매매 계약

산 땅과 집의 주인이 매도인이 아니었다면 이전등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 남의 소유인 부동산을 판 매매계약도 당사자 사이에서는 유효하므로 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 민법 제569조에 따라 매도인은 그 권리를 취득해 넘겨줄 의무를 지고, 넘기지 못하면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 지금은 등기부상 실제 소유자와 매도인이 권리를 취득할 근거가 있는지부터 확인하십시오.

매도인이 소유자가 아니라는 이유로 계약이 무효라고 단정할 필요는 없습니다. 남의 물건을 판 매매도 당사자 사이에서는 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 9월 매도인에게서 대지와 그 위 단독주택을 6억원에 사기로 하고 계약금과 중도금을 냈습니다. 잔금을 앞두고 등기부를 다시 확인해 보니 토지와 건물의 소유자는 매도인이 아니라 매도인의 친척인 다른 사람이었습니다. 매도인은 자기가 사실상 주인이라며 곧 넘겨주겠다고만 합니다. F씨는 계약이 무효인지, 매도인에게 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인 소유가 아닌 땅과 집을 산 계약도 유효한가요?

유효합니다. 매매 목적물이 다른 사람의 소유라도 매도인과 매수인 사이의 계약은 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 넘겨줄 의무를 집니다. 대법원 1993. 8. 24. 선고 93다24445 판결도 목적물이 타인의 권리에 속한다는 이유만으로 양도계약을 무효로 본 원심을 파기했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제569조부터 제571조까지는 원안 이후 바뀌지 않았습니다.

그래서 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만 등기부상 소유자는 계약 당사자가 아니므로, 매수인이 그 소유자에게 직접 이전등기를 요구할 수는 없습니다.

매도인이 끝내 소유권을 넘기지 못하면 어떻게 하나요?

계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 그 권리를 취득해 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 계약을 해제하고 낸 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있습니다. 계약 당시 남의 것인 줄 몰랐던 매수인은 손해배상도 청구할 수 있지만, 알고 산 매수인은 손해배상을 청구하지 못합니다.

해제하면 매도인은 받은 돈에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 권리 전부가 남의 것인 경우에는 일부가 남의 것일 때와 달리 1년의 권리행사 기간이 따로 정해져 있지 않습니다.

매도인도 계약을 해제할 수 있나요?

매도인이 계약 당시 남의 것인 줄 몰랐다면 해제할 수 있습니다. 선의의 매도인이 권리를 취득해 넘길 수 없게 되면 매수인의 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인도 계약 당시 남의 것인 줄 알았다면 권리를 넘길 수 없다고 통지하고 해제할 수 있습니다. 원안은 이 경우를 「제572조 제2항에 따른 해지」라고 적었지만 정확한 근거는 제571조 제2항이고, 효과도 해지가 아니라 해제입니다.

남의 부동산 매매 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 토지·건물 등기부로 소유자와 근저당·가압류를 확인합니다. 매도인이 권리를 취득할 수 있는지 판단하는 출발점입니다.
• 취득 계획 확인 - 매도인에게 소유자와의 매매·증여 계약서 등 권리를 취득할 근거를 요구합니다. 근거가 없으면 이행 가능성이 낮습니다.
• 기한 정한 이행 요구 - 내용증명으로 이전등기 기한을 정해 요구합니다. 해제의 근거가 되는 기록입니다.
• 잔금 보류 - 이전등기 서류와 잔금은 맞바꾸는 관계이므로 서류 없이 잔금을 내지 않습니다. 매수인의 손실을 막습니다.
• 해제·반환 청구 - 매도인이 권리를 넘길 수 없게 되면 해제하고 계약금·중도금 반환을 청구합니다. 필요하면 매도인 재산에 가압류를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 소유자에게서 처분 권한을 위임받았거나 명의신탁 관계가 얽혀 있다면 위임장과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 반환과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부상 소유자에게 직접 등기를 넘기라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 매매계약은 매수인과 매도인 사이에만 효력이 있고, 등기부상 소유자는 계약 당사자가 아닙니다. 민법 제569조는 매도인이 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 의무를 진다고 정하므로, 청구 상대는 매도인입니다. 소유자가 매도인에게 처분을 위임했다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 알고 샀으면 손해배상은 못 받나요?
  손해배상은 못 받고 해제는 할 수 있습니다. 민법 제570조 단서는 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다고 정합니다. 해제하면 낸 계약금과 중도금은 원상회복으로 돌려받고, 반환할 금전에는 받은 날부터의 이자가 붙습니다.
• 해제는 언제까지 해야 하나요?
  권리 전부가 남의 것인 경우 따로 정한 제척기간이 없습니다. 민법 제573조의 1년 기간은 권리 일부가 타인에게 속한 경우에 적용되는 조문입니다. 다만 매도인이 권리를 넘길 수 없게 된 사정이 분명해진 뒤 오래 방치하면 다툼이 생기므로, 그때 바로 해제 통지를 보내십시오.
• 매도인이 몰랐다면 배상하고 해제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제571조 제1항은 매도인이 계약 당시 그 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우 권리를 취득해 이전할 수 없으면 매수인의 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 매도인이 몰랐다는 점은 매도인이 증명해야 합니다.
• 잔금을 먼저 내라고 하면 내야 하나요?
  이전등기 서류와 맞바꾸는 것이 원칙입니다. 민법 제568조 제2항은 매도인의 권리 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무를 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하도록 정합니다. 매도인이 아직 소유권을 취득하지 못해 이전등기 서류를 줄 수 없다면 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.
• 매도인이 속이고 팔았다면 형사 문제도 되나요?
  사기가 될 수 있습니다. 매도인이 소유권을 취득할 의사나 능력이 없으면서 자기 것처럼 속여 계약금과 중도금을 받았다면 민사상 해제·손해배상과 별도로 형사 고소를 검토할 수 있습니다. 민법 제110조 제1항에 따라 사기를 이유로 계약을 취소하는 방법도 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

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