매매 계약

집을 산 뒤 누수를 발견했는데 매도인에게 어디까지 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

누수가 매매 당시부터 있던 하자이고 매수인이 몰랐다면 매도인에게 손해배상을, 계약 목적을 이룰 수 없을 정도면 계약 해제까지 청구할 수 있습니다. 민법 제580조가 매도인의 하자담보책임을 정하고, 이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 지금은 누수를 처음 발견한 날짜와 사진·수리 견적서를 남겨 두십시오.

매도인이 누수를 알고 숨겼는지까지 증명해야 책임을 묻는 것은 아닙니다. 하자담보책임은 매도인의 과실이 없어도 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 11월 준공 20년 된 아파트를 6억2천만원에 사서 입주했습니다. 2026년 2월 겨울철 난방을 켜자 거실 바닥 아래에서 물이 새 아래층 천장이 젖었고, 누수탐지 결과 난방배관이 오래전부터 부식된 상태였습니다. 매도인은 「살 때 멀쩡했다」며 수리비 480만원 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

누수가 있으면 계약을 해제할 수 있나요?

누수 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없을 때만 해제할 수 있고, 그 정도가 아니면 손해배상만 청구할 수 있습니다. 욕실 배관 한 곳에서 새는 정도라면 수리로 해결되므로 보통 손해배상 문제로 봅니다. 건물 구조체 전체에서 물이 새 거주가 어려운 정도라면 해제를 검토합니다.

손해배상 범위는 보통 수리비와 수리 기간 동안의 주거 비용, 누수로 망가진 가구·도배 비용입니다. 매도인과 합의가 되지 않으면 누수 원인과 발생 시점을 감정으로 밝혀야 하므로, 수리 전에 누수 부위를 촬영하고 누수탐지 업체 소견서를 받아 두는 편이 좋습니다.

매수인이 누수를 알았거나 모른 데 과실이 있으면 어떻게 되나요?

이때는 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못합니다. 계약 전에 천장 얼룩을 보고도 확인하지 않았거나, 매도인이 누수 이력을 알려 줬는데 그대로 계약했다면 해제도 손해배상도 청구하기 어렵습니다. 계약서 특약에 「누수 확인 후 매수」 같은 문구가 있으면 매수인이 알았다는 자료가 됩니다.

매도인이 누수를 알면서 숨겼다면 기한이 지나도 되나요?

6개월이 지났더라도 매도인이 누수를 알면서 숨겼다면 채무불이행에 따른 손해배상을 검토할 여지가 있습니다. 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결은 매도인이 폐기물을 몰래 묻은 토지를 정상 토지처럼 판 사안에서, 불완전이행에 따른 채무불이행 책임이 민법 제580조의 하자담보책임과 경합해 인정된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 두 책임은 요건이 달라, 매도인이 알았다는 사실과 매도인의 귀책사유는 매수인이 증명해야 합니다.

중개사가 누수 흔적을 확인하고도 설명하지 않았다면 중개사에게 손해배상을 청구하는 길도 있습니다. 중개사는 중개대상물의 상태를 확인해 매수인에게 설명할 의무가 있습니다. 경매로 산 집이라면 매도인 하자담보책임 규정이 적용되지 않습니다.

누수 하자담보책임 대응 순서

• 발견일 기록 - 누수를 처음 본 날짜와 부위를 사진·영상으로 남깁니다. 6개월 기한의 기산점이 됩니다.
• 원인 확인 - 누수탐지 업체나 관리사무소 소견을 받아 매매 전부터 있던 하자인지 확인합니다. 매수 후 생긴 누수는 매도인 책임이 아닙니다.
• 통지 - 매도인에게 누수 사실과 수리비 청구 의사를 문자나 내용증명으로 알립니다. 6개월 안에 권리를 행사했다는 자료가 됩니다.
• 견적 확보 - 수리 전에 견적서 2곳 이상과 피해 가구·도배 사진을 모읍니다. 손해배상액 산정 자료입니다.
• 소송 검토 - 매도인이 응하지 않으면 손해배상 청구나 해제를 전제로 한 원상회복 청구를 준비합니다. 감정 신청 여부도 이때 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「현 상태 매매」나 하자담보책임 면제 특약이 있거나 신축 분양 주택이라면 계약서와 분양 관련 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 하자로 인한 손해배상·계약 해제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 6개월은 언제부터 계산하나요?
  매수인이 하자를 안 날부터 계산합니다. 민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 잔금일이나 등기일이 아니라 누수를 실제로 발견한 날이 기준이므로, 발견 당시 사진과 관리사무소 신고 기록을 남겨 두면 기산점을 증명하기 쉽습니다.
• 6개월 안에 소송까지 내야 하나요?
  소송이 아니어도 매도인에게 권리를 행사하면 됩니다. 민법 제582조의 기간은 제척기간이라 그 안에 해제 의사표시나 손해배상 청구를 해야 하는데, 재판 밖에서 내용증명으로 청구하는 방법도 쓰입니다. 다만 행사 방법을 두고 다툼이 생길 수 있어 기한이 가까우면 소 제기를 함께 검토하는 편이 안전합니다.
• 매도인도 누수를 몰랐다면 책임이 없나요?
  몰랐어도 책임이 있습니다. 민법 제580조 제1항의 하자담보책임은 매도인의 고의나 과실을 요건으로 하지 않는 법정 책임입니다. 매수인이 선의이고 과실이 없으면 매도인이 누수를 몰랐더라도 손해배상을, 계약 목적을 이룰 수 없으면 해제를 청구할 수 있습니다.
• 경매로 산 집에서 누수가 나면요?
  경매로 산 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 민법 제580조 제2항은 매도인의 하자담보책임 규정을 경매에 적용하지 않는다고 정합니다. 경매 물건은 매각물건명세서와 현황조사서로 상태를 미리 확인해야 하고, 누수가 있어도 소유자나 법원에 담보책임을 묻기 어렵습니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 확인·설명 의무를 소홀히 했다면 물을 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태를 확인해 매수인에게 성실·정확하게 설명하도록 정합니다. 천장 얼룩처럼 눈에 보이는 흔적을 설명하지 않았다면 과실이 문제되고, 매수인 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.
• 현 상태 매매 특약이 있으면 청구가 막히나요?
  특약 문구와 매도인이 알았는지에 따라 달라집니다. 하자담보책임은 당사자 약정으로 줄이거나 면제할 수 있어 「현 상태 매매」 특약이 있으면 청구가 어려워집니다. 다만 민법 제584조는 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에는 면책 특약이 있어도 책임을 면하지 못한다고 정합니다.

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