매매 계약

산 집에 가압류가 소액이라도 매도인이 말소해 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류 금액이 매매대금에 비해 적더라도 매도인은 가압류등기와 지상권등기를 말소해 부담 없는 소유권이전등기를 해 줘야 합니다. 대법원 판례는 가압류등기 말소의무도 매수인의 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있다고 봅니다. 지금은 등기사항증명서에서 가압류·지상권 등기의 권리자와 금액을 확인해 두십시오.

가압류 금액이 작다고 해서 매수인이 대신 갚고 잔금에서 빼는 절차를 먼저 밟아야 하는 것은 아닙니다. 말소는 매도인의 의무입니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 11월 A씨는 매매대금 6억원에 다가구주택을 사기로 계약했는데, 등기를 확인해 보니 매도인 채권자의 1,500만원 가압류와 오래된 지상권등기가 남아 있었습니다. 매도인은 「금액이 작으니 잔금 받고 나서 정리하겠다」며 잔금부터 달라고 했습니다. A씨는 가압류·지상권 말소 서류와 상환으로만 잔금을 주겠다고 답했고, 이 요구가 동시이행 항변으로 인정되는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류가 소액이면 매도인이 말소하지 않아도 되나요?

아닙니다. 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있어서, 가압류등기와 지상권등기가 남아 있으면 이를 말소해야 합니다. 금액이 매매대금에 비해 적어 언제든 갚을 수 있다는 사정은 이 의무를 줄이지 않습니다.

대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결은 가압류등기 등이 있는 부동산 매매에서 매도인의 소유권이전등기의무와 함께 가압류등기 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제536조와 제568조도 원안 당시와 같은 내용입니다.

말소가 안 되면 매수인은 잔금을 미뤄도 되나요?

미뤄도 됩니다. 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있는데, 가압류등기 말소의무가 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있으므로 매수인은 말소가 제공될 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 이 기간에는 잔금을 늦게 줘도 이행지체 책임을 지지 않습니다.

다만 매수인도 잔금을 준비해 두고 있다는 사정을 보여 주는 편이 안전합니다. 잔금일에 매도인이 말소서류를 준비하지 못했다면 그 사실을 문자나 내용증명으로 남겨 두어야, 나중에 계약 해제나 손해배상을 다툴 때 누가 먼저 이행을 거절했는지가 분명해집니다. 매도인이 가압류 채권자에게 돈을 갚고 해제신청을 한 서류를 잔금일에 함께 받는 방식도 실무에서 많이 씁니다.

지상권이 설정된 사실을 몰랐다면 어떻게 되나요?

매매 목적 부동산에 지상권이 설정되어 있다는 사실을 매수인이 몰랐고, 그 때문에 계약 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.

원안처럼 매도인이 말소를 약속하고 매매한 경우라면 담보책임을 따지기 전에 매도인의 말소 의무를 이행하라고 요구하는 것이 먼저입니다. 해제나 손해배상은 매도인이 끝내 말소하지 않을 때 검토합니다.

가압류 부동산 매매 대응 순서

• 등기사항증명서 재확인 - 계약 직후와 잔금 직전에 다시 발급합니다. 계약 뒤 새로 들어온 가압류가 없는지도 봅니다.
• 말소 요청 기록 - 매도인에게 잔금일까지 가압류·지상권 말소를 요청하는 문자나 내용증명을 보냅니다. 동시이행 항변의 근거가 됩니다.
• 잔금 준비 사실 확보 - 대출 승인서나 잔고 내역처럼 잔금을 줄 수 있었다는 자료를 남깁니다. 이행 제공 여부 다툼에 대비합니다.
• 말소 서류 동시 수령 - 잔금일에 가압류 해제신청서, 지상권 말소등기 서류를 소유권이전 서류와 함께 받습니다. 받지 못하면 잔금 지급을 거절합니다.
• 해제·손해배상 검토 - 매도인이 끝내 말소하지 않으면 이행 최고를 거쳐 계약 해제와 손해배상 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「가압류는 매수인이 인수」 같은 특약이 있거나 가압류 금액을 잔금에서 빼기로 합의했다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금·소유권이전등기 분쟁과 가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 계약 뒤에 새로 들어오면 어떻게 하나요?
  계약 뒤에 들어온 가압류도 매도인이 말소해야 합니다. 매도인은 부담 없는 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있고, 대법원 2000다8533 판결은 가압류등기 말소의무를 잔금 지급의무와 동시이행 관계로 봅니다. 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 보고, 새 가압류가 있으면 말소 서류와 상환으로 잔금을 주겠다고 알리는 편이 안전합니다.
• 가압류 금액만큼 잔금에서 빼고 줘도 되나요?
  매도인이 동의하면 그렇게 정리할 수 있지만, 동의 없이 일방적으로 빼면 잔금 일부 미지급이 될 수 있습니다. 가압류를 말소하려면 채권자와 합의하거나 해방공탁을 해야 하는데, 매수인이 대신 처리하려면 매도인과 서면 합의를 먼저 해 두어야 다툼이 생기지 않습니다. 합의 내용은 특약으로 계약서에 적어 두십시오.
• 동시이행 항변을 하면 지연이자도 안 내나요?
  말소가 제공되지 않은 동안에는 잔금을 늦게 줘도 이행지체 책임을 지지 않으므로 지연이자나 위약금을 물지 않는 것이 원칙입니다. 민법 제536조 제1항은 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 매도인이 말소 서류를 갖춰 이행을 제공한 뒤에도 잔금을 주지 않으면 그때부터는 지체 책임이 생깁니다.
• 매도인이 끝내 말소하지 않으면 계약을 해제할 수 있나요?
  해제할 수 있습니다. 매도인이 말소 의무를 이행하지 않으면 채무불이행이므로 매수인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제 전에 매수인 자신은 잔금을 이행할 준비가 되어 있었다는 사정을 보여 줄 자료를 갖춰 두어야 합니다.
• 지상권이 있는 줄 알고 샀다면 담보책임을 못 묻나요?
  지상권이 있다는 사실을 알고 샀다면 민법 제575조 제1항의 해제·손해배상은 인정되지 않습니다. 이 조항은 매수인이 그 사실을 알지 못한 때에만 적용되기 때문입니다. 다만 매도인이 잔금일까지 지상권등기를 말소해 주기로 약정했다면 담보책임과 별개로 그 약정 불이행을 이유로 이행을 청구하거나 해제할 수 있습니다.
• 잔금 치른 뒤 가압류로 경매가 들어오면 어떻게 하나요?
  가압류 이후 소유권을 넘겨받은 매수인은 가압류 채권자의 경매를 막기 어렵습니다. 경매로 소유권을 잃으면 매수인은 매도인에게 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있고, 매수인이 돈을 내서 소유권을 지켰다면 그 상환을 청구할 수 있습니다. 잔금 전에 말소 서류를 받아 두는 것이 가장 확실한 예방입니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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