등기·명의신탁

근저당 채무자가 계약인수로 바뀌면 옛 채무자의 빚도 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권이 확정되기 전에 채무자가 바뀌면 그 근저당권은 바뀐 뒤의 채무자에 대한 채권만 담보합니다. 근저당은 확정 전까지 채무자와 채무 범위를 바꿀 수 있고, 바뀐 뒤에는 옛 채무자에 대한 채권이 담보 범위에서 빠진다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 등기부의 채무자 변경 부기등기 날짜와 인수계약서에 어떤 채무를 넘겼는지부터 확인해 두십시오.

채무자가 바뀌었다고 근저당권을 새로 설정할 필요는 없습니다. 확정 전이라면 기존 근저당권에 채무자 변경 부기등기만 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 자기 상가에 은행 앞으로 근저당권을 설정하고 운영자금 3억원을 빌렸습니다. 2025년 10월 A씨는 사업을 B씨에게 넘기면서 은행과 계약인수 합의를 하고 근저당 채무자를 B씨로 바꾸는 부기등기를 마쳤는데, 합의서에는 2억원 대출 1건만 B씨가 인수한다고 적혔습니다. 은행은 A씨 명의로 남은 1억원도 이 근저당권으로 회수하겠다고 통지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 채무자가 바뀌면 옛 채무자의 빚은 어떻게 되나요?

근저당권이 확정되기 전에 채무자가 바뀌면, 그 근저당권은 바뀐 뒤의 채무자에 대한 채권만 담보하고 옛 채무자에 대한 채권은 담보하지 않습니다. 근저당은 계속적 거래에서 생기는 불특정 채권을 한도액 안에서 담보하는 제도라서, 확정 전에는 채무의 소멸이나 이전이 근저당권에 영향을 주지 않고 당사자가 채무자와 채무 범위를 바꿀 수 있습니다.

대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결은 채무의 범위나 채무자가 변경되면 당연히 변경 후의 채무자에 대한 채권만 담보되고, 변경 전 채무자에 대한 채권은 담보 범위에서 제외된다고 보았습니다. 옛 채무자에게 남은 대출금이 있다면 채권자는 그 돈을 이 근저당권으로 회수할 수 없고, 옛 채무자의 다른 재산이나 보증으로 받아야 합니다.

인수인이 떠안은 옛 채무는 담보되나요?

인수인이 계약인수나 채무인수로 옛 채무를 넘겨받았다면, 그 채무는 이제 인수인의 채무이므로 변경 후 채무자에 대한 채권으로 담보될 수 있습니다. 거꾸로 채무인수를 원인으로 채무자를 바꾼 경우에는 인수된 옛 채무만 담보되고, 인수인이 나중에 다른 원인으로 진 새 채무까지 담보되지는 않습니다.

그래서 변경 계약서에 「기존 여신 일체를 인수」인지, 「특정 대출 1건만 인수」인지가 결론을 가릅니다. 등기부에는 채무자 이름만 바뀌어 보이므로, 어떤 채무가 넘어갔는지는 계약서와 은행의 여신 내역으로 확인해야 합니다.

근저당권은 언제 확정되나요?

근저당권은 존속기간이 끝나거나, 기본계약이 해지되거나, 근저당권자가 경매를 신청하는 등의 사유가 생기면 확정됩니다. 확정된 뒤에는 채무자 변경으로 담보 범위를 바꿀 수 없고, 확정 당시의 채권만 한도액 안에서 담보됩니다. 이자는 한도액 안에 들어간 것으로 봅니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제357조로 보아도 원안의 결론은 같습니다. 등기 절차는 「부동산등기법」에 따라 채무자 성명과 주소를 등기사항으로 기록합니다.

