재산 찾기

보증금반환채권을 넘겨받았는데 임차인이 안 나가면 대신 명도 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대차보증금반환채권의 양수인은 임대인을 대위해 임차인에게 명도를 청구할 수 있고, 이때 임대인의 무자력은 필요하지 않습니다. 대법원은 명도가 먼저 이루어져야 보증금을 받을 수 있어 임대인의 자력과 무관하다고 보았습니다. 지금은 양도 통지서가 임대인에게 도달했는지 확인하십시오.

임대인이 부자라는 사정은 걱정하지 않아도 됩니다. 이 유형의 대위에서는 임대인의 재산 상태를 따지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 B씨에게 5천만 원을 빌려주고, 그 대신 B씨가 임대인 C씨에게서 받을 상가 임대차보증금 반환채권 5천만 원을 넘겨받았습니다. B씨는 양도 사실을 C씨에게 내용증명으로 알렸습니다. 임대차는 2026년 3월 끝났지만 B씨는 가게를 비우지 않았고, C씨는 B씨가 나가야 보증금을 준다고 합니다. C씨는 재산이 넉넉한 건물주입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 재산이 많아도 임차인에게 명도를 대위 청구할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 대법원은 채권자대위에는 채무자의 무자력이 필요한 것이 보통이지만, 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 보증금을 받기 위해 임차인의 명도가 먼저 이루어져야 해서 임대인을 대위해 명도를 구하는 경우에는 임대인의 자력 유무와 관계가 없으므로 무자력이 필요 없다고 판시했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」상 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다. 양수인의 보증금반환채권이 피보전채권이고, 임대인의 임차인에 대한 인도청구권이 대위 대상입니다.

왜 명도가 먼저 이루어져야 하나요?

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계입니다. 임차인이 가게를 비우지 않으면 임대인은 보증금 지급을 거절할 수 있고, 보증금반환채권을 넘겨받은 양수인도 같은 항변을 받습니다.

그래서 양수인이 보증금을 받으려면 임차인이 먼저 나가야 합니다. 임대인이 명도를 구하지 않고 있다면 양수인이 임대인을 대위해 임차인에게 인도를 청구하는 것입니다. 이 청구와 보증금 반환 청구는 한 소송에서 함께 할 수 있습니다. 판결 주문은 보통 임차인은 임대인에게 점포를 인도하고, 임대인은 인도받는 것과 동시에 양수인에게 보증금을 지급하라는 형태가 됩니다.

양도 통지 뒤 임대차를 연장하면 어떻게 되나요?

양도 통지를 받은 뒤 임대인과 임차인이 임대차를 갱신하거나 기간을 연장하기로 합의해도 그 효과는 양수인에게 미치지 않습니다. 같은 88다카4253 판결이 판단한 부분입니다. 따라서 양수인은 원래 기간이 끝난 것을 전제로 명도와 보증금 반환을 구할 수 있습니다.

다만 법률에 따라 자동으로 갱신되는 경우는 따로 봐야 합니다. 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신이 문제 되면 통지 시점과 갱신 사유를 날짜별로 따져야 합니다. 양도 통지는 확정일자 있는 증서로 해야 제3자에게도 대항할 수 있습니다.

보증금반환채권 양수인 명도 대위 대응 순서

• 양도 통지 확인 - 내용증명 도달일을 확인합니다. 확정일자 있는 증서인지도 봅니다.
• 기간 만료 확인 - 임대차계약서로 원래 만료일을 확인합니다. 통지 뒤 연장 합의는 양수인에게 효력이 없습니다.
• 임대인에게 청구 - 보증금 반환을 요구하고 명도 계획을 묻습니다. 임대인이 움직이지 않으면 대위를 준비합니다.
• 명도 대위 소송 - 임대인을 대위해 임차인에게 인도를, 임대인에게 보증금 반환을 함께 청구합니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사했거나 보증금에 다른 채권자의 압류가 있다면 계약서와 등기·송달 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양수인이 임차인에게 직접 나가라고 할 수 있나요?
  임대인을 대위하면 할 수 있습니다. 양수인은 임대차의 당사자가 아니어서 자기 이름으로는 명도를 구할 권리가 없지만, 민법 제404조 제1항에 따라 임대인의 인도청구권을 대위 행사할 수 있습니다. 소송에서는 임대인과 임차인을 함께 피고로 삼습니다.
• 임대인이 재산이 많으면 대위가 안 되나요?
  됩니다. 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결은 보증금반환채권 양수인이 명도를 대위 청구하는 경우 임대인의 자력 유무는 관계가 없으므로 무자력을 요건으로 하지 않는다고 보았습니다.
• 양도 통지는 어떻게 해야 하나요?
  양도인인 임차인이 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 합니다. 민법 제450조 제1항이 정한 대항요건입니다. 양수인이 임차인 이름으로 통지하면 효력이 문제 될 수 있으므로 임차인이 직접 내용증명으로 보내는 방식이 안전합니다.
• 통지 뒤 임대차를 연장했다면요?
  그 연장 합의는 양수인에게 효력이 없습니다. 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결은 양도 통지 후 임대차계약의 갱신이나 기간 연장 합의가 명시적이든 묵시적이든 양수인에게 미치지 않는다고 판시했습니다.
• 다른 채권자가 보증금을 압류하면요?
  양도와 압류의 우선순위는 확정일자 있는 통지의 도달일과 압류명령 송달일을 비교해 정합니다. 민법 제450조 제2항에 따라 확정일자 있는 증서로 통지해야 압류채권자 같은 제3자에게 대항할 수 있습니다.
• 임대인은 보증금을 언제 줘야 하나요?
  임차인이 목적물을 인도할 때 함께 주면 됩니다. 보증금 반환과 인도는 민법 제536조 제1항의 동시이행 관계여서, 판결 주문도 명도가 이루어지는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 형태가 됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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