주택 임대차

갚은 근저당 등기를 집주인이 다시 쓰면 세입자인 제가 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금으로 근저당 채무를 모두 갚아 그 등기가 효력을 잃은 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤다면, 그 뒤에 집주인이 옛 근저당 등기를 새 대출에 다시 쓰기로 한 합의는 임차인에게 효력이 없다고 다툴 수 있습니다. 대법원은 무효 등기의 유용이 합의 전에 이해관계 있는 제3자가 없을 때만 허용된다고 봅니다. 지금은 보증금으로 대출을 갚은 이체 내역과 은행 상환 확인서를 확보해 두십시오.

등기부에 근저당권이 남아 있다고 해서 그 등기가 그대로 앞 순위라고 받아들일 필요는 없습니다. 담보된 빚이 모두 갚아졌다면 그 등기는 효력을 잃은 등기입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024. 5. 보증금 2억5천만원에 전세계약을 맺으면서, 잔금으로 집주인의 은행 대출 1억원을 갚고 근저당권을 말소하기로 약정했습니다. 잔금은 은행으로 바로 이체됐고 J씨는 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 경매 배당표를 보니 옛 근저당권이 앞 순위로 잡혀 있었고, 집주인이 그 등기로 다시 대출을 받았다는 사실을 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갚아서 없어진 근저당권 등기를 집주인이 다시 쓰면 제 순위는 어떻게 되나요?

임차인이 먼저 대항요건을 갖췄다면, 그 뒤에 이루어진 등기 유용 합의는 임차인에게 효력이 없다고 다툴 수 있습니다. 담보된 채권이 변제로 모두 소멸하면 저당권도 함께 소멸하고, 말소되지 않고 남은 등기는 효력이 없는 등기가 됩니다.

무효가 된 등기를 새 대출의 담보로 다시 쓰기로 합의하는 것을 등기 유용이라고 합니다. 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결은 이런 유용이 그 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에만 허용된다고 보았습니다.

주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인은 주민등록으로 임차권을 공시합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 유용 합의보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이라면 유용된 근저당권보다 먼저 배당받아야 한다고 주장합니다.

등기 유용 합의는 언제 유효하고 언제 무효인가요?

유용 합의 전에 등기상 이해관계를 가진 제3자가 없으면 유효하고, 있으면 그 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결도 무효인 가등기를 유용한 사안에서, 유용 전에 등기부상 이해관계를 가진 사람에게는 그 가등기의 유효를 주장할 수 없다고 보았습니다.

다만 근저당권은 장래 생길 채권까지 담보하는 경우가 많습니다. 대출 기본계약이 그대로 남아 있었다면 한 번 다 갚았어도 근저당권이 소멸하지 않았을 수 있습니다. 이 경우는 유용 문제가 아니라 원래 근저당권이 계속 살아 있던 것이어서 결론이 달라집니다.

법원이 원래 근저당 날짜로 배당표를 짜면 어떻게 다투나요?

배당기일에 출석해 근저당권자의 채권과 순위에 이의를 진술하고, 1주 안에 배당이의의 소를 제기합니다. 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다.

소송에서는 원래 대출이 언제 모두 갚아졌는지, 기본계약이 해지됐는지, 새 대출과 유용 합의가 언제 있었는지를 증명해야 합니다. 임차인이 낸 보증금이 대출 상환에 쓰였다는 이체 내역과 은행의 상환 확인서가 가장 강한 증거입니다.

근저당 등기 유용 배당 대응 순서

• 상환 증거 확보 - 보증금으로 대출을 갚은 이체 내역과 상환 확인서를 받아 둡니다. 원래 근저당권이 소멸했다는 증거입니다.
• 기본계약 확인 - 근저당권의 대출 기본계약이 해지됐는지 확인합니다. 해지되지 않았다면 근저당권이 살아 있을 수 있습니다.
• 대항요건 날짜 정리 - 입주일, 전입신고일, 확정일자를 정리합니다. 유용 합의보다 앞서야 합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 배당표에 이의하려면 배당받을 채권자여야 합니다.
• 배당이의 - 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 제기합니다. 소 제기 증명을 집행법원에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 장래 채권까지 담보하는 형태였거나 새 대출이 원래 기본계약에 따른 것이라면 대출 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약할 때 근저당을 지워 달라고 했는데 안 지웠어요
  말소등기가 되지 않았더라도 담보된 채권이 모두 갚아졌다면 저당권은 소멸합니다. 민법 제369조는 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 다만 근저당권은 기본계약이 남아 있으면 소멸하지 않을 수 있으므로, 은행에 상환과 함께 기본계약 해지와 말소를 요청했는지 확인해야 합니다.
• 등기 유용은 원래 불법인가요?
  불법은 아니지만 제한이 있습니다. 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결은 실질관계가 소멸해 무효가 된 등기의 유용을 그 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한해 허용합니다. 합의 전에 이해관계를 가진 사람에게는 유용된 등기의 효력을 주장할 수 없습니다.
• 배당기일에 못 나가면 이의할 수 없나요?
  채권자는 배당기일에 출석해야 이의할 수 있습니다. 민사집행법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자가 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있다고 정합니다. 직접 가기 어렵다면 대리인을 출석시킵니다. 출석하지 않으면 배당표에 동의한 것으로 보아 배당이 그대로 실시됩니다.
• 배당이의 소송에서 지면 보증금은 어떻게 되나요?
  배당받지 못한 부분은 집주인에게 따로 청구합니다. 대항력이 유용된 근저당권보다 앞선다고 인정되지 않으면 임차인은 매수인에게 대항하지 못하고 임차권은 경락으로 소멸합니다. 주택임대차보호법 제3조의5가 근거입니다. 이때 남은 보증금은 일반채권으로 집주인 재산에 강제집행해야 합니다.
• 집주인이 새 대출을 받은 걸 어떻게 알 수 있나요?
  등기부만으로는 알기 어렵습니다. 등기 유용은 새 등기를 하지 않고 옛 등기를 그대로 쓰기 때문입니다. 경매 기록의 채권계산서, 근저당권자의 배당요구서, 대출 약정서를 확인해야 새 대출 시점이 드러납니다. 소송에서는 은행에 사실조회를 신청해 대출 내역을 확인합니다.
• 소액임차인이면 유용과 상관없이 먼저 받나요?
  소액임차인 기준에 해당하면 최우선변제액까지는 근저당권의 순위와 관계없이 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 근거이고, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 됩니다. 등기 유용 다툼은 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금의 순위에서 주로 문제됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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