등기·명의신탁

근저당권을 함께 가진 채권자 중 한 명이 먼저 받기로 한 약정은 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권을 함께 가진 준공유자 전원이 합의했다면 그중 한 명이 먼저 변제받기로 한 약정은 유효하고, 그 약정을 등기하면 제3자에게도 효력이 있습니다. 약정이 없으면 채권액 비율로, 지분을 등기했으면 지분 비율로 배당합니다. 지금은 근저당권 등기에 지분이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

근저당권을 같이 가진 사람과 따로 약정서를 쓰지 않았다고 해서 불리해지는 것은 아닙니다. 약정이 없으면 법이 정한 비율로 배당받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2024년 4월 C씨에게 함께 돈을 빌려주면서 C씨 소유 상가 건물에 한도액 6억원의 근저당권 하나를 설정받아 준공유하게 됐습니다. A씨가 3억원, B씨가 2억원을 빌려주었고, 두 사람은 A씨가 먼저 변제받기로 약정서를 썼습니다. 2026년 C씨가 이자를 연체해 경매를 준비하던 A씨는 이 약정이 효력이 있는지, 등기에 지분이 적혀 있으면 배당은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권을 함께 가진 채권자 중 한 명이 먼저 받기로 약정할 수 있나요?

할 수 있습니다. 여러 채권자가 같은 기회에 하나의 근저당권을 설정받아 준공유하면 그 근저당권은 준공유자들의 피담보채권을 모두 합쳐 한도액까지 담보합니다. 원칙은 각자 확정된 채권액 비율로 변제받는 것이지만, 준공유자 전원이 합의해 피담보채권 확정 전에 다른 비율을 정하거나 일부가 먼저 변제받기로 약정하는 것도 유효하고, 그 약정이 있으면 약정에 따릅니다. 예를 들어 배당할 돈이 4억원이고 A씨 채권이 3억원, B씨 채권이 2억원이라면, 약정이 없을 때는 A씨 2억 4천만원, B씨 1억 6천만원을 받고, A씨가 먼저 받기로 약정했다면 A씨 3억원, B씨 1억원을 받습니다.

근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권입니다. 피담보채권이 확정되기 전에는 준공유 비율도 정해지지 않으므로, 확정 전에 비율이나 순서를 미리 합의해 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

약정을 등기하지 않으면 어떻게 되나요?

약정은 준공유자들 사이에서는 유효하지만, 등기하지 않으면 제3자에게 주장하기 어렵습니다. 판례는 준공유자들 사이의 별도 약정을 등기하면 제3자에 대하여도 효력이 있다고 봅니다. 경매 법원은 등기기록을 기준으로 배당하므로, 등기되지 않은 약정은 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.

이때 먼저 받기로 한 채권자는 배당이 끝난 뒤 다른 준공유자에게 약정에 따른 차액을 부당이득이나 약정 위반으로 청구하는 방법이 남습니다. 소유권 외의 재산권도 여럿이 지분으로 가지면 공유 규정이 준용되므로, 준공유자 사이 정산은 지분과 약정을 기준으로 합니다.

지분을 정해 근저당권을 등기했다면 배당은 어떻게 하나요?

지분 비율로 배당합니다. 준공유자들이 각자의 지분을 미리 특정해 근저당권설정등기를 마쳤다면 처음부터 그 지분 비율로 준공유하는 것이 되고, 특별한 사정이 없는 한 각자 지분 비율로 변제받기로 약정한 것으로 봅니다. 그래서 경매 법원은 배당 시점의 채권액 비율이 아니라 등기된 지분 비율로 나눠 배당해야 합니다.

어느 준공유자의 실제 채권액이 지분 비율에 따른 배당액보다 적어 남는 돈이 생기면, 그 남는 돈은 다른 준공유자들에게 다시 지분 비율로 나눠 배당합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 이 판례 법리에 따라 한도액 안에서 채권이 많은 쪽이 남는 몫을 가져갑니다.

근저당권 준공유 배당 대응 순서

• 등기기록 확인 - 근저당권설정등기에 준공유자별 지분이 적혀 있는지 확인합니다. 지분 등기가 있으면 지분 비율 배당이 원칙입니다.
• 약정 존재 확인 - 준공유자 전원이 합의한 우선 변제 약정서가 있는지, 언제 작성했는지 확인합니다. 피담보채권 확정 전 약정이어야 합니다.
• 변경 부기등기 - 약정을 근저당권 변경 부기등기로 올립니다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙서가 필요합니다.
• 채권계산서 제출 - 경매가 진행되면 배당요구 종기까지 채권계산서와 약정 등기를 근거로 배당 순서를 주장합니다.
• 배당이의 또는 정산 청구 - 배당표가 약정과 다르면 배당기일에 이의하고 소송을 냅니다. 이미 배당이 끝났다면 준공유자 사이 정산을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 준공유가 설정 뒤 채권 일부 양도로 생긴 경우처럼 같은 기회에 설정되지 않았다면 등기와 양도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 배당이의·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 준공유 근저당권은 원래 어떻게 배당하나요?
  각자의 확정된 채권액 비율로 배당하는 것이 원칙입니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다31887 판결은 같은 기회에 설정받은 근저당권을 준공유하면 피담보채권이 확정된 뒤 각자 채권액 비율로 근저당권을 준공유하게 되므로 그 비율로 변제받는다고 보았습니다. 약정이나 지분 등기가 있으면 그에 따릅니다.
• 우선 변제 약정은 준공유자 일부만 해도 되나요?
  전원이 합의해야 합니다. 판례는 준공유자 전원의 합의로 피담보채권 확정 전에 다른 비율을 정하거나 일부가 먼저 변제받기로 약정할 수 있다고 봅니다. 일부만 합의한 약정은 합의하지 않은 준공유자에게 주장할 수 없으므로, 약정서에 모든 준공유자가 서명했는지 확인해야 합니다.
• 약정을 등기하려면 무엇이 필요한가요?
  근저당권 변경등기를 신청합니다. 부동산등기법 제52조 제5호에 따라 권리의 변경등기는 부기로 하되, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 할 수 없습니다. 후순위 근저당권자 등 이해관계인이 있으면 그 승낙서를 받아 함께 제출해야 합니다.
• 지분이 등기돼 있는데 채권액 비율로 배당됐어요.
  배당이의를 할 수 있습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다31887 판결은 준공유자들이 지분을 특정해 등기했다면 경매 법원은 채권액 비율이 아니라 지분 비율로 배당해야 한다고 보았습니다. 배당기일에 이의를 적고 정해진 기간 안에 배당이의 소송을 내야 합니다.
• 지분보다 채권이 적으면 남는 돈은 누구 것인가요?
  다른 준공유자들에게 다시 나눠 배당합니다. 판례는 어느 준공유자의 실제 채권액이 지분 비율 배당액보다 적어 잔여액이 생기면 이를 다른 준공유자들에게 지분 비율로 다시 나눠 배당해야 한다고 봅니다. 민법 제357조 제1항의 한도액 안에서 담보되므로 한도를 넘는 부분은 배당되지 않습니다.
• 피담보채권이 확정된 뒤에도 약정할 수 있나요?
  당사자 사이에서는 가능하지만 효력 범위가 좁아질 수 있습니다. 판례가 유효하다고 본 것은 확정 전 약정입니다. 확정 뒤에는 민법 제262조 제1항에 따라 각자 채권액 비율의 지분이 정해진 상태이므로, 그 뒤의 약정은 지분 양도나 정산 약정으로 보아 제3자 관계에서 따로 따져야 합니다.

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