등기·명의신탁

근저당 있는 부동산을 샀는데, 보증인이 부기등기 없이 대위할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

매수인이 소유권을 넘겨받은 뒤에 보증인이 빚을 갚았다면, 보증인은 대위 부기등기 없이도 매수인에게 근저당권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2019다222041 판결로 부기등기가 필요한 경우와 포괄근저당 담보 범위, 매수인 대응 순서를 정리했습니다.

네, 매수인이 소유권을 넘겨받은 뒤에 보증인이 빚을 갚았다면 보증인은 부기등기 없이도 매수인에게 근저당권을 행사할 수 있습니다. 부기등기가 필요한 것은 보증인이 갚은 뒤 등기를 미루는 사이에 들어온 매수인에 대해서입니다. 근저당이 남은 것을 알고 산 매수인이라면 부기등기가 없다는 사정만 믿고 대응하지 않는 편이 좋습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. B씨 소유의 창고와 땅을 사면서 근저당이 남아 있다는 것을 알았지만, 매도인이 곧 정리하겠다고 해 그대로 소유권을 넘겨받았습니다. 그런데 B씨가 대출 이자를 연체하자 은행이 2024. 9. 임의경매를 신청했고, 같은 시기 B씨 대출을 보증한 보증기관이 은행에 3억 원을 대신 갚았습니다. 보증기관은 근저당 일부를 넘겨받았다며 경매를 취하하려면 돈을 내라고 하고 있습니다. A씨는 근저당 등기에 보증기관 이름이 올라가 있지 않은데도 돈을 줘야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증인이 빚을 갚으면 왜 근저당권을 넘겨받나요?

보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 사람이어서, 빚을 갚으면 법률상 당연히 채권자 자리에 들어갑니다. 이를 변제자대위라고 합니다. 대위한 보증인은 채무자에게 구상할 수 있는 범위에서 원래 채권과 그 담보인 근저당권을 행사할 수 있습니다.

그래서 은행 근저당이 등기부에 그대로 남아 있으면, 보증인은 갚은 금액만큼 그 근저당권으로 경매를 진행하거나 배당을 받을 수 있습니다. 매수인 쪽에서는 은행 빚이 줄었는데도 담보 부담은 그대로 남는 셈입니다. 반대로 매수인이 빚을 갚아도 보증인에게는 대위할 수 없습니다.

대법원은 부기등기 문제를 어떻게 판단했나요?

부동산 매수인이 2012. 3. 소유권을 넘겨받은 뒤, 대출을 보증한 보증기관이 2012. 8. 대출 금융기관에 약 3억 4,300만 원을 대신 갚은 사건입니다. 매수인은 경매를 막으려고 보증인에게 1억 5,000만 원을 보낸 뒤, 보증인이 그 근저당에 대위 부기등기를 하지 않았으니 받을 권리가 없었다며 반환을 구했습니다.

대법원은 매수인의 상고를 기각했습니다. 민법 제482조 제2항 제1호는 보증인의 변제로 저당권이 없어진 것으로 믿고 권리를 취득한 사람을 보호하는 규정이라고 보았습니다. 그리고 “제3취득자가 목적부동산에 대하여 권리를 취득한 후 채무를 변제한 보증인은 대위의 부기등기를 하지 않고도 대위할 수 있다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 매수인은 등기부로 근저당을 알고 샀으므로 예측하지 못한 손해가 없다는 이유입니다.

근저당이 다른 대출까지 담보하는지는 어떻게 보나요?

계약서에 「현재와 장래의 모든 채무」를 담보한다고 적힌 포괄근저당이면, 원칙적으로 그 문언대로 다른 대출도 담보합니다. 근저당설정계약서는 처분문서이기 때문입니다.

다만 계약서가 부동문자로 인쇄된 약관 형태이고, 설정 경위와 목적, 대출액, 당사자 관계에 비추어 특정 대출만 담보하려 했다고 인정되면 그 범위로 제한됩니다. 이 사건에서는 두 번째 근저당 설정 당시 이미 첫 대출이 있었고 계약서도 모든 채무를 담보한다고 정해, 첫 대출도 담보 범위에 들어간다고 보았습니다. 금융감독원이 반대 취지로 회신했다는 사정만으로는 판단이 바뀌지 않았습니다. 매수 전이라면 담보 범위와 정리 방법을 매매계약서 특약으로 적어 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

보증인에게 돈을 주기 전에 무엇을 따져야 하나요?

