매매 계약
토지 산 뒤 도시계획이 바뀌어 건축이 막히면 매도인 책임인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 매매계약을 맺을 때는 건축 제한이 없었고 대금 지급과 등기까지 끝난 뒤 도시계획 변경으로 건축이 막혔다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 대법원은 건축이 불가능한 법률적 장애도 하자가 될 수 있지만 하자가 있는지는 매매계약 성립 때를 기준으로 판단한다고 봅니다. 지금은 계약일 당시 이미 도시계획 변경안이 공고되었거나 결정되어 있었는지부터 확인해 두십시오.
계약 당시 이미 건축 제한이 있었던 경우라면, 하자담보책임에 따른 해제나 손해배상은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6월 안에 행사해야 합니다. 제한 사실을 처음 안 날을 문서로 남겨 두십시오.
계약 뒤에 생긴 도시계획 변경이라면 매도인과 해제 협상부터 할 필요는 없습니다. 먼저 계약일 기준으로 제한이 있었는지를 확인하는 것이 순서입니다.
이런 상담이 많습니다
2024년 5월 A씨는 다세대주택을 지을 목적으로 토지를 7억원에 사서 대금을 모두 치르고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 계약 당시 토지이용계획확인서에는 건축 제한이 없었는데, 2025년 9월 도시·군관리계획 변경 결정으로 이 토지가 건축이 제한되는 용도로 바뀌었습니다. A씨는 매도인에게 계약 해제와 대금 반환을 요구할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약 뒤에 생긴 건축 제한도 매도인 책임인가요?
아닙니다. 건축을 목적으로 산 토지에 건축허가를 받을 수 없는 법률적 제한은 매매목적물의 하자가 될 수 있지만, 그 하자가 있었는지는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단합니다. 계약 뒤 도시계획이 바뀌어 생긴 제한은 계약 당시의 하자가 아니므로 매도인의 하자담보책임이 생기지 않습니다.
2024년 5월
매매계약 성립(하자 판단 기준)
계약 직후
대금 지급·등기 완료
2025년 9월
도시계획 변경 결정
결론
계약 뒤 제한이라 담보책임 없음
대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제580조와 제582조도 원안 당시와 같은 내용이므로 결론은 지금도 같습니다. 대금 지급과 소유권이전등기까지 끝난 뒤의 제한이라면 그 위험은 소유자인 매수인이 부담합니다.
계약 당시 이미 변경안이 진행 중이었다면요?
계약 당시 이미 도시계획 결정이나 건축 제한이 있었다면 하자가 인정될 수 있습니다. 매수인이 그 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없으며 그 제한 때문에 건축이라는 계약 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있고, 목적 달성이 가능하면 손해배상만 청구할 수 있습니다.
| 제한 발생 시점 | 매도인 담보책임 | 행사 기간 |
|---|---|---|
| 계약 전 확정 | 인정 가능(매수인 선의·무과실) | 안 날부터 6월 |
| 계약 뒤 발생 | 인정 안 됨 | 해당 없음 |
- 계약 전 확정
- 매도인 담보책임: 인정 가능(매수인 선의·무과실)
- 행사 기간: 안 날부터 6월
- 계약 뒤 발생
- 매도인 담보책임: 인정 안 됨
- 행사 기간: 해당 없음
출처 - 민법 제580조 제1항, 제582조, 대법원 98다18506 판결
결정 전 단계의 변경안 공람 공고만 있었던 경우라면 계약 당시 법률상 제한이 확정되었다고 보기 어려워 다툼이 생깁니다. 이때는 매도인이 변경 절차를 알고도 숨겼는지, 계약서에 건축 가능을 보증하는 문구가 있었는지를 함께 봅니다. 매수인이 공고를 쉽게 확인할 수 있었다면 과실이 있다고 보아 담보책임이 부정될 수 있습니다.
하자담보책임은 언제까지 물어야 하나요?
계약 당시 하자가 있었다면 매수인은 그 사실을 안 날부터 6월 안에 해제나 손해배상을 청구해야 합니다. 이 기간은 제척기간이라 지나면 권리가 없어지므로, 건축허가 불가 통보를 받은 날을 기준으로 바로 내용증명을 보내는 것이 안전합니다.
건축 불가 토지 매매 대응 순서
- 계약일 확정 - 매매계약서의 체결일을 확인합니다. 하자 여부 판단의 기준 시점입니다.
- 도시계획 연혁 확인 - 토지이용계획확인서와 도시·군관리계획 결정 고시문을 날짜순으로 확인합니다. 제한이 계약 전인지 후인지가 여기서 갈립니다.
- 건축 목적 표시 확인 - 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 건축 목적이 드러나 있었는지 봅니다. 하자 판단의 전제가 됩니다.
- 안 날 기록 - 건축허가 불가 통보나 상담 기록 날짜를 남깁니다. 6월 제척기간의 기산점입니다.
- 청구 또는 다른 구제 검토 - 계약 당시 하자면 해제·손해배상을 청구하고, 계약 뒤 변경이면 손실보상이나 도시계획 결정 자체에 대한 불복 가능성을 따로 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 변경안 공고가 이미 있었거나 매도인이 건축 가능을 보증한 경우에는 계약서와 도시계획 고시 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 담보책임 분쟁과 도시계획 관련 행정처분 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
건축이 막힌 토지를 산 매수인들은 「건축하려고 산 걸 매도인도 알았으니 물어줘야 한다」고 생각합니다. 실제로는 매도인이 목적을 알았는지보다 제한이 언제 생겼는지가 결론을 가릅니다. 계약서에 도장을 찍은 날 하루 차이로 담보책임이 생기기도, 없어지기도 합니다.
그래서 날짜를 맞춰 보는 작업이 먼저입니다. 매매계약 체결일, 도시계획 변경안 공람 공고일, 결정 고시일, 건축허가 불가 통보를 받은 날을 한 줄로 늘어놓아야 합니다. 토지이용계획확인서도 계약 당시 발급본을 보관해 두지 않았다면 연혁 자료를 따로 떼어야 합니다.
이 연혁표는 소송에서 하자 존부와 제척기간을 동시에 가르는 증거가 됩니다. 계약 당시 제한이 있었다면 매수인이 안 날부터 6월 안에 청구했는지가 다음 쟁점이 되고, 계약 뒤 변경이라면 매도인 상대 소송 대신 도시계획 결정에 대한 행정적 대응으로 방향을 바꿔야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 건축 제한 토지 매매를 둘러싼 담보책임 분쟁과 도시계획 관련 행정 대응을 수행해 왔으며, 계약일과 도시계획 연혁을 먼저 맞춰 본 뒤 민사상 구제와 행정상 구제 중 실익 있는 쪽을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 행정처분 취소·집행정지
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약 당시 토지이용계획확인서·도시계획 변경 고시문·건축허가 불가 통보서를 준비해 주시면, 계약 당시 하자가 있었는지와 해제·손해배상 가능 여부, 행정상 대응 여지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성