경매 낙찰
향수 박스로 적힌 저당권을 평가액만 공탁하고 지울 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 물건 인도 채권을 담보하는 저당권은 등기된 평가액이 제3자에 대한 한도이므로, 저당 토지를 산 사람은 평가액을 변제하거나 공탁하고 말소를 청구할 수 있습니다. 부동산등기법 제77조는 금전이 아닌 채권의 저당권에 평가액을 기록하게 하고, 민법 제364조는 제3취득자의 변제로 저당권 소멸을 청구할 수 있게 합니다. 지금은 등기부 을구에 기록된 평가액부터 확인해 두십시오.
토지 등기사항증명서 을구에서 저당권의 「채권액」 란이 물건 수량으로 적혀 있는지, 그 옆에 금전 평가액이 함께 기록돼 있는지 확인하십시오. 제3취득자가 갚아야 할 금액의 기준이 그 평가액입니다.
물건 값이 올랐다며 채권자가 시가로 계산한 금액을 요구해도, 제3취득자는 그 금액을 그대로 갚아야 한다고 겁먹을 필요는 없습니다. 등기된 평가액이 기준입니다.
이런 상담이 많습니다
2024년 5월 화장품 도매업자 A씨는 소매업자 B씨에게 향수 1,000박스를 4,000만원에 팔았는데, B씨는 2,000만원만 치르고 나머지는 향수 500박스로 반품 정산하기로 하면서 B씨 토지에 저당권을 설정해 주었습니다. 등기부에는 피담보채권이 「향수 500박스, 평가액 2,000만원」으로 기록됐습니다. 2025년 이 토지를 산 C씨가 2026년 2,000만원을 공탁하고 말소를 요구하자, A씨는 향수 값이 올랐다며 더 달라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
물건으로 적힌 저당권은 등기된 평가액만 갚으면 지울 수 있나요?
제3취득자라면 그렇습니다. 저당권으로 담보할 채권에는 법률상 제한이 없어 특정물이나 일정 수량의 종류물을 지급받을 채권을 위해서도 저당권을 설정할 수 있지만, 이때 등기관은 그 채권의 평가액을 기록합니다. 채권자는 저당부동산을 산 제3자와의 관계에서는 등기된 평가액 한도에서만 저당권의 효력을 주장할 수 있다는 것이 원안이 인용한 판례의 결론입니다.
저당부동산의 소유권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 각색 사례의 C씨가 등기된 평가액 2,000만원을 변제하거나 공탁하면 저당권 말소를 청구할 수 있습니다.
물건을 담보하는 저당권은 왜 평가액을 등기하나요?
뒤에 거래하는 사람이 담보 규모를 알 수 있게 하려는 것입니다. 물건을 주기로 한 채무도 이행하지 못하면 결국 금전 손해배상채권으로 바뀌어 경매대금에서 배당받게 되므로, 그 담보가치를 미리 금액으로 공시해 두는 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하는 저당권설정등기에 채권의 평가액을 기록하도록 합니다.
후순위 저당권자나 저당부동산을 산 사람은 등기부만 보고 거래합니다. 물건 시세가 오르내릴 때마다 담보 범위가 바뀌면 이들이 손해를 보기 때문에, 제3자 관계에서는 등기된 평가액이 한도가 됩니다.
채권자가 돈을 받지 않으면 어떻게 공탁하나요?
채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없으면 변제자는 채권자를 위해 변제 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있습니다. 제3취득자는 저당권자 주소지 관할 법원 공탁소에 평가액을 공탁하고, 공탁서를 첨부해 저당권자에게 말소를 청구합니다. 저당권자가 응하지 않으면 저당권설정등기 말소 소송을 냅니다.
- 1
평가액 확인
등기부 을구 채권액·평가액
- 2
변제 제의
내용증명으로 평가액 변제 의사 통지
- 3
변제공탁
수령 거절 시 평가액 공탁
- 4
말소 청구·소송
공탁서 첨부, 불응 시 말소 소송
원래 채무자에게도 평가액까지만 청구할 수 있나요?
아닙니다. 평가액 한도는 제3취득자나 후순위 권리자처럼 등기를 믿고 거래한 제3자를 보호하는 기준입니다. 채권자와 원래 채무자 사이에서는 약정한 물건 인도 의무나 그에 갈음하는 손해배상 의무가 그대로 남습니다. 제3취득자의 공탁으로 저당권이 소멸하더라도 원래 채무자에게 남는 채무가 있으면 채권자는 따로 청구할 수 있습니다.
| 상대방 | 채권자가 주장할 수 있는 범위 |
|---|---|
| 제3취득자·후순위 권리자 | 등기된 평가액 한도 |
| 원래 채무자 | 약정한 물건 인도 또는 손해배상 전부 |
- 제3취득자·후순위 권리자
- 채권자가 주장할 수 있는 범위: 등기된 평가액 한도
- 원래 채무자
- 채권자가 주장할 수 있는 범위: 약정한 물건 인도 또는 손해배상 전부
출처 - 부동산등기법 제77조, 민법 제364조
평가액 저당권 말소 대응 순서
- 등기부 확인 - 을구의 채권액 란과 평가액 기록을 확인합니다. 평가액이 말소에 필요한 금액의 기준입니다.
- 변제 제의 - 저당권자에게 평가액 변제 의사를 내용증명으로 알립니다. 수령 거절이 공탁 요건이 됩니다.
- 변제공탁 - 저당권자가 받지 않으면 평가액을 공탁합니다. 공탁서를 보관합니다.
- 말소 청구 - 공탁서를 첨부해 저당권 말소를 요구합니다. 협조하지 않으면 소송으로 갑니다.
- 판결로 말소 신청 - 확정판결로 등기소에 단독 신청합니다. 매도인에게 비용을 청구할지도 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 평가액 외에 이자나 지연손해금 약정이 등기돼 있거나 매매계약에서 매도인이 저당권 말소를 약속했다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 절차 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
물건으로 적힌 저당권을 만나면 토지를 산 사람들은 「채권자가 달라는 대로 물건 시세를 쳐줘야 지워진다」고 생각합니다. 그러나 등기부에 평가액이 기록돼 있다면 제3자 관계에서는 그 금액이 기준이고, 채권자가 시세 상승을 이유로 더 요구해도 응할 의무가 없습니다.
문제는 변제를 제의하고 거절당한 기록입니다. 평가액 변제 의사를 밝힌 내용증명의 발송일과 도달일, 저당권자의 거절 문자, 공탁일이 순서대로 남아 있어야 공탁이 유효하다는 주장이 섭니다. 채권자가 연락을 받지 않았다면 그 사실도 기록해 둡니다.
이 기록은 말소 소송에서 그대로 증거가 됩니다. 법원은 변제 제공과 수령 거절, 공탁 금액이 등기된 평가액과 맞는지를 보고 저당권 소멸을 판단합니다. 매매계약에서 매도인이 저당권을 말소해 주기로 했다면 같은 기록으로 매도인에게 공탁금과 비용을 청구합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 저당권 말소와 변제공탁 사건을 수행해 왔으며, 등기된 평가액과 변제 제의·수령 거절 기록을 먼저 갖춘 뒤 공탁과 말소 소송을 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기사항증명서·매매계약서·저당권자와 주고받은 연락 기록을 준비해 주시면, 등기된 평가액의 범위·변제공탁 요건·매도인에 대한 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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