빌려준 돈·보증

매수인이 근저당 빚을 떠안고 대금에서 뺐으면 은행이 매수인에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 아니요, 매수인이 근저당 채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 이행인수여서 은행이 매수인에게 직접 청구할 수 없습니다. 대법원 판례는 이 경우 매수인이 매도인에 대해서만 채무를 갚을 의무를 진다고 봅니다. 지금은 매매계약서 특약에 채권자에게 직접 지급한다는 문구나 은행 승낙이 있는지 확인해 두십시오.

잔금에서 채무액을 뺐다고 해서 매도인이 은행 빚에서 벗어났다고 믿을 필요는 없습니다. 은행의 승낙이 없으면 매도인은 여전히 은행에 대한 채무자입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 B씨에게서 은행 근저당 대출 2억원이 잡힌 아파트를 6억원에 사면서, 대출 2억원은 A씨가 인수하고 잔금에서 빼기로 계약서에 적었습니다. 은행에는 따로 알리지 않았고, A씨는 나머지 대금을 모두 치렀습니다. 2025년 B씨 쪽 사업이 어려워지자 은행이 A씨에게 대출금을 직접 갚으라고 요구해 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 근저당 빚을 떠안고 대금에서 뺐으면 은행이 매수인에게 청구하나요?

원칙적으로 청구할 수 없습니다. 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없으면 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 봅니다. 이행인수에서 매수인은 매도인에 대해서만 그 채무를 갚을 의무를 지므로, 매도인의 채권자는 매수인에게 직접 청구할 권리를 얻지 못합니다.

대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결도 같은 법리를 확인했습니다. 이 경우 매수인은 대금에서 채무액을 뺀 나머지를 지급하면 잔금 지급의무를 다한 것이 됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제454조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

면책적 채무인수가 되려면 채권자의 승낙이 있어야 합니다. 채권자의 승낙 없이는 매도인이 채무에서 벗어나지 못합니다.

이행인수와 병존적 채무인수는 어떻게 구별하나요?

기준은 계약 당사자에게 채권자가 인수인에 대해 직접 채권을 취득하게 할 의사가 있었는지입니다. 계약 체결의 동기와 경위, 목적, 당사자의 지위, 이해관계, 거래 관행을 종합해 판단합니다. 병존적 채무인수는 채권자에게 인수인에 대한 새 권리를 주는 제3자를 위한 계약이고, 이행인수는 인수인이 채무자에 대해서만 갚을 의무를 집니다.

예컨대 매도인과 매수인이 「중도금과 잔금은 매도인의 채권자에게 직접 지급한다」고 약정한 경우에는 그 채권자가 매수인에게 직접 청구권을 갖는 병존적 채무인수로 본 판례가 있습니다(97다28698). 반면 근저당 채무를 인수하고 대금에서 공제하는 약정은 판례가 반복해 이행인수로 보아 왔습니다.

매수인이 인수한 빚을 안 갚으면 매도인은 어떻게 하나요?

매도인은 매수인에게 손해배상을 청구하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 인수한 근저당 채무를 갚지 않아 경매가 개시되고 매도인이 경매를 막으려고 대신 갚았다면, 매도인은 매수인에게 손해배상채권을 취득할 뿐 아니라 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

매수인의 이 손해배상채무나 구상채무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 소유권이전등기를 아직 넘기지 않았다면 대신 갚은 돈을 받을 때까지 등기를 거절할 수 있습니다.

근저당 채무 인수 매매 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 매매계약서의 채무 인수·공제 특약과 채권자에 대한 직접 지급 문구를 확인합니다. 이행인수인지 병존적 인수인지가 갈립니다.
• 채권자 승낙 여부 확인 - 은행이 채무자 변경이나 인수를 승낙했는지 확인합니다. 승낙이 없으면 매도인은 계속 채무자입니다.
• 인수 채무 이행 점검 - 매수인이 이자와 원금을 제때 내는지 은행 거래내역으로 확인합니다. 연체가 쌓이면 경매로 이어집니다.
• 대위변제·손해배상 - 경매가 개시되면 매도인이 대신 갚고 매수인에게 구상·손해배상을 청구합니다. 해제 사유도 됩니다.
• 등기 동시이행 주장 - 이전등기 전이라면 구상금과 등기를 동시이행으로 맞섭니다. 이미 넘겼다면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 은행이 채무자 변경 약정에 참여했거나 계약서에 채권자에게 직접 지급한다는 문구가 있는 경우에는 계약서와 은행 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소·근저당권 말소 등 부동산 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행인수가 무엇인가요?
  매수인이 매도인의 채무를 대신 갚아 주기로 매도인과만 약속하는 것입니다. 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결은 이 경우 매수인이 제3자의 지위에서 매도인에 대해서만 채무를 변제할 의무를 진다고 보았습니다. 채권자는 매수인에게 직접 청구할 권리를 얻지 못합니다.
• 은행 승낙 없이도 인수 약정이 유효한가요?
  당사자 사이에서는 유효합니다. 92다23193 판결은 이행인수 약정이 채권자의 승낙이 없으면 채권자에게 대항하지 못할 뿐 매도인과 매수인 사이에서는 유효하게 성립한다고 보았습니다. 다만 매도인을 채무에서 빼 주는 면책적 인수는 민법 제454조 제1항에 따라 채권자의 승낙이 있어야 합니다.
• 은행이 매수인에게 직접 청구할 수 있는 경우는요?
  매매 당사자가 채권자에게 직접 권리를 주려는 의사가 있었던 경우입니다. 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결은 중도금과 잔금을 매도인의 채권자에게 직접 지급하기로 한 약정을 병존적 채무인수로 보아 채권자의 직접 청구를 인정했습니다. 계약서 문구가 중요합니다.
• 매수인이 대금에서 빼고 나머지만 내면 잔금은 다 낸 건가요?
  특별한 사정이 없으면 그렇습니다. 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결은 매수인이 매매대금에서 인수 채무액을 공제한 나머지를 지급하면 잔금 지급의무를 다한 것으로 본다고 판단했습니다. 매수인이 채무를 현실로 갚을 의무까지 잔금 조건이 되는 것은 아닙니다.
• 매수인이 인수한 빚을 안 갚으면 해제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 92다23193 판결은 매수인이 인수 채무를 갚지 않아 경매가 개시되고 매도인이 경매를 막으려고 대신 갚았다면 매도인이 손해배상채권을 취득하는 외에 매매계약을 해제할 수 있다고 보았습니다. 해제하면 민법 제548조의 원상회복 문제가 따릅니다.
• 대신 갚은 돈과 등기를 맞바꿀 수 있나요?
  있습니다. 92다23193 판결은 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기 의무가 대가적 의미가 있어 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 민법 제536조 제1항에 따라 대신 갚은 돈을 받을 때까지 이전등기를 거절할 수 있습니다.

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