재산 찾기

순차 이전등기 소송에서 중간 매도인이 청구를 인낙하면 원래 소유자는 이를 다툴 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 중간 매도인이 매수인의 등기청구를 인낙했다면 원래 소유자는 매수인의 중간 매도인에 대한 등기청구권이 없다고 다툴 수 없습니다. 판례는 인낙으로 피보전채권의 존재가 증명된 것으로 보고, 법원은 원래 소유자에 대한 중간 매도인의 등기청구권이 있는지를 심리해야 한다고 봅니다. 지금은 원래 소유자가 중간 매도인에게 등기를 넘겨줄 의무가 있는지를 다툴 자료를 모으십시오.

원래 소유자가 할 수 있는 다툼이 없어지는 것은 아닙니다. 다툴 대상이 원고와 중간 매도인의 관계에서 나와 중간 매도인의 관계로 옮겨갈 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에게 토지를 팔기로 했는데 잔금 정산 문제로 등기를 넘기지 않고 있었습니다. B씨는 그 토지를 다시 C씨에게 팔았고, C씨는 2025년 10월 A씨와 B씨를 함께 피고로 삼아 A씨는 B씨에게, B씨는 C씨에게 소유권이전등기를 하라는 소송을 냈습니다. B씨는 첫 변론기일에 C씨의 청구를 인낙했고, A씨는 B씨와 C씨의 매매가 가짜라며 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중간 매도인이 인낙하면 원래 소유자는 피보전채권을 다툴 수 없나요?

다툴 수 없습니다. 대법원은 순차 이전등기 청구 소송에서 중간 매도인이 최종 매수인의 청구를 인낙했다면 최종 매수인이 중간 매도인에 대해 등기청구권을 가진다는 점은 증명되었다고 보고, 원래 소유자가 그 등기청구권의 존재를 다툴 수 없다고 판시했습니다. 인낙을 변론조서에 적으면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다. 최종 매수인 C씨의 B씨에 대한 등기청구권이 피보전채권이고, B씨의 A씨에 대한 등기청구권이 대위 대상입니다. 인낙은 앞의 것을 확정할 뿐 뒤의 것에는 영향이 없습니다.

그러면 원래 소유자는 무엇을 다툴 수 있나요?

원래 소유자는 중간 매도인이 자신에게 가진 등기청구권이 없거나 조건이 붙어 있다는 점을 다툴 수 있습니다. 대법원은 위 사건에서 원심이 피보전채권이 없다고 보고 청구를 기각한 것을 파기하면서, 중간 매도인의 원래 소유자에 대한 등기청구권이 있는지 심리했어야 한다고 보았습니다. 사례의 A씨는 B씨가 잔금을 다 치르지 않았다면 동시이행 항변을 할 수 있습니다.

매매계약이 해제되었거나 무효라면 그 사정도 A씨가 주장할 수 있습니다. 다만 B씨의 채무불이행을 이유로 해제하려면 해제 요건을 갖춘 통지가 먼저 있어야 합니다.

인낙이 짜고 한 것이라면 어떻게 하나요?

인낙은 원고와 중간 매도인 사이에서만 효력이 있고, 원래 소유자의 권리까지 처분하지는 못합니다. 원래 소유자는 인낙과 관계없이 자기 매매계약상 항변을 모두 주장할 수 있으므로, 인낙 자체의 효력을 다투기보다 자기 항변을 입증하는 편이 실익이 큽니다. 중간 매도인과 최종 매수인이 원래 소유자를 해할 목적으로 허위 매매를 꾸몄다는 증거가 있다면 별도로 다툴 수 있습니다.

순차 등기 대위소송 대응 순서

• 소송 구조 확인 - 소장에서 누가 누구에게 무엇을 청구하는지 도식으로 정리합니다. 피보전채권과 대위 대상 권리를 구분합니다.
• 내 계약 점검 - 중간 매도인과의 매매계약서, 대금 수령 내역을 확인합니다. 잔금이 남았으면 동시이행 항변을 준비합니다.
• 해제 여부 확인 - 중간 매도인의 채무불이행이 있었는지, 해제 통지를 했는지 봅니다. 해제 요건을 갖췄다면 그 사실을 주장합니다.
• 답변서 작성 - 인낙된 부분은 다투지 않고 내 의무의 존부와 범위에 답변을 집중합니다.
• 가처분 확인 - 최종 매수인이 처분금지가처분을 해 두었는지 등기부로 확인합니다. 제3자 처분 여부 판단에 영향을 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간생략등기 합의가 있었거나 토지거래허가구역 안의 토지라면 계약서와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 채권자대위소송의 공격·방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인낙이 무엇인가요?
  피고가 원고의 청구가 이유 있다고 인정하는 법정 진술입니다. 민사소송법 제220조에 따라 인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적으면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 순차 등기 소송에서 중간 매도인이 인낙하면 최종 매수인은 중간 매도인에 대한 등기청구권을 확정적으로 인정받습니다.
• 원래 소유자는 원고와 중간 매도인의 매매가 무효라고 주장할 수 없나요?
  중간 매도인이 인낙한 이상 그 주장은 받아들여지지 않습니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다18741 판결은 인낙으로 최종 매수인의 중간 매도인에 대한 등기청구권이 증명되었으므로 원래 소유자가 그 존재를 다툴 수 없다고 보았습니다. 원래 소유자는 자기와 중간 매도인 사이의 의무만 다툴 수 있습니다.
• 잔금을 못 받았으면 등기를 안 넘겨도 되나요?
  잔금 지급과 동시에 넘겨주면 됩니다. 매도인의 등기이전 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 원래 소유자는 대위소송에서도 중간 매도인이 잔금을 주지 않았다는 항변을 할 수 있습니다. 이 항변이 받아들여지면 잔금을 받는 것과 동시에 이전등기하라는 판결이 나옵니다.
• 채권자대위소송의 판결은 원래 소유자에게 어떤 효력이 있나요?
  원래 소유자는 피고로서 판결의 직접 당사자입니다. 판결이 확정되면 최종 매수인은 민법 제404조 제1항에 따라 중간 매도인을 대위해 원래 소유자에게서 중간 매도인 앞으로 등기를 넘기고, 이어서 자기 앞으로 등기를 넘길 수 있습니다. 원래 소유자의 항변은 변론 종결 전에 모두 내야 합니다.
• 원래 소유자가 먼저 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?
  최종 매수인이 처분금지가처분을 해 두지 않았다면 제3자가 먼저 등기를 마칠 수 있습니다. 이 경우 최종 매수인은 등기를 받지 못하고 손해배상 문제로 넘어가며, 원래 소유자는 중간 매도인에게 이중매매 책임을 질 수 있습니다. 대위소송 중 처분은 분쟁을 키우므로 등기부와 가처분 여부를 먼저 확인하십시오.
• 중간 매도인과 계약을 해제했으면 대위소송은 어떻게 되나요?
  해제가 적법하면 중간 매도인의 등기청구권이 없어지므로 대위 청구는 기각됩니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다18741 판결 취지대로 법원은 중간 매도인의 원래 소유자에 대한 등기청구권이 있는지를 심리하므로, 해제 통지의 내용과 도달일, 해제 사유를 증명하는 자료를 제출하면 됩니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성