경매 낙찰

토지 경매에서 근저당 한도액을 다 받았는데 건물 경매에서 또 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공동근저당권자가 토지 경매에서 우선변제권을 행사해 한도액(등기된 최고한도액) 전액을 배당받았다면, 이후 건물 경매에서 근저당권으로 다시 우선 배당받을 수는 없습니다. 대법원 2011다68012 판결은 경매를 직접 신청했든 다른 채권자 경매에 참가했든 같다고 보았습니다. 지금은 남은 채권을 일반채권으로 받기 위한 집행권원이 있는지 확인하십시오.

한도액을 넘는 남은 채권이 사라지는 것은 아닙니다. 우선변제만 막힐 뿐 채무자에게 청구할 권리는 그대로입니다.

이런 상담이 많습니다

A은행은 2023년 사업자 B씨에게 5억원을 빌려주고 B씨 소유 토지와 공장 건물에 한도액 6억원의 공동근저당을 설정했습니다. 2025년 B씨의 다른 채권자가 토지만 경매를 신청했고, A은행은 그 경매에서 한도액 6억원을 전부 배당받았지만 연체이자 등으로 약 1억 5,000만원이 남았습니다. 2026년 건물 경매가 시작되자 A은행은 남은 돈을 근저당권으로 다시 받을 수 있는지 검토했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동근저당권자는 왜 두 번 배당받을 수 없나요?

공동근저당권자의 우선변제권은 목적물 전체 환가대금에서 한도액 범위의 채권을 우선 변제받는 권리입니다. 한 부동산 경매에서 한도액 전액을 받았다면 그 우선변제권은 모두 쓴 것이어서, 다른 목적물 경매에서 같은 근저당권으로 다시 배당받을 수 없습니다.

근저당권은 담보할 채무의 최고한도만 정하고 채무 확정을 장래로 미루어 설정하는 저당권이고, 채무의 이자도 이 한도 안에 포함됩니다. 공동근저당도 여러 부동산을 합쳐 이 한도 안에서만 우선변제를 받습니다.

다른 채권자가 신청한 경매에 참가만 했어도 마찬가지인가요?

마찬가지입니다. 대법원은 공동근저당권자가 스스로 경매를 신청했는지, 제3자의 경매신청에 소극적으로 참가했는지에 따라 결론이 달라지면 물상보증인 등의 책임이 담보제공 의사와 무관하게 정해지는 부당한 결과가 생긴다고 보았습니다. 그래서 두 경우 모두 중복 배당을 허용하지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 공동저당 규정도 동시배당은 경매대가에 비례해 분담하고, 이시배당은 먼저 배당하는 부동산에서 채권 전부를 받을 수 있게 할 뿐, 한도를 두 번 쓰게 하지는 않습니다.

남은 빚은 건물 경매에서 어떻게 받나요?

일반채권자 자격으로 배당에 참가해야 합니다. 대여금 판결이나 공정증서 같은 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 건물 매각대금에서 다른 일반채권자와 안분해 받습니다. 근저당권 순위의 우선변제는 받을 수 없습니다.

피담보채권이 없어졌는데 경매가 진행되면 어떻게 되나요?

매수인은 소유권을 취득하지 못합니다. 같은 판결은 피담보채권 소멸로 저당권이 소멸했는데도 이를 간과하고 경매가 진행돼 매각대금을 납부했더라도 매수인이 소유권을 얻지 못한다고 보았습니다. 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸하기 때문입니다.

공동근저당 중복 배당 대응 순서

• 배당표 확인 - 먼저 진행된 경매에서 근저당권자가 받은 금액이 한도액 전액인지 확인합니다. 중복 배당 여부의 기준입니다.
• 남은 채권 계산 - 원금·이자·지연손해금에서 이미 받은 금액을 빼 남은 채권을 계산합니다. 일반채권 청구액이 정해집니다.
• 집행권원 확보 - 남은 채권에 관한 판결이나 지급명령을 받습니다. 배당요구의 전제입니다.
• 배당요구 - 건물 경매의 배당요구 종기 전에 일반채권자로 배당요구합니다. 종기를 넘기면 배당을 받지 못합니다.
• 배당이의 - 근저당권자가 중복 배당을 받는 배당표가 나오면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소를 냅니다. 다른 채권자 몫을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동근저당 목적물 중 일부가 물상보증인 소유이거나 후순위 권리자의 대위가 얽혀 있으면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자가 신청한 경매에서 받은 것도 우선변제권 행사인가요?
  그렇습니다. 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결은 공동근저당권자가 타인이 실행한 경매에서 우선순위에 따라 배당받는 것도 우선변제권 행사로 보았습니다. 그 경매에서 한도액 전액을 받았다면 다른 목적물 경매에서 다시 배당받을 수 없습니다.
• 한도액 안에 이자도 포함되나요?
  포함됩니다. 민법 제357조 제2항은 근저당권에서 채무의 이자를 그 한도액 안에 산입한 것으로 본다고 정합니다. 원금과 이자, 지연손해금을 합친 금액이 한도액을 넘으면 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제받지 못하고 일반채권으로 남습니다.
• 남은 채권으로 건물 경매에 배당요구할 수 있나요?
  집행력 있는 정본이 있으면 할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등이 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 배당요구 종기까지 해야 하고, 일반채권자로서 다른 일반채권자와 안분 배당을 받습니다.
• 중복 배당된 배당표가 나오면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 제기합니다. 공동근저당권자가 이미 한도액 전액을 받았는데 다시 우선 배당하는 배당표는 2011다68012 판결 취지에 어긋나므로, 후순위 채권자나 채무자는 민사집행법 제151조에 따라 배당기일에 이의를 진술할 수 있습니다.
• 빚을 다 갚았는데 경매가 진행됐다면요?
  매수인은 소유권을 취득하지 못합니다. 민법 제369조는 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정하고, 2011다68012 판결은 피담보채권 소멸을 간과한 경매에서 매각대금을 낸 매수인도 소유권을 얻지 못한다고 보았습니다. 원 소유자는 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다.
• 동시에 경매되면 어떻게 나누나요?
  각 부동산 경매대가에 비례해 분담합니다. 민법 제368조 제1항은 동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우 경매대가를 동시에 배당할 때 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담을 정한다고 규정합니다. 공동근저당에도 적용됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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