등기·명의신탁

근저당 경매신청을 취하하면 그 뒤에 빌려준 돈도 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권자가 경매를 신청한 때 근저당권의 피담보채권은 확정되고, 그 뒤 경매신청을 취하해도 확정의 효력은 되살아나지 않습니다. 대법원은 경매신청 때 근저당권이 확정되며, 취하 뒤에 새로 생긴 대여금 채권은 그 근저당권으로 담보되지 않는다고 보았습니다. 지금은 첫 경매신청 접수일과 추가 대여일을 날짜순으로 정리해 두십시오.

경매를 취하했다고 근저당권 등기 자체가 사라지지는 않습니다. 확정 당시의 채권은 여전히 한도액 안에서 담보됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 대부업자 A씨는 B씨 소유 오피스텔에 근저당권을 설정하고 1억원을 빌려줬습니다. B씨가 이자를 연체하자 A씨는 2025년 2월 임의경매를 신청했고, B씨가 원리금을 갚아 한 달 뒤 경매를 취하했습니다. A씨는 2025년 6월 같은 근저당권이 남아 있는 것을 믿고 B씨에게 5천만원을 다시 빌려줬는데, 다른 채권자의 경매에서 이 돈의 배당이 문제 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매를 신청하면 근저당권은 언제 확정되나요?

근저당권자가 채무불이행을 이유로 경매를 신청하면 신청한 때에 근저당권이 확정되고, 그 뒤 발생한 원금 채권은 담보되지 않습니다. 근저당권은 채무 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권이므로, 채권자가 스스로 담보권 실행에 들어간 시점을 확정 시점으로 봅니다.

대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결도 경매신청시에 근저당권이 확정된다고 하면서, 실제로 신청하지 않고 경매를 하겠다는 태도만 보인 경우에는 확정되지 않는다고 구분했습니다. 내용증명으로 「경매에 넘기겠다」고 통보한 것만으로는 확정되지 않습니다.

경매신청을 취하하면 확정도 없던 일이 되나요?

되지 않습니다. 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 없어지지만, 이미 생긴 근저당권 확정의 효력까지 소멸하지는 않습니다. 대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카15601 판결은 경매신청 뒤 채무가 변제되어 신청이 취하되고 같은 근저당권을 믿고 새로 대출한 사안에서, 그 새 대여금 채권은 이미 확정된 근저당권의 피담보채권에 들어가지 않는다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 취하의 효과를 압류 효력 소멸로만 정하고 있어 원안 결론은 그대로입니다. 원안 당시 경매 절차는 구 민사소송법에 있었고 지금은 민사집행법이 규율하지만 이 쟁점의 결론은 같습니다.

취하 뒤에 빌려준 돈은 어떻게 담보받나요?

새 채권은 기존 근저당권으로 담보되지 않으므로, 새로 근저당권을 설정하거나 보증을 받아야 합니다. 새 근저당권은 설정등기를 한 때의 순위를 가지므로, 그 사이 다른 채권자가 가압류나 근저당권을 먼저 등기했다면 그 뒤 순위가 됩니다.

기존 근저당권은 확정된 채권을 다 갚으면 소멸하므로, 채무자는 확정 채권만 변제하고 말소를 청구할 수 있습니다. 채권자가 확정 뒤 대여금까지 갚아야 말소해 주겠다고 버티면 말소 청구 소송으로 다툽니다.

경매 취하 뒤 근저당 대응 순서

• 첫 신청일 확인 - 경매개시결정 등본과 사건기록에서 경매신청 접수일을 찾습니다. 이 날이 근저당권 확정일이 됩니다.
• 채권 발생일 정리 - 대여금 송금일, 어음 할인일 등 원금 채권이 생긴 날을 모두 적습니다. 확정일 뒤의 원금은 담보에서 빠집니다.
• 확정 채권 계산 - 확정 당시 원금과 그 뒤 이자·지연손해금을 계산합니다. 이자는 한도액 안에서만 담보됩니다.
• 새 담보 설정 검토 - 채권자라면 확정 뒤 채권을 위한 새 근저당권이나 보증을 받습니다. 순위는 새 등기일 기준입니다.
• 말소·배당 대응 - 채무자는 확정 채권 변제 후 말소를 청구하고, 다른 채권자는 배당표에 확정 뒤 채권이 들어갔는지 확인해 배당이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매신청이 각하됐거나 후순위 채권자가 경매를 신청한 경우처럼 확정 시점이 다른 사안은 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 청구와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매를 하겠다고 통보만 해도 확정되나요?
  확정되지 않습니다. 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결은 근저당권자가 경매신청을 실제로 한 것이 아니라 경매를 하려는 태도만 보인 경우에는 근저당권이 확정되지 않는다고 보았습니다. 내용증명 통보나 구두 독촉만으로는 확정 시점이 생기지 않습니다.
• 취하 뒤 빌려준 돈은 어디서 받나요?
  기존 근저당권으로는 담보되지 않으므로 담보 없는 채권으로 채무자의 다른 재산에 강제집행하거나, 새 근저당권을 설정받아야 합니다. 새 근저당권은 등기한 때의 순위를 가지므로, 그 사이 다른 채권자가 먼저 등기했다면 그보다 뒤에서 배당받습니다.
• 취하하면 경매 절차는 어떻게 되나요?
  경매신청이 취하되면 압류의 효력이 소멸하고 절차는 끝납니다. 다만 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생깁니다. 이는 절차의 문제이고 근저당권 확정의 효력과는 별개입니다.
• 확정된 근저당권의 이자는 계속 담보되나요?
  확정 당시 원금에 대해 그 뒤 생기는 이자와 지연손해금은 한도액 안에서 계속 담보됩니다. 확정으로 막히는 것은 확정 뒤 새로 생긴 원금 채권입니다. 한도액을 넘는 이자는 담보 없는 채권으로 남습니다.
• 채무자는 무엇을 갚으면 말소를 요구할 수 있나요?
  확정 당시의 원금과 그에 따른 이자·지연손해금을 한도액 범위에서 갚으면 근저당권은 소멸하고 말소를 청구할 수 있습니다. 채권자가 확정 뒤 대여금까지 함께 갚아야 말소하겠다고 해도, 그 대여금은 이 근저당권의 피담보채권이 아니므로 말소 조건이 되지 않습니다.
• 다른 채권자는 어떻게 다투나요?
  배당표에 확정 뒤 대여금까지 근저당 채권으로 들어가 있다면, 배당기일에 출석해 이의하고 배당이의 소를 낼 수 있습니다. 경매신청일과 대여일을 비교한 자료가 핵심 증거가 되고, 이의가 받아들여지면 그 금액은 후순위 채권자에게 배당됩니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성