매매 계약

처분권 없는 사람인 줄 알면서 산 땅도 점유취득시효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아니요, 매도인에게 처분권이 없다는 사실을 알면서 땅을 사서 점유했다면 20년이 지나도 점유취득시효가 인정되기 어렵습니다. 소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 한 점유는 악의의 무단점유로 보아 소유의 의사가 있다는 추정이 깨지기 때문입니다. 지금은 매수 당시 처분권이 없다는 사실을 언제 어떻게 알았는지부터 정리해 두십시오.

처분권이 없는 사람에게서 샀다는 사실만으로 시효를 포기할 필요는 없습니다. 매수인이 그 사실을 몰랐다면 매매에 기초한 점유로 소유의 의사가 추정되고, 알았다는 사실은 땅 주인이 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005년 지인에게서 시골 대지 200㎡를 3천만원에 샀습니다. 등기부상 소유자는 지인의 큰아버지였고, 지인은 「큰아버지 허락은 곧 받아 주겠다」고 했지만 끝내 등기는 넘어오지 않았습니다. A씨는 그 땅에 창고를 짓고 20년 가까이 써 왔는데, 2025년 큰아버지의 상속인들이 땅을 비우라고 하자 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

알고 샀다면 왜 시효취득이 안 되나요?

소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 한 점유이기 때문입니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 점유자가 점유를 시작할 때 소유권 취득의 원인이 될 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 남의 부동산을 무단점유했다면 특별한 사정이 없는 한 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사가 없다고 보아 자주점유 추정이 깨진다고 판단했습니다. 처분권 없는 사람과 맺은 매매계약은 형식은 매매여도, 매수인이 그 사실을 알았다면 소유권을 얻을 수 없다는 것을 안 셈입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항에는 선의 요건이 없지만, 이 경우는 선의가 아니어서가 아니라 소유의 의사가 부정되어 시효가 인정되지 않는 것입니다.

처분권이 없는 줄 몰랐다면 어떻게 되나요?

자주점유로 추정됩니다. 매수인이 매도인을 진짜 권리자로 믿고 매매계약에 따라 땅을 넘겨받았다면 매매라는 권원에 기초한 점유이므로 소유의 의사가 추정됩니다. 소유자가 이를 깨려면 매수인이 알고 있었다는 사실을 증명해야 합니다.

매수인 명의로 등기까지 넘겨받았다면 등기부취득시효도 검토할 수 있습니다. 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다.

매도인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

남의 땅을 판 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 넘겨줄 의무가 있습니다. 넘겨주지 못하면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 계약 당시 그 땅이 매도인 것이 아니라는 사실을 알았다면 해제는 할 수 있어도 손해배상은 청구하지 못합니다.

처분권 없는 매도인 점유 대응 순서

• 매수 당시 인식 정리 - 매도인에게 처분권이 없다는 것을 언제 누구에게서 들었는지 적습니다. 계약 뒤에 알게 된 것이라면 점유를 시작할 때는 몰랐던 것이므로, 알게 된 날짜를 분명히 해 둡니다.
• 매도인 서류 확보 - 위임장·가족관계 서류 등 매도인이 권한이 있다고 보여 준 자료를 모읍니다. 믿을 만한 사정의 증거가 됩니다.
• 등기 여부 확인 - 매수인 명의 등기가 있는지 확인합니다. 있으면 10년 등기부취득시효도 검토합니다.
• 매도인 책임 검토 - 매도인이 진짜 소유자에게서 권리를 얻어 넘겨줄 수 있는지 확인합니다. 어렵다면 해제와 대금 반환을 청구합니다.
• 소유자 협의 - 진짜 소유자와 매수나 추인 협의를 시도합니다. 협의가 되면 시효 다툼 없이 등기를 받을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 공동상속인 중 한 사람이거나 대리인이었다면 상속지분과 대리권 범위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 타인 권리 매매와 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처분권 없는 걸 알고 샀으면 시효취득이 안 되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권 취득 원인이 없다는 것을 알면서 한 무단점유는 특별한 사정이 없으면 소유의 의사 추정이 깨진다고 보았습니다. 처분권 없는 사람에게서 알고 산 점유도 같은 기준으로 판단합니다.
• 몰랐다는 것은 제가 증명해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효를 부정하려는 소유자가 매수인이 처분권 없음을 알았다는 사실을 증명해야 합니다. 매수인은 매매계약으로 넘겨받았다는 사정을 보여 주면 됩니다.
• 매매 사실이 증명되지 않으면 불리한가요?
  그것만으로 추정이 깨지지는 않습니다. 대법원 1983. 7. 12. 선고 82다708 등 전원합의체 판결은 점유자가 매매 같은 자주점유의 권원을 주장했다가 인정되지 않았다는 사유만으로 자주점유 추정이 번복되지 않는다고 보았습니다. 알고 무단점유했다는 사실은 따로 증명돼야 합니다.
• 등기까지 받았다면 10년이면 되나요?
  요건을 채우면 가능합니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 처분권 없음을 알았다면 선의가 아니어서 적용되지 않습니다.
• 남의 땅을 판 매도인은 어떤 책임을 지나요?
  권리를 얻어 넘겨줄 의무가 있습니다. 민법 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인이 그 권리를 취득해 매수인에게 이전하도록 정합니다. 넘겨주지 못하면 제570조에 따라 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
• 알고 샀어도 손해배상을 받을 수 있나요?
  손해배상은 청구하지 못합니다. 민법 제570조 단서는 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다고 정합니다. 다만 계약 해제와 이미 준 대금의 반환은 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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