경매 낙찰

근저당이 확정되기 전에 빚 일부를 대신 갚으면 근저당도 제게 넘어오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당의 피담보채권이 확정되기 전에 채권 일부를 양수하거나 대신 갚아도 근저당권은 넘어오지 않습니다. 근저당은 결산기에 남은 채권을 담보하므로 확정 전의 채무 소멸이나 이전은 근저당에 영향을 주지 않기 때문입니다. 지금은 은행과 채무자 사이 거래가 끝나 피담보채권이 확정됐는지부터 확인하십시오.

일부를 대신 갚았다고 해서 곧바로 근저당 일부이전 부기등기를 해 달라는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 확정 전이면 그 청구는 받아들여지지 않고, 확정 뒤에는 부기등기 없이도 권리가 넘어옵니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 지인이 운영하는 회사의 은행 대출을 연대보증했고, 은행은 대표이사 소유 아파트에 담보 한도액 6억원의 근저당을 설정해 두었습니다. 2025년 회사 자금 사정이 나빠지자 A씨는 은행 요청으로 대출금 가운데 1억원을 대신 갚았습니다. 그러나 회사와 은행의 대출 거래는 그 뒤에도 계속되고 있었습니다. 2026년 A씨는 자신이 갚은 1억원만큼 근저당 일부를 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 확정 전에 채권 일부를 갚거나 양수하면 근저당도 넘어오나요?

넘어오지 않습니다. 근저당은 계속적 거래에서 생기고 없어지는 여러 채권을 결산기에 남은 금액으로 한도액 범위에서 담보하므로, 확정될 때까지의 채무 소멸이나 이전은 저당권에 영향을 주지 않습니다. 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결은 피담보채권이 확정되지 않은 동안에는 채권 일부를 대위변제했더라도 근저당권이 대위변제자에게 이전될 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 조문이 같습니다.

채권 일부를 양수한 경우도 같습니다. 확정 전에는 양도나 대위변제를 원인으로 한 근저당권 이전등기를 할 수 없습니다.

근저당이 확정된 뒤라면 어떻게 달라지나요?

확정 뒤에는 법률상 당연히 넘어옵니다. 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결은 피담보채권이 확정된 뒤에는 그 금액이 담보 한도액을 넘지 않는 한 근저당권이나 경매 매각대금에 대한 권리 가운데 채권자의 남은 채권을 담보하고 남는 부분이 일부이전 부기등기 여부와 관계없이 대위변제자에게 이전된다고 보았습니다.

다만 일부만 갚은 대위변제자는 채권자와 함께 권리를 행사하고, 같은 판결은 이때에도 채권자가 일부 대위변제자보다 우선한다고 보았습니다. 경매 배당에서는 은행의 남은 채권이 먼저 배당되고, 대위변제자는 그다음 순서가 됩니다.

누가 대위변제로 권리를 넘겨받을 수 있나요?

변제할 정당한 이익이 있는 사람입니다. 보증인, 물상보증인, 저당 부동산의 제3취득자처럼 채무자가 갚지 않으면 자기 재산에 불이익이 생기는 사람은 변제와 동시에 당연히 채권자를 대위합니다. 대위한 사람은 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사합니다.

근저당 채권 대위변제 대응 순서

• 확정 여부 확인 - 은행에 근저당 거래가 계속되는지, 기본계약이 끝났는지 확인합니다. 경매 신청 같은 확정 사유가 있었는지도 봅니다.
• 대위 자격 정리 - 보증계약서나 담보제공 서류로 변제할 정당한 이익이 있는지 확인합니다. 이익이 없으면 채권자 승낙이 필요합니다.
• 변제 기록 확보 - 대신 갚은 금액과 날짜를 은행 확인서로 받습니다. 대위 범위의 기준입니다.
• 부기등기 요청 - 확정 뒤라면 근저당 일부이전 부기등기를 은행에 요청합니다. 제3자와의 관계에서 권리를 분명히 합니다.
• 배당 참가 - 경매가 진행되면 배당요구와 권리 신고를 합니다. 은행 채권 다음 순서로 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신용보증약관처럼 변제충당 순서를 따로 정한 약정이 있거나 여러 근저당이 겹친 경우에는 약관과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증인 구상과 근저당 대위, 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당은 일반 저당과 무엇이 다른가요?
  근저당은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권입니다. 확정될 때까지 채무가 소멸하거나 이전해도 근저당에는 영향이 없고, 이자는 한도액 안에 포함된 것으로 봅니다.
• 확정 전에 대위변제하면 근저당이 넘어오나요?
  넘어오지 않습니다. 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결은 근저당 거래가 계속돼 피담보채권이 확정되지 않은 동안에는 채권 일부가 대위변제됐더라도 근저당권이 대위변제자에게 이전될 수 없다고 보았습니다.
• 확정 뒤에는 부기등기가 있어야 넘어오나요?
  부기등기가 없어도 넘어옵니다. 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결은 피담보채권이 확정된 뒤에는 그 금액이 한도액을 넘지 않는 한 채권자의 남은 채권을 담보하고 남는 부분이 부기등기 여부와 관계없이 대위변제자에게 법률상 당연히 이전된다고 보았습니다.
• 일부 대위변제자와 은행 중 누가 먼저 받나요?
  은행이 먼저입니다. 일부 대위변제자는 변제한 가액에 비례해 채권자와 함께 권리를 행사하지만, 판례는 이 경우에도 채권자가 일부 대위변제자보다 우선변제권을 가진다고 봅니다. 그래서 경매 배당에서는 은행의 남은 채권이 먼저 채워집니다.
• 일부 대위변제자가 계약을 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 채권 일부에 대한 대위변제가 있어도 채무불이행을 이유로 한 계약의 해지나 해제는 채권자만 할 수 있고, 이 경우 채권자는 대위자에게 변제한 가액과 이자를 상환해야 합니다.
• 변제할 정당한 이익이 없으면 어떻게 되나요?
  정당한 이익이 있는 보증인이나 물상보증인은 변제로 당연히 채권자를 대위하지만, 그런 이익이 없는 사람은 법정대위를 할 수 없습니다. 이때는 채권자의 승낙을 받아 대위하는 방법을 검토해야 하므로, 변제 전에 은행과 조건을 서면으로 정해 두어야 합니다.
• 대위한 사람은 어느 범위까지 권리를 행사하나요?
  자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사합니다. 보증인이 대신 갚았다면 채무자에게 구상할 수 있는 금액만큼 은행의 채권과 근저당에 관한 권리를 행사할 수 있습니다.

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
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