매매 계약

산 오피스텔의 근저당 빚을 대신 갚았다면 매도인에게 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 경매를 막으려고 근저당 빚을 대신 갚은 매수인은 매도인에게 그 돈의 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제576조 제2항에 따른 이 청구는 매수인이 계약 당시 근저당을 알았든 몰랐든 할 수 있다는 것이 대법원의 태도입니다. 지금은 변제 영수증과 근저당 말소 서류를 챙기고 매도인에게 상환 청구 내용증명을 보내십시오.

계약할 때 등기부를 보지 않아 근저당을 몰랐다고 해서 청구를 포기할 필요는 없습니다. 근저당을 알았든 몰랐든 갚은 돈의 상환을 청구할 수 있다는 것이 대법원의 태도입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 4월 분양권 전매로 오피스텔을 샀습니다. 매도인은 시행사에서 분양받은 뒤 자기 앞으로 등기하지 않은 채 E씨에게 팔았고, E씨는 대금을 다 치르고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 뒤 등기부를 보니 계약 전부터 시행사 대표를 채무자로 하는 근저당권이 있었고, 2026년 2월 근저당권자가 경매를 신청했습니다. E씨는 오피스텔을 지키려고 담보된 빚 1억 2,000만원을 직접 갚았는데, 이 돈을 매도인에게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당을 알고 샀어도 대신 갚은 돈을 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 매매 목적 부동산에 설정된 저당권 때문에 소유권을 잃을 상황에서 매수인이 자기 돈으로 소유권을 지켰다면 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결은 매수인이 그 부동산을 살 때 저당권 설정 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 이 청구를 할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 이 조문은 원안 이후 바뀌지 않았습니다.

매도인은 근저당이 없는 완전한 소유권을 넘기거나 나중에라도 근저당을 말소해 줄 의무가 있습니다. 소유권이전등기만 넘겼다고 매도인의 의무가 끝나는 것은 아닙니다.

등기 없이 되판 분양권 매매도 남의 물건 매매인가요?

아닙니다. 분양받은 사람이 자기 앞으로 등기하지 않고 다시 판 경우는 타인의 권리 매매로 보지 않습니다. 위 판결은 분양받은 오피스텔을 미등기 상태로 전매한 매도인이 사실상·법률상 처분할 권원으로 판 것이라고 보았습니다. 그래서 매수인은 전매한 매도인을 상대로 곧바로 출재 상환을 청구하면 됩니다. 매도인이 시행사와의 분양계약상 지위를 넘긴 것이므로, 매도인이 시행사에 따로 책임을 물을지는 매도인과 시행사 사이의 문제입니다.

경매로 소유권을 잃었다면 어떻게 하나요?

계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 잃으면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 손해가 있으면 배상도 청구할 수 있습니다. 매수인이 저당권을 알고 샀더라도 이 해제권은 인정됩니다.

해제하면 매도인은 받은 대금에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 이사 비용이나 등기 비용처럼 소유권을 잃어 생긴 손해는 따로 배상을 청구합니다.

근저당 대위변제 상환청구 대응 순서

• 채무액 확인 - 근저당권자에게 담보된 채권액과 경매 비용을 확인합니다. 갚을 금액과 상환 청구액의 기준입니다.
• 직접 변제 - 근저당권자에게 채무를 갚고 영수증을 받습니다. 경매 절차를 멈추는 방법입니다.
• 근저당 말소 - 말소 서류를 받아 근저당권설정등기를 지웁니다. 소유권을 지켰다는 증거가 됩니다.
• 상환 청구 통지 - 매도인에게 내용증명으로 변제액 상환을 요구합니다. 청구 시점과 금액을 남깁니다.
• 상환금 소송·가압류 - 매도인이 응하지 않으면 상환금 청구 소송을 냅니다. 매도인 재산에 가압류를 먼저 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「근저당은 매수인이 인수한다」거나 대금에서 채무액을 뺀 특약이 있다면 계약서와 대금 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 반환과 담보책임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약할 때 등기부를 안 봐서 몰랐는데 과실상계되나요?
  그 사정만으로 상환액이 줄지는 않습니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결은 매수인이 저당권을 알았든 몰랐든 민법 제576조 제2항에 따라 출재 상환을 청구할 수 있다고 보고, 매도인이 주장한 사유로 상환액을 감액할 수 없다고 한 원심을 유지했습니다.
• 매수인이 남의 빚을 대신 갚아도 되나요?
  갚을 수 있습니다. 민법 제364조는 저당부동산의 소유권을 취득한 제삼자가 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 매수인이 소유권이전등기를 마쳤다면 이 제삼취득자에 해당하므로, 경매 진행 중이라도 채무를 갚고 말소를 요구할 수 있습니다.
• 대금에서 근저당 채무를 빼고 샀다면요?
  상환을 청구하기 어렵습니다. 매도인과 매수인이 근저당 채무를 매수인이 떠안는 대신 그 금액을 대금에서 빼기로 했다면, 매수인이 채무를 갚는 것은 약정을 이행한 것일 뿐입니다. 민법 제576조 제2항은 매도인이 책임질 저당권을 매수인이 대신 없앤 경우를 위한 규정이므로 계약서의 대금 산정 내역을 먼저 확인하십시오.
• 상환 청구는 언제까지 할 수 있나요?
  민법 제576조에는 따로 정한 짧은 기간이 없습니다. 민법 제573조나 제582조처럼 1년이나 6월의 기간을 두지 않았으므로 일반 채권으로 보아 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효가 적용된다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 매도인의 재산 사정이 나빠지기 전에 청구하는 편이 회수에 유리합니다.
• 시행사 대표 개인 빚인데 시행사에도 청구할 수 있나요?
  구상은 채무자에게 할 수 있습니다. 매도인에 대한 출재 상환 청구는 민법 제576조 제2항의 담보책임이고, 이와 별도로 남의 빚을 대신 갚은 사람은 실제 채무자에게 변제한 금액을 구상할 수 있습니다. 매도인과 채무자 중 재산이 있는 쪽을 골라 청구하되, 이중으로 받을 수는 없습니다.
• 경매가 이미 끝나 소유권을 잃었다면 대금 전액을 받나요?
  계약 해제로 대금 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제576조 제1항은 저당권 행사로 매수인이 소유권을 잃으면 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 해제하면 매도인은 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 경매에서 매수인에게 돌아온 잉여금이 있으면 정산 과정에서 고려됩니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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