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후순위 근저당권자가 선순위 빚을 갚으면 그 근저당을 없앨 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 후순위 근저당권자는 선순위 채무를 갚아도 민법 제364조에 따라 선순위 근저당의 소멸을 청구할 수 없습니다. 판례는 후순위 근저당권자를 소유권·지상권·전세권 취득자 같은 제3취득자로 보지 않습니다. 대신 변제로 선순위 근저당을 대위해 행사할 수 있으니 확정 채무액부터 확인하십시오.

후순위라서 앞선 근저당을 없앨 방법이 전혀 없다고 볼 필요는 없습니다. 소멸청구는 못 하지만, 갚으면 그 근저당을 대위해 행사할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인에게 1억원을 빌려주고 지인의 아파트에 2순위 근저당을 설정했습니다. 1순위 은행 근저당의 대출이 연체돼 2025년 은행이 경매를 예고하며 채무가 2억 3,000만원으로 확정되자, A씨는 그 돈을 대신 갚았습니다. 2026년 A씨는 은행 근저당을 지우고 자신이 1순위가 될 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

후순위 근저당권자가 선순위 채무를 갚으면 근저당 소멸을 청구할 수 있나요?

아니요, 민법 제364조에 따른 소멸청구는 할 수 없습니다. 이 조문은 저당부동산에 대해 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자에게 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 권리를 줍니다. 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다17341 판결은 후순위 근저당권을 취득한 사람은 여기서 말하는 제3취득자에 해당하지 않는다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 제364조의 권리자를 소유권·지상권·전세권 취득자로만 정하고 있어 근저당권자는 들어가지 않습니다. 원안 이후 이 조문은 바뀌지 않았습니다. 그래서 소멸청구를 전제로 선순위 채권자에게 근저당 말소 서류를 요구해도 받아들여지지 않고, 말소를 구하는 소송을 내도 기각될 가능성이 큽니다.

그러면 선순위 채무를 갚은 것은 효과가 없나요?

효과가 있습니다. 같은 판결은 후순위 근저당권자의 변제를 이해관계 있는 제3자의 변제로서 유효한지 따져볼 수 있다고 했습니다. 후순위 근저당권자는 선순위 채무가 갚아지지 않으면 경매로 자기 몫을 잃을 수 있어 법률상 이해관계가 있으므로, 채무자가 반대해도 변제할 수 있습니다.

변제할 정당한 이익이 있는 사람은 변제로 당연히 채권자를 대위합니다. 후순위 근저당권자가 선순위 채무를 갚으면 선순위 근저당권이 소멸하는 대신 그 근저당권과 채권을 이어받아, 채무자에게 구상할 수 있는 범위에서 행사할 수 있습니다.

제3취득자는 얼마를 갚아야 소멸을 청구할 수 있나요?

피담보채무가 확정된 뒤 근저당 한도액 범위에서 확정된 채무를 갚으면 됩니다. 근저당은 채무의 한도만 정하고 확정을 장래로 미루어 두는 저당권이어서, 확정 전에 생긴 채무 증감은 근저당에 영향을 주지 않습니다. 저당부동산을 산 사람이나 전세권을 취득한 사람은 확정 뒤 한도액까지만 갚고 소멸을 청구할 수 있습니다.

선순위 근저당 대위변제 대응 순서

• 채무 확정 확인 - 선순위 근저당의 피담보채무가 확정됐는지와 확정 금액을 채권자에게 확인합니다. 확정 전 변제는 범위가 달라집니다.
• 대위 의사 통지 - 채무자와 선순위 채권자에게 대위 변제의 뜻을 서면으로 알립니다. 도달일을 남깁니다.
• 변제와 영수증 - 확정 채무를 갚고 대위 변제 사실이 적힌 영수증을 받습니다. 금액과 날짜가 구상의 기준입니다.
• 근저당 이전 부기등기 - 선순위 근저당권을 대위 취득한 사실을 등기에 부기합니다. 다른 채권자에게 대항하는 수단입니다.
• 경매 또는 구상 - 이어받은 선순위 근저당으로 경매를 신청하거나 채무자에게 구상금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당의 채무가 아직 확정되지 않았거나 한도액을 넘는 채무가 있다면 등기부와 여신 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당 대위변제와 구상·경매 관련 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제364조의 제3취득자는 누구인가요?
  저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자입니다. 민법 제364조는 이들이 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 후순위 근저당권자는 여기에 들어가지 않습니다.
• 후순위 근저당권자가 제외되는 근거는요?
  판례가 그렇게 보았습니다. 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다17341 판결은 근저당부동산에 후순위 근저당권을 취득한 사람은 제364조의 권리를 행사할 수 있는 제3취득자가 아니라고 판단했습니다. 그 변제는 이해관계 있는 제3자의 변제로서 효력을 따질 뿐이라고 했습니다.
• 채무자가 반대해도 대신 갚을 수 있나요?
  이해관계가 있으면 갚을 수 있습니다. 민법 제469조 제2항은 이해관계 없는 제3자만 채무자의 의사에 반해 변제하지 못한다고 정합니다. 후순위 근저당권자는 선순위 채무가 남으면 경매 배당에서 손해를 볼 수 있어 법률상 이해관계가 인정됩니다.
• 갚고 나면 선순위 근저당은 어떻게 되나요?
  소멸하지 않고 갚은 사람에게 넘어옵니다. 민법 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 사람은 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 정하고, 제482조 제1항은 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사할 수 있게 합니다. 부기등기로 대위 사실을 남깁니다.
• 근저당 채무는 언제 확정되나요?
  결산기가 오거나 경매 신청 등 약정·법리상 확정 사유가 생긴 때 확정됩니다. 민법 제357조 제1항은 근저당이 채무의 한도만 정하고 확정을 장래로 보류하는 저당권이라고 정하므로, 확정 전 채무의 소멸이나 이전은 근저당에 영향을 주지 않습니다. 확정 여부는 설정 계약서로 봅니다.
• 부동산을 산 사람은 얼마를 갚아야 하나요?
  확정된 채무를 근저당 한도액 범위에서 갚으면 됩니다. 저당부동산을 산 사람은 민법 제364조의 제3취득자이므로, 확정 채무가 한도액을 넘더라도 한도액까지만 갚고 근저당 소멸을 청구할 수 있습니다. 채무자 본인이 갚는 경우와 범위가 다릅니다.

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