경매 낙찰

보증인이 빚 일부를 대신 갚으면 은행 저당권 일부를 넘겨받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 보증인처럼 변제할 정당한 이익이 있는 사람이 빚 일부를 대신 갚으면 은행은 갚은 금액만큼 저당권 일부이전의 부기등기를 해 줄 의무가 있습니다. 대법원 판례는 다만 이 경우에도 경매대금에서는 은행이 먼저 받고, 우선회수특약이 있으면 그 약정에 따른다고 봅니다. 지금은 대신 갚기 전에 은행과 변제 순위를 약정할지부터 정하십시오.

일부만 갚았으니 담보에 관한 권리는 하나도 없다고 포기할 필요는 없습니다. 갚은 금액만큼 저당권 일부를 넘겨받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A사는 은행에서 5억원을 빌리면서 공장 건물에 저당권을 설정했고, 대표의 지인 C씨가 연대보증을 섰습니다. 2025년 A사가 이자를 연체하자 C씨는 보증인으로서 2억원을 대신 갚았습니다. C씨는 은행에 저당권 일부를 넘겨 달라고 요구하면서, 경매로 공장이 4억원에 팔리면 자기가 얼마를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚 일부를 대신 갚으면 저당권 일부를 넘겨받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 변제할 정당한 이익이 있는 사람은 변제로 당연히 채권자를 대위하고, 채권의 일부를 대위변제했다면 변제한 가액의 범위 안에서 종래 채권자가 가지고 있던 채권과 담보에 관한 권리를 취득합니다. 대법원은 그래서 채권자가 부동산에 저당권을 가지고 있으면 대위변제자에게 일부 대위변제에 따른 저당권 일부이전의 부기등기를 해 줄 의무가 있다고 보았습니다.

변제할 정당한 이익이 있는 사람은 보증인, 연대채무자, 담보를 제공한 물상보증인, 담보 부동산의 제3취득자와 후순위 담보권자처럼 변제하지 않으면 자기 재산에 불이익을 입는 사람입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 법정대위 규정입니다.

경매대금은 원래 채권자와 누가 먼저 받나요?

약정이 없으면 원래 채권자가 먼저 받습니다. 일부 대위변제가 있으면 대위자는 변제한 가액에 비례해 채권자와 함께 권리를 행사하지만, 대법원은 이 경우에도 채권자가 일부 대위변제자보다 우선변제권을 가진다고 보았습니다. 다만 두 사람이 변제 순위에 관해 따로 약정(우선회수특약)을 했다면 그 약정에 따릅니다.

각색 사례로 보면 5억원 가운데 2억원을 보증인이 갚고 남은 채권이 3억원인 상태에서 매각대금 4억원이 배당된다면, 은행이 3억원을 먼저 받고 보증인은 남은 1억원을 받습니다. 우선회수특약으로 같은 순위를 정해 두었다면 결과가 달라집니다.

저당권 일부이전 부기등기는 어떻게 하나요?

채권자와 대위변제자가 함께 신청하거나, 채권자가 협조하지 않으면 부기등기 절차 이행 판결을 받아 단독으로 신청합니다. 등기관은 채권 일부의 대위변제로 인한 저당권 일부이전등기를 할 때 변제액을 기록합니다. 대위변제 영수증과 변제 경위를 보여 주는 자료가 신청의 기본 서류입니다.

보증인은 미리 대위 부기를 해 둬야 하나요?

해 두는 것이 안전합니다. 보증인은 미리 전세권이나 저당권 등기에 그 대위를 부기하지 않으면, 전세물이나 저당물에 권리를 취득한 제3자에 대해 채권자를 대위하지 못합니다. 저당 부동산이 제3자에게 팔리기 전에 부기등기를 마쳐야 그 제3취득자에게도 대위를 주장할 수 있습니다.

일부 대위변제 대응 순서

• 대위 자격 확인 - 보증인·물상보증인·후순위 권리자처럼 변제할 정당한 이익이 있는지 확인합니다. 자격이 있어야 당연히 대위합니다.
• 우선회수특약 협의 - 변제 전에 채권자와 배당 순위를 약정할지 정합니다. 약정이 없으면 채권자가 먼저입니다.
• 변제와 영수증 확보 - 대위변제 금액과 날짜가 적힌 영수증을 받습니다. 부기등기와 배당 신청의 근거입니다.
• 일부이전 부기등기 - 채권자와 함께 저당권 일부이전 부기등기를 신청합니다. 변제액이 등기부에 기록됩니다.
• 경매 때 배당 신청 - 경매가 진행되면 대위 부분을 채권계산서로 신고합니다. 순위는 채권자 다음이 원칙입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증인과 물상보증인이 여럿이거나 제3취득자가 함께 있으면 대위 비율이 달라지므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 누가 변제할 정당한 이익이 있나요?
  변제하지 않으면 자기 재산에 법률상 불이익을 입는 사람입니다. 보증인, 연대채무자, 자기 부동산을 담보로 제공한 물상보증인, 담보 부동산의 제3취득자와 후순위 담보권자가 대표적입니다. 이들은 변제로 당연히 채권자를 대위합니다.
• 은행이 부기등기를 안 해 주면요?
  저당권 일부이전 부기등기 절차 이행을 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 채권 일부를 대위변제한 경우 채권자가 대위변제자에게 저당권 일부이전의 부기등기를 해 줄 의무가 있다고 보았습니다. 판결을 받으면 대위변제자가 단독으로 등기를 신청합니다.
• 경매대금은 은행과 비율대로 나누나요?
  약정이 없으면 은행이 먼저 받습니다. 일부 대위변제자는 변제한 가액에 비례해 채권자와 함께 권리를 행사하지만, 대법원은 채권자가 일부 대위변제자에 대해 우선변제권을 가진다고 보았습니다. 다만 우선회수특약을 했다면 그 약정에 따라 순위가 정해집니다.
• 우선회수특약은 제3자에게도 주장할 수 있나요?
  당연히 넘어가지는 않습니다. 대법원은 우선회수특약이 채권자와 일부 대위변제자 사이의 약정에 지나지 않아, 일부 대위변제자를 다시 대위한 보증인이 그 특약에 따른 권리까지 당연히 대위하거나 이전받는다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 은행이 대출계약을 해지할 수 있나요?
  해지나 해제는 은행만 할 수 있습니다. 일부 대위변제가 있는 경우 채무불이행을 원인으로 하는 계약의 해지 또는 해제는 채권자만 할 수 있고, 채권자는 대위자에게 그 변제한 가액과 이자를 상환해야 합니다.
• 등기부에는 무엇이 기록되나요?
  대위변제로 인한 저당권 일부이전이라는 취지와 변제액이 기록됩니다. 등기관은 채권의 일부에 대한 대위변제로 인한 저당권 일부이전등기를 할 때 통상의 등기사항 외에 변제액을 기록해야 합니다. 이 금액이 배당 신청의 기준이 됩니다.
• 부동산이 팔리면 대위를 주장할 수 있나요?
  보증인이라면 미리 부기등기를 해 둬야 합니다. 보증인은 미리 저당권 등기에 대위를 부기하지 않으면 저당물에 권리를 취득한 제3자에 대해 채권자를 대위하지 못합니다. 매매 전에 부기등기를 마쳐야 새 소유자에게도 주장할 수 있습니다.

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