등기·명의신탁

두 사람이 함께 돈을 빌려주면 각자 명의로 같은 순위 근저당을 잡을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

하나의 근저당권설정계약으로 두 사람을 공동채권자로 정했다면, 채권자별로 한도액을 나누거나 두 개의 같은 순위 근저당을 따로 등기할 수 없고 한 개의 근저당권으로 등기해야 합니다. 이때 두 채권자는 근저당권을 함께 가지는 준공유 관계가 되고 등기부에 각자의 지분을 적습니다. 지금은 두 사람이 하나의 계약으로 빌려주는지, 각자 따로 계약하는지부터 정하십시오.

두 사람이 각자 따로 한도액을 적어야 자기 몫이 보호된다고 생각할 필요는 없습니다. 지분을 기록하면 배당에서 그 비율대로 나눕니다.

이런 상담이 많습니다

P씨와 Q씨는 2026년 7월 함께 사업을 하는 지인에게 각각 6천만원과 4천만원을 빌려주면서 지인의 상가에 근저당을 잡기로 했습니다. 두 사람은 빌려준 비율대로 각자 이름으로 같은 순위 근저당을 설정해 달라고 법무사에게 요청했지만, 한 계약으로는 그렇게 등기할 수 없다는 답을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동으로 빌려주면 근저당은 몇 개로 등기하나요?

하나의 근저당권설정계약에서 두 사람이 공동채권자가 되면 근저당권도 하나입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 근저당권 등기에 채권의 최고한도를 하나로 기록하게 하고, 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록하게 합니다.

근저당권은 채권자가 여러 명이어도 담보하는 채권 전체에 대해 하나의 한도로 우선변제를 받는 권리여서, 한 계약에서 나온 담보를 둘로 쪼개면 등기부가 권리의 실체를 제대로 보여 주지 못합니다. 그래서 한 계약에서 한도액을 채권자별로 나누어 적거나, 한 계약을 근거로 채권자마다 근저당 두 개를 같은 순위로 등기하는 신청은 받아들여지지 않는다는 것이 등기 실무입니다. 원안도 같은 결론입니다.

두 채권자의 관계는 어떻게 되나요?

한 개의 근저당권을 두 사람이 함께 가지므로 근저당권을 준공유하는 관계가 됩니다. 민법은 소유권이 아닌 재산권을 여러 사람이 함께 가지는 경우에도 공유 규정을 준용하므로, 지분 처분이나 보존행위는 공유 규정에 따릅니다.

• 배당 - 경매 배당금은 등기된 지분이나 채권자 사이 약정 비율로 나눕니다. 근저당에 1억원이 배당되고 지분이 10분의 6과 10분의 4라면 6천만원과 4천만원으로 나눕니다.
• 경매 신청 - 준공유자 한 사람이 보존행위로 경매를 신청할 수 있는지는 사안별로 따집니다. 함께 신청하는 편이 안전합니다.
• 말소 - 채무를 다 갚아 근저당을 지울 때는 두 채권자 모두의 협력이 필요합니다.

각자 따로 근저당을 잡는 방법은 없나요?

두 채권자가 각자 따로 근저당권설정계약을 맺으면 근저당도 각각 설정할 수 있습니다. 이 경우 근저당은 두 개가 되고 순위는 등기한 순서에 따르므로, 같은 날 신청해도 누가 앞 순위가 되는지가 문제될 수 있습니다.

같은 순위를 원한다면 한 개의 근저당을 준공유하는 방식이 분쟁이 적습니다. 따로 설정하면 뒤 순위 채권자는 앞 순위 채권자가 먼저 전액을 배당받은 뒤 남은 금액에서만 배당받게 되어, 두 사람이 같은 위험을 나누려던 처음 의도와 달라집니다. 따로 설정할 때는 두 채권자 사이에서 배당 순위를 어떻게 할지 약정서를 따로 써 두십시오.

공동 근저당 설정 순서

• 방식 결정 - 한 계약으로 준공유할지, 각자 계약할지 정합니다. 같은 순위를 원하면 준공유가 맞습니다.
• 비율 약정 - 두 채권자 사이 대여 비율과 배당 분배, 경매 신청 방법을 서면으로 정합니다.
• 계약서 작성 - 채무자, 담보 한도액 하나, 채권자별 지분을 적습니다.
• 등기 신청 - 채권자 두 사람과 설정자가 공동으로 신청합니다. 설정자의 등기필정보를 제공합니다.
• 등기부 확인 - 을구에 근저당 한 개와 채권자별 지분이 기록되었는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 채권자의 대여 시기가 다르거나 기존 근저당이 먼저 있다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 설정과 담보 실행, 배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한도액을 채권자별로 나눠 적을 수 있나요?
  하나의 근저당권설정계약이라면 한도액은 하나로 기록하고 채권자별로 나누어 적지 않습니다. 권리자가 2인 이상이면 권리자별 지분을 기록하므로, 각자의 몫은 지분으로 표시됩니다. 원안과 등기 실무도 같은 입장입니다.
• 같은 순위 근저당 두 개는 안 되나요?
  하나의 계약을 근거로 채권자마다 근저당 두 개를 같은 순위로 등기할 수는 없습니다. 한 계약이면 한 개의 근저당을 준공유하는 방식으로 등기합니다. 따로 계약을 맺으면 두 개를 설정할 수 있지만 순위는 등기 순서에 따릅니다.
• 근저당을 함께 가지면 어떤 관계인가요?
  근저당권을 두 사람이 함께 가지는 준공유 관계가 됩니다. 소유권이 아닌 재산권에도 공유 규정이 준용되므로, 지분 처분과 관리, 보존행위는 공유 규정과 두 사람 사이의 약정에 따라 정합니다.
• 배당은 어떻게 나누나요?
  경매에서 근저당권에 배당된 금액은 두 채권자의 약정이 있으면 그 비율로, 없으면 등기된 지분 비율로 나누는 것이 원칙입니다. 지분이 정해지지 않았다면 균등한 것으로 추정됩니다. 실제 채권액이 지분과 다르면 배당 단계에서 다툼이 생길 수 있으니 미리 약정해 둡니다.
• 담보 한도액은 어떻게 정하나요?
  근저당은 담보할 채무의 최고한도만 정하고 채무 확정을 장래로 미루는 담보입니다. 이자도 한도 안에 포함되므로, 두 사람의 대여 원금 합계에 이자와 비용을 더해 여유 있게 정하는 것이 보통입니다.
• 채무를 다 갚으면 말소는 누가 하나요?
  근저당권을 준공유하는 두 채권자 모두가 등기의무자이므로 두 사람 모두 말소에 협력해야 합니다. 한 사람이 협조하지 않으면 설정자는 그 사람을 상대로 말소등기절차 이행 판결을 받아 말소합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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