경매 낙찰

공동저당 중 물상보증인 땅만 먼저 경매돼 한 푼도 못 받은 후순위 근저당권자는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

물상보증인 소유 토지만 먼저 경매되어 배당을 못 받은 후순위 근저당권자는 채무자 소유 토지의 1순위 근저당권에서 우선 변제를 받을 수 있습니다. 물상보증인이 변제자대위로 그 1순위 근저당권을 넘겨받고, 후순위 근저당권자는 그 권리에 물상대위를 하기 때문입니다. 지금은 채무자 토지의 1순위 근저당권이 말소되지 않았는지 등기부부터 확인하십시오.

채무자 토지의 후순위 근저당권자보다 뒤에 선다고 생각할 필요는 없습니다. 넘겨받은 1순위 근저당권의 순위로 먼저 받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 1억원을 빌려주고 B씨의 부탁으로 담보를 제공한 C씨 토지에 2순위 근저당을 설정받았습니다. C씨 토지는 채무자 D씨 토지와 함께 E은행의 1순위 공동근저당에 묶여 있었습니다. 2025년 E은행이 값이 더 나가는 C씨 토지만 경매해 채권을 모두 받아 가자, A씨는 배당을 전혀 받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

물상보증인 땅이 먼저 경매되면 물상보증인은 무엇을 얻나요?

채무자에 대한 구상권과 함께 채무자 소유 부동산의 1순위 근저당권을 얻습니다. 물상보증인은 담보권 실행으로 소유권을 잃은 때 채무자에게 구상권을 취득하고, 변제할 정당한 이익이 있는 사람으로서 변제로 당연히 채권자를 대위합니다. 대위한 사람은 구상할 수 있는 범위에서 채권자가 가진 채권과 담보를 행사합니다.

대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다21854 판결은 공동저당 목적인 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산 중 물상보증인 부동산이 먼저 경매되어 1번 저당권자가 변제를 받은 때, 물상보증인이 채무자 소유 부동산의 1번 저당권을 취득한다고 보았습니다. 이때 그 1번 저당권은 말소될 것이 아니라 물상보증인 앞으로 이전 부기등기가 되어야 합니다.

물상보증인 땅의 후순위 근저당권자는 어떻게 보호받나요?

물상보증인에게 넘어간 1번 저당권에 물상대위를 해 우선 변제를 받습니다. 후순위 근저당권자의 담보였던 토지가 경매로 사라진 대신 물상보증인이 1번 저당권을 얻었으므로, 그 권리가 후순위 근저당권자의 담보를 대신합니다. 채무자 토지에 따로 설정된 2순위 근저당권자보다 앞섭니다.

부기등기는 후순위 근저당권자가 직접 챙길 수 있습니다. 대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정은 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자가 자기 채권을 보전하기 위해 물상보증인을 대위하여 선순위 저당권자에게 부기등기를 청구할 수 있다고 보았습니다.

채무자 땅 1순위 근저당권이 이미 말소됐다면요?

말소는 무효여서 회복을 구할 수 있습니다. 대위로 이전되어야 할 1번 저당권은 피담보채무가 소멸했다는 이유만으로 말소될 수 없고, 아직 경매되지 않은 부동산의 소유자도 채무 소멸을 이유로 말소를 청구할 수 없습니다. 권원 없이 말소되었다면 후순위 근저당권자가 물상보증인을 대위해 회복등기를 청구합니다.

공동저당 부동산을 동시에 경매한 경우와 비교하면 차이가 드러납니다. 동시 배당이면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담을 정하지만, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제368조가 정한 이 방식과 달리 물상보증인이 끼면 변제자대위가 우선 적용됩니다.

공동저당 후순위 대위 대응 순서

• 배당표 확보 - 물상보증인 토지 경매의 배당표로 1순위 근저당권자가 받은 금액을 확인합니다. 대위 범위가 이 금액에서 정해집니다.
• 채무자 토지 등기 확인 - 1순위 근저당권이 남아 있는지, 말소됐는지 봅니다. 말소 전이면 부기등기를, 말소 후면 회복등기를 준비합니다.
• 부기등기 대위 신청 - 물상보증인을 대위해 1순위 근저당권자에게 근저당권이전 부기등기를 청구합니다. 협조가 없으면 소송으로 구합니다.
• 처분금지가처분 - 1순위 근저당권의 말소나 이전을 막기 위해 가처분을 검토합니다. 채무자 토지가 먼저 팔리면 다툼이 복잡해집니다.
• 채무자 토지 경매·배당 - 이전받은 1순위 근저당권으로 경매를 신청하거나 배당요구를 합니다. 채무자 토지의 2순위 근저당권자보다 먼저 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동담보 부동산이 모두 채무자 소유이거나 물상보증인이 여러 명이라면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당 다툼과 근저당권 이전·회복등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인 땅이 먼저 팔리면 구상권은 누구에게 있나요?
  물상보증인이 채무자에게 구상권을 가집니다. 민법 제341조와 제370조에 따라 담보권 실행으로 소유권을 잃은 물상보증인은 채무자에 대해 구상권을 취득하고, 민법 제481조에 따라 채권자를 대위해 채무자 소유 부동산의 1번 저당권도 행사할 수 있습니다.
• 후순위 근저당권자가 직접 부기등기를 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정은 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자가 자기 채권을 보전하기 위해 물상보증인을 대위하여 선순위 저당권자에게 부기등기를 청구할 수 있다고 보았습니다. 근거는 민법 제404조의 채권자대위권입니다.
• 채무자 땅의 2순위 근저당권자보다 앞서나요?
  앞섭니다. 물상보증인이 대위취득한 것은 채무자 소유 부동산의 1번 저당권이고, 물상보증인 토지의 후순위 저당권자는 그 1번 저당권에 물상대위를 하므로 채무자 토지의 2순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다21854 판결의 결론입니다.
• 1순위 근저당권자가 말소해 버리면 어떻게 하나요?
  회복등기를 청구합니다. 대위로 이전되어야 할 1번 저당권은 피담보채무 소멸만으로 말소할 수 없으므로 권원 없이 된 말소는 무효입니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다21854 판결 사안에서도 후순위 저당권자가 물상보증인을 대위해 말소된 근저당권설정등기의 회복을 구할 수 있다고 보았습니다.
• 공동저당을 동시에 경매하면 결과가 다른가요?
  다릅니다. 민법 제368조 제1항은 공동저당 부동산의 경매대가를 동시에 배당할 때 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담을 정한다고 합니다. 반면 물상보증인 부동산이 먼저 경매되면 물상보증인의 변제자대위가 우선 적용되어 채무자 부동산이 먼저 부담을 지는 구조가 됩니다.
• 물상보증인이 여러 명이면 어떻게 나누나요?
  재산 가액에 비례해 대위합니다. 민법 제482조 제2항 제4호는 자기 재산을 타인 채무의 담보로 제공한 사람이 여러 명이면 제3호를 준용한다고 정하고, 제3호는 각 부동산 가액에 비례해 다른 사람에게 채권자를 대위한다고 정합니다. 먼저 경매된 물상보증인은 자기 부담 부분을 넘는 범위에서 대위합니다.

비슷한 상황

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