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공동저당 부동산이 채무자 것과 보증인 것일 때 동시에 배당하면 어떻게 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

채무자 부동산에서 먼저 배당하고 모자라는 부분만 물상보증인 부동산에서 배당합니다. 이 경우 경매대가에 비례해 나누는 민법 제368조 제1항은 적용되지 않고, 물상보증인이 연대보증인을 겸해도 같습니다. 지금은 배당표 원안에서 공동저당권자 배당액이 두 부동산에 어떻게 나뉘었는지 확인하십시오.

물상보증인이 연대보증인을 겸했다고 해서 채무자와 똑같이 비례 부담을 져야 한다고 받아들일 필요는 없습니다. 판례는 이 경우에도 채무자 부동산에서 먼저 배당하게 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 동생이 사업자금 3억원을 대출받을 때 자기 소유 상가를 동생 아파트와 함께 공동근저당으로 제공하고 연대보증도 섰습니다. 동생이 이자를 못 내자 2025년 두 부동산이 함께 경매됐고, 배당할 금액은 각각 2억원이었습니다. 배당표 원안은 은행 채권 3억원을 두 부동산에서 1억 5,000만원씩 비례로 나눠 놓았습니다. A씨 상가의 후순위 채권자와 A씨는 이 배당이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자 부동산과 물상보증인 부동산을 동시에 배당하면 민법 제368조 제1항이 적용되나요?

아니요, 공동저당 목적 부동산 가운데 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유라면 동시에 배당하더라도 경매대가에 비례해 나누는 민법 제368조 제1항은 적용되지 않습니다. 채무자 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 먼저 배당하고, 부족분이 있을 때만 물상보증인 부동산의 경매대가에서 추가로 배당합니다.

물상보증인은 채무를 대신 갚거나 담보를 잃으면 변제자대위로 채무자 부동산에 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있습니다. 비례 배당을 하면 이 지위가 무너지기 때문에 판례는 채무자 부동산을 먼저 쓰게 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제368조 제1항과 제481조도 원안 당시와 같습니다.

물상보증인이 연대보증인을 겸해도 마찬가지인가요?

네, 물상보증인이 채무자를 위한 연대보증인의 지위를 함께 가지고 있어도 채무자 부동산에서 먼저 배당하는 방식은 같습니다. 대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다231965 판결은 이 점을 명시해, 연대보증을 이유로 비례 배당을 한 주장을 받아들이지 않았습니다. 연대보증은 인적 책임을 더할 뿐, 담보 부동산 사이의 배당 순서를 바꾸지 않습니다.

배당액은 실제로 얼마나 달라지나요?

공동저당 채권이 3억원이고 채무자 부동산과 물상보증인 부동산의 배당할 금액이 각각 2억원이면, 비례 배당 때는 각 부동산에서 1억 5,000만원씩 가져갑니다. 판례 방식이면 채무자 부동산에서 2억원을 모두 배당하고 물상보증인 부동산에서는 나머지 1억원만 배당합니다. 물상보증인 부동산의 후순위 권리자와 물상보증인에게 5,000만원이 더 남습니다.

공동저당 동시배당 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 공동저당 목적 부동산마다 소유자가 채무자인지 물상보증인인지 등기부로 확인합니다. 배당 순서가 여기서 정해집니다.
• 배당표 원안 검토 - 공동저당권자 배당액이 경매대가 비례로 나뉘었는지 봅니다. 비례 배당이면 이의 사유입니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 공동저당권자 배당액에 이의합니다. 이의하지 않으면 배당표대로 확정됩니다.
• 배당이의 소 제기 - 이의한 뒤 정해진 기간 안에 배당이의의 소를 내고 증명서류를 법원에 냅니다. 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 대위 관계 정리 - 물상보증인 부동산에서 배당이 나갔다면 변제자대위로 채무자 부동산 담보를 행사할 수 있는지 확인합니다. 구상 범위를 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 물상보증인이 여러 명이거나 공동저당 부동산 일부가 제3취득자에게 넘어갔다면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당이의와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제368조 제1항은 어떤 규정인가요?
  같은 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정했는데 그 부동산들의 경매대가를 동시에 배당할 때는 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권의 분담을 정한다는 규정입니다. 다만 부동산 소유자가 채무자와 물상보증인으로 갈리면 판례상 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 왜 채무자 부동산에서 먼저 배당하나요?
  물상보증인은 채무를 대신 갚으면 변제자대위로 채무자 부동산의 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있기 때문입니다. 대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결은 이 점을 들어 채무자 부동산에서 우선 배당하고 부족분만 물상보증인 부동산에서 배당해야 한다고 보았습니다.
• 연대보증인을 겸한 물상보증인도 같나요?
  같습니다. 대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다231965 판결은 물상보증인이 채무자를 위한 연대보증인의 지위를 겸하고 있어도 채무자 부동산에서 먼저 배당하는 이치는 마찬가지라고 보았습니다. 연대보증 계약이 있다는 이유로 비례 배당을 주장할 수 없습니다.
• 잘못된 배당표에는 어떻게 이의하나요?
  배당기일에 출석해 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있고, 배당표 원안이 비치된 뒤 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의할 수도 있습니다. 이의한 채권자는 배당이의의 소를 내고 그 증명을 정해진 기간 안에 법원에 내야 합니다.
• 채무자 부동산만 먼저 경매되면요?
  일부 부동산의 경매대가를 먼저 배당할 때 공동저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있고, 그 부동산의 후순위 저당권자는 다른 부동산에서 선순위자가 받을 수 있었던 금액 한도에서 대위할 수 있습니다. 다만 소유자가 채무자와 물상보증인으로 갈리면 대위 범위가 달라질 수 있어 따로 따집니다.
• 물상보증인은 배당된 돈을 누구에게 청구하나요?
  물상보증인 부동산에서 배당이 나가 채무가 줄었다면 물상보증인은 채무자에게 구상할 수 있고, 변제할 정당한 이익이 있는 사람으로서 변제로 당연히 채권자를 대위해 채무자 부동산에 관한 담보를 행사할 수 있습니다. 구상 범위에서만 대위합니다.

비슷한 상황

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