

경매 매수인은 지상권 이전등기 없이도 권리를 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 95다52864 판결은 건물 저당권이 실행되어 매수인이 건물 소유권을 취득했다면, 경매 뒤 건물을 철거한다는 매각조건 같은 특별한 사정이 없는 한 매수인은 건물 소유를 위한 지상권도 민법 제187조에 따라 등기 없이 당연히 취득한다고 보았습니다.

경매는 법률의 규정에 의한 물권 취득이어서 등기 없이 효력이 생깁니다. 다만 이렇게 취득한 지상권을 다시 팔거나 담보로 제공하려면 먼저 지상권 이전등기를 마쳐야 합니다. 또 매수인이 건물을 제3자에게 팔면 특별한 사정이 없는 한 종된 권리인 지상권도 함께 양도한 것으로 봅니다.

전 건물주가 밀린 지료도 매수인이 책임지나요?

지료 약정이 등기되어 있지 않다면 책임지지 않습니다. 95다52864 판결은 지료액이나 지급 시기 같은 지료 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료 등기가 없으면 토지 소유자가 전 지상권자의 지료 연체 사실을 들어 지상권을 넘겨받은 사람에게 대항하지 못한다고 보았습니다.

그래서 전 건물주의 지료 연체를 이유로 한 지상권 소멸청구도 지료 등기가 없으면 매수인에게 주장하기 어렵습니다. 다만 매수인이 건물을 취득한 뒤의 지료는 매수인이 내야 하므로, 토지 소유자와 지료를 새로 정리해 두는 편이 안전합니다.

경매 건물 지상권 대응 순서

• 매각조건 확인 - 매각물건명세서에 철거 조건이나 지상권 제외 기재가 있는지 봅니다. 특별한 사정이 없으면 지상권이 넘어옵니다.
• 지상권 내용 확인 - 토지 등기부에서 지상권 목적과 존속기간, 지료 등기 여부를 확인합니다. 남은 기간이 권리 범위입니다.
• 철거 요구에 서면 답변 - 경매로 지상권을 함께 취득했다는 사실을 적어 답합니다. 소송이 오면 같은 내용으로 항변합니다.
• 지상권 이전등기 - 토지 소유자에게 지상권 이전등기 협조를 요구합니다. 거부하면 등기 청구 소송을 검토합니다.
• 지료 정리 - 취득일 이후 지료를 협의해 지급합니다. 전 건물주 연체분은 지료 등기 여부로 책임을 가립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각물건명세서에 철거 조건이 있었거나 지상권 존속기간이 이미 끝났다면 경매 기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 뒤 건물 철거·토지 인도를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각조건에 철거가 있으면 어떻게 되나요?
  지상권을 취득하지 못할 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건에서 경매되었다는 등 특별한 사정이 있으면 매수인이 지상권을 당연히 취득하지 않는다는 취지로 예외를 두었습니다. 매각물건명세서를 먼저 확인해야 합니다.
• 지상권 이전등기를 하지 않으면 불이익이 있나요?
  등기 없이 취득한 지상권은 등기를 하지 않으면 처분하지 못합니다. 민법 제187조 단서가 이를 정하므로, 건물을 팔거나 지상권을 담보로 제공하려면 먼저 이전등기를 마쳐야 합니다. 토지 소유자가 협조하지 않으면 등기 청구 소송으로 해결합니다.
• 건물을 다시 팔면 지상권도 따라가나요?
  특별한 사정이 없으면 따라갑니다. 95다52864 판결은 매수인이 건물을 제3자에게 양도한 때에는 민법 제100조 제2항을 유추해 건물과 함께 종된 권리인 지상권도 양도하기로 한 것으로 본다고 판단했습니다. 매매계약서에 지상권 이전을 명시해 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 지상권 존속기간은 새로 시작되나요?
  새로 시작되지 않고 전 건물주가 설정받은 지상권의 남은 기간이 이어집니다. 매수인은 기존 지상권을 그대로 넘겨받으므로 토지 등기부에 적힌 존속기간 만료일이 기준입니다. 만료가 가까우면 갱신청구와 건물 매수청구를 미리 검토합니다.
• 전 건물주가 밀린 지료로 소멸청구를 당할 수 있나요?
  지료 등기가 없다면 어렵습니다. 95다52864 판결은 지료 약정을 등기하지 않은 이상 토지 소유자가 구 지상권자의 지료 연체 사실로 지상권 양수인에게 대항하지 못한다고 보았습니다. 토지 등기부의 지상권 란에 지료가 적혀 있는지 확인합니다.
• 토지 소유자가 지료를 새로 올려 달라면요?
  지료가 상당하지 않게 되었을 때 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다. 민법 제286조는 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가 변동으로 지료가 상당하지 않게 된 때 증감청구를 인정합니다. 합의가 안 되면 법원이 감정으로 정합니다.

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