보증인이 근저당권을 행사할 수 있는 금액은 갚은 금액 전부가 아니라 채무자에게 구상할 수 있는 범위입니다. 그리고 그 근저당의 채권최고액을 넘을 수 없습니다. 은행에 남은 채무와 보증인이 대위한 몫을 합쳐 최고액 안에서 얼마인지 먼저 계산해야 합니다.

같은 채무를 담보하는 다른 부동산에서 보증인이 이미 배당을 받았다면 그만큼 구상할 금액이 줄어듭니다. 이 사건에서도 보증인은 다른 경매에서 배당을 받은 뒤 남는 돈을 공탁했습니다. 그래서 지급 전에 보증인에게 대위변제 금액, 다른 담보에서 받은 금액, 남은 구상금 계산서를 서면으로 요구해 두는 편이 좋습니다.

근저당 부동산 매수인 대응 순서

• 등기부와 계약서 확인 - 근저당 채권최고액과 설정계약서의 담보 범위 문구를 받아 둡니다.
• 보증 여부 확인 - 담보 대출에 보증기관 보증이 있는지, 언제 대위변제했는지 확인합니다.
• 남은 채무액 산정 - 은행과 보증인 각각에게 남은 피담보채무를 확정해 달라고 요청합니다.
• 변제와 말소 청구 - 담보된 채권을 변제하고 근저당권 소멸과 말소를 청구합니다.
• 매도인 청구 검토 - 매도인이 정리하기로 한 근저당이면 매매계약에 따른 책임을 따집니다.

근저당 빚을 대금에서 빼고 산 경우는 「근저당 대출금을 빼고 잔금만 주고 집을 샀다면 저당권 소멸을 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유권 취득일과 보증인의 대위변제일의 선후, 근저당설정계약서의 담보 범위에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 근저당 부동산 매매 분쟁과 경매·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증인이 갚은 뒤에 부동산을 샀다면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 보증인이 갚은 뒤 대위 부기등기를 하지 않은 사이에 소유권을 취득했다면, 보증인은 그 매수인에게 채권자를 대위하지 못합니다. 저당권이 없어졌다고 믿은 매수인을 보호하는 취지입니다.
• 매수인이 근저당 빚을 갚으면 보증인에게 대신 청구할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민법은 제3취득자가 보증인에 대하여 채권자를 대위하지 못한다고 정합니다. 매수인은 채무자인 매도인에게 구상하거나 매매계약상 책임을 묻는 방법을 검토합니다.
• 매수인이 빚을 갚고 근저당을 지울 수 있나요?
  할 수 있습니다. 저당부동산의 소유권을 취득한 사람은 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 근저당이면 채권최고액 범위의 확정 채무가 기준이 됩니다.
• 보증인은 근저당권으로 얼마까지 받을 수 있나요?
  보증인은 채무자에게 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사합니다. 대신 갚은 금액과 그 뒤의 법정이자 등이 기준이고, 근저당 채권최고액을 넘을 수는 없습니다.
• 포괄근저당 계약서면 다른 대출도 모두 담보되나요?
  원칙적으로 계약서 문언대로 다른 대출도 담보됩니다. 다만 부동문자 약관이고 설정 경위와 목적, 대출액 등에 비추어 특정 대출만 담보하려 한 사정이 증명되면 그 범위로 제한됩니다.
• 경매 취하 대가로 보증인에게 준 돈을 돌려받을 수 있나요?
  보증인이 적법하게 근저당권을 대위했다면 어렵습니다. 이 판결도 경매 취하와 근저당 말소의 대가로 지급한 돈은 법률상 원인 없이 지급한 것이 아니라고 보았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 근저당 대출금을 빼고 잔금만 주고 집을 샀다면 저당권 소멸을 청구할 수 있나요?
• 공동담보로 잡힌 부동산을 산 사람이 근저당 빚을 갚으면 다른 매수인에게 얼마를 받나요?
• 포괄근저당 대출채권이 넘어간 뒤 양수인이 먼저 배당받으면 다툴 수 있나요?
• 공동채무자 회생에서 구상권을 신고 못 했는데 변제자대위로 보증금을 받을 수 있나요?
• 매수인이 근저당 빚을 떠안고 대금에서 뺐으면 은행이 매수인에게 청구하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기