경매 낙찰
근저당 대출금을 빼고 잔금만 주고 집을 샀다면 저당권 소멸을 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 대출금을 매매대금에서 빼고 잔금만 주고받았다는 사정만으로 채무를 인수한 것은 아니어서 매수인은 제3취득자로서 저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 약정을 공제한 대금을 채권자에게 직접 갚아 저당권 말소를 확실히 하려는 뜻으로 봅니다. 지금은 매매계약서 특약에 채무 인수 문구가 있는지부터 확인하십시오.
매매계약서 특약에 공제한 금액을 누구에게 어떻게 갚기로 했는지 적혀 있는지 확인하고, 은행에 대출 잔액 확인서를 요청하십시오. 채무를 인수한 것인지, 대신 갚아 주기로 한 것인지는 그 문구와 잔액으로 가립니다.
대출금을 뺀 잔금만 치렀다고 해서 매도인의 채무자 지위를 그대로 떠안은 것은 아닙니다. 제3취득자로서 쓸 수 있는 권리는 남아 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 근저당이 설정된 아파트를 6억원에 사면서, 매도인의 은행 대출 잔액 2억원을 매매대금에서 빼고 4억원만 매도인에게 주었습니다. 계약서에는 대출금은 매도인이 잔금일 뒤 한 달 안에 갚는다고만 적었고, 은행에 채무자 변경은 신청하지 않았습니다. 2026년 매도인이 대출을 갚지 않고 연락이 끊기자 은행은 경매를 예고했습니다. A씨는 자신이 채무를 떠안은 것인지, 직접 갚고 근저당을 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
| 매매대금 | 60,000만원 |
|---|---|
| 공제한 대출금 | 20,000만원 |
| 매도인에게 준 잔금 | 40,000만원 |
단순 예시 계산
대출금을 빼고 잔금을 치르면 채무를 인수한 것인가요?
그것만으로는 인수한 것이 아닙니다. 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결은 저당 부동산 매매에서 대금에서 피담보채무나 담보 한도액을 뺀 나머지만 주고받았다는 사정만으로 매수인이 채무를 인수해 채무자와 같은 지위에 놓인다고 볼 수 없다고 보았습니다. 이런 약정은 특별한 사정이 없으면 그 부분 대금을 매도인이 아니라 채권자에게 직접 갚아 저당권 말소를 확실히 하려는 취지라고 해석했습니다.
채무인수가 되려면 계약서에 채무를 인수한다는 합의가 분명히 있어야 하고, 매수인과 매도인 사이의 인수 계약은 채권자가 승낙해야 효력이 생깁니다. 은행에 채무자 변경을 신청해 승인받은 경우가 대표적입니다. 이런 절차 없이 매수인이 은행에 이자만 대신 내 왔다면, 그것만으로 인수가 성립했다고 보기는 어렵습니다.
제3취득자는 저당권 소멸을 어떻게 청구하나요?
저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 갚고 소멸을 청구합니다. 저당 부동산의 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 제3자는 채무자가 아니어도 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 매도인이 공제받은 돈으로 대출을 갚지 않아 경매 위험이 생겼을 때 매수인이 스스로 저당권을 정리하는 수단입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 조문이 같습니다.
채무를 인수한 것으로 보면 무엇이 달라지나요?
채무자와 같은 지위가 되어 제3취득자의 보호를 받기 어렵습니다. 채무를 인수했다면 매수인이 직접 채권자에게 채무 전액을 갚아야 할 의무를 지고, 제3취득자로서 담보된 범위에서 변제하고 소멸을 청구하는 지위는 인정되지 않습니다. 그래서 계약서 문구가 인수인지, 대신 갚아 주기로 한 이행인수인지가 실무에서 다툼이 됩니다.
| 구분 | 대출금 공제 약정 | 채무 인수 |
|---|---|---|
| 요건 | 대금에서 공제 | 인수 합의와 채권자 승낙 |
| 매수인 지위 | 제3취득자 | 채무자와 같은 지위 |
| 저당권 소멸청구 | 가능 | 어려움 |
| 초과 변제분 | 매도인에게 구상 | 구상 어려움 |
- 요건
- 대출금 공제 약정: 대금에서 공제
- 채무 인수: 인수 합의와 채권자 승낙
- 매수인 지위
- 대출금 공제 약정: 제3취득자
- 채무 인수: 채무자와 같은 지위
- 저당권 소멸청구
- 대출금 공제 약정: 가능
- 채무 인수: 어려움
- 초과 변제분
- 대출금 공제 약정: 매도인에게 구상
- 채무 인수: 구상 어려움
출처 - 민법 제364조, 제454조, 대법원 2002다7176 판결
저당권 소멸 청구 대응 순서
- 계약서 확인 - 매매계약서 특약에서 공제 금액과 상환 방법 문구를 확인합니다. 인수인지 대신 갚기인지를 가립니다.
- 잔액 확인 - 은행에 대출 잔액과 연체 여부를 확인합니다. 매도인이 이자를 연체했으면 경매 위험이 있습니다.
- 변제 제안 - 저당권자에게 담보된 채권을 갚고 말소를 요청합니다. 잔액 산정 근거를 서면으로 받습니다.
- 말소 등기 - 변제 뒤 저당권 말소 서류를 받아 말소등기를 신청합니다. 거절하면 말소 소송을 검토합니다.
- 매도인 정산 - 공제한 금액보다 더 갚았다면 매도인에게 초과분의 구상을 청구합니다. 이체 기록을 보관합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 채무 인수 문구가 있거나 은행이 채무자 변경을 승인한 경우에는 계약서와 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 저당 부동산 매매 대금 정산 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당이 있는 집을 사면서 대출금을 빼고 잔금을 치르면, 매수인이 매도인의 빚을 떠안은 것이라고 생각하는 경우가 많습니다. 법원은 그렇게 보지 않습니다. 계약서에 인수한다는 합의와 채권자의 승낙이 없다면 매수인은 여전히 제3취득자이고, 담보된 채권을 갚고 저당권을 지울 수 있는 지위를 가집니다.
그래서 계약서 특약의 문구와 대출 잔액 기록이 중요합니다. 공제한 금액을 매수인이 은행에 직접 갚기로 했는지, 매도인이 갚기로 했는지, 채무자 명의를 바꾸기로 했는지가 권리 관계를 가릅니다. 잔금일 기준 대출 잔액 확인서와 이후 이자 납부 내역도 함께 보관해야 합니다.
이 기록은 경매가 들어왔을 때 매수인이 스스로 변제하고 저당권을 소멸시킬 수 있는지, 매도인에게 초과 부담분을 구상할 수 있는지를 판단하는 증거가 됩니다. 은행과 협의할 때도 잔액 확인서가 있어야 갚을 금액을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 저당 부동산 매매에서 생기는 근저당 말소와 대금 정산 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서 특약과 대출 잔액을 먼저 확인한 뒤 변제·말소와 구상 청구로 대응합니다.
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서, 등기사항증명서, 대출 잔액 확인서, 잔금 지급 내역을 준비해 주시면, 채무 인수 여부, 저당권 소멸 청구 방법, 매도인에 대한 구상 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결
- 민법 제454조 제1항
- 민법 제364조
- 민법 제454조 제2항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성