근저당 채무자 변경 대응 순서

• 등기부 확인 - 채무자 변경 부기등기의 접수일과 등기원인(계약인수·채무인수)을 봅니다. 이 날짜가 담보 범위를 나누는 기준이 됩니다.
• 인수 계약서 확보 - 계약인수 합의서나 채무인수 약정서에서 넘어간 채무 목록을 확인합니다. 특정 채무만 넘겼다면 나머지는 옛 채무자에게 남습니다.
• 여신 내역 대조 - 은행이나 채권자가 발급한 대출 잔액 내역을 채무자별로 나눕니다. 옛 채무자 명의 잔액은 이 근저당권으로 회수되지 않습니다.
• 확정 여부 점검 - 변경 전에 경매신청이나 기본계약 해지가 있었는지 확인합니다. 이미 확정됐다면 채무자 변경의 효력부터 다퉈야 합니다.
• 배당·말소 대응 - 경매 배당표에 옛 채무자 채권이 들어가 있으면 배당이의를 검토하고, 새 채무자 채무를 다 갚았다면 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 물상보증인이 채무자 변경에 동의했는지나 포괄근저당 약정서의 문구가 다투어지면 계약서와 등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 청구와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무자가 바뀌면 옛 채무자의 빚은 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 근저당 채무자 변경은 어떤 채권을 이 근저당권으로 담보할지를 바꾸는 것일 뿐, 옛 채무자와 채권자 사이의 채권·채무를 없애지는 않습니다. 옛 채무자에게 남은 대출금은 담보 없는 채권이 되어, 채권자는 옛 채무자의 다른 재산이나 보증인을 상대로 받아야 합니다.
• 채무자 변경을 하려면 근저당권을 새로 설정해야 하나요?
  아닙니다. 근저당권이 확정되기 전이라면 기존 근저당권에 채무자 변경 부기등기를 하면 됩니다. 순위는 처음 설정한 근저당권의 순위가 유지됩니다. 다만 확정된 뒤에는 채무자를 바꿔 새 채권을 담보하게 할 수 없으므로, 경매신청이나 기본계약 해지가 있었는지 먼저 확인해야 합니다.
• 인수인이 나중에 새로 빌린 돈도 담보되나요?
  채무인수를 원인으로 채무자를 바꾼 경우에는 원칙적으로 담보되지 않습니다. 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다56204 판결은 이 경우 근저당권이 인수인이 넘겨받은 옛 채무만 담보하고, 인수인이 그 뒤 다른 원인으로 진 새 채무까지 담보하지는 않는다고 보았습니다. 새 채무를 담보하려면 별도 약정과 등기가 필요합니다.
• 근저당권은 언제 확정되나요?
  존속기간 만료, 기본계약의 해지, 근저당권자의 경매신청 등으로 확정됩니다. 경매를 신청하면 신청한 때에 확정되고, 그 뒤 생긴 원금 채권은 담보되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 확정 뒤에는 채무자나 채무 범위를 바꿔 담보 범위를 넓힐 수 없습니다.
• 이자도 한도액과 별도로 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 민법 제357조 제2항은 근저당의 경우 채무의 이자를 한도액 안에 산입한 것으로 봅니다. 원금과 이자, 지연손해금을 모두 합쳐 등기된 한도액까지만 우선변제를 받고, 넘는 부분은 담보 없는 채권으로 남습니다.
• 물상보증인이 동의하지 않으면 어떻게 되나요?
  채무자 변경은 근저당권 설정자인 소유자와 근저당권자가 합의해 하는 것이므로, 소유자가 물상보증인이라면 그 동의 없이 채무자를 바꿀 수 없습니다. 채무인수에서도 제3자가 제공한 담보는 그 제3자가 동의한 경우에만 새 채무자를 위해 남는다는 것이 대법원 2000다56204 판결의 태도입니다.
• 배당표에 옛 채무자 대출이 들어가 있으면요?
  배당기일에 이의를 하고 배당이의 소를 내 다툴 수 있습니다. 옛 채무자에 대한 채권은 채무자 변경 뒤 근저당권의 담보 범위에서 빠지므로, 그 채권까지 포함해 우선배당한 부분은 다른 채권자나 소유자에게 돌아가야 합니다. 이의는 배당기일에 출석해 해야 합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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