매매 계약

산 땅에서 판 사람이 몰래 묻은 폐기물이 나왔는데, 치우라고 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 과거에 묻은 폐기물은 소유권에 기한 방해배제로 치우라고 할 수는 없고 처리비용을 손해배상으로 청구해야 합니다. 판례는 과거 매립으로 끝난 침해를 현재의 방해가 아닌 손해로 봅니다. 지금은 폐기물을 처음 확인한 날을 기록하고 6개월 안에 매도인에게 권리를 행사하십시오.

땅을 꼭 써야 하니 계약을 해제하든지 아니면 참고 쓰든지 둘 중 하나를 골라야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 계약은 유지하면서 처리비용을 손해배상으로 받는 길이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 공장을 짓기 위해 2,000㎡ 토지를 12억원에 샀습니다. 2026년 봄 착공하며 굴착하자 지하 1m 아래에서 폐콘크리트와 폐비닐이 대량으로 나왔고, 매도인이 예전 자재 야적장을 운영하며 묻은 것으로 확인됐습니다. A씨는 이 땅이 꼭 필요해 계약을 해제하지 않고 매도인에게 폐기물을 치우게 하려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인에게 폐기물을 치우라는 소송을 할 수 있나요?

소유권에 기한 방해배제청구로는 어렵습니다. 대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결은 방해배제청구권의 '방해'는 지금도 계속되는 침해를 뜻하고, 과거 매립으로 생긴 쓰레기는 소유자가 입은 손해일 뿐이라고 했습니다. 매도인이 땅을 팔기 전에 묻은 폐기물도 과거에 끝난 매립행위의 결과이므로, 치우라는 청구 대신 처리비용을 금전으로 청구하게 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정하지만, 무엇이 방해인지는 위 판례 기준에 따릅니다.

폐기물 처리비용은 어떤 근거로 받나요?

세 가지 근거를 함께 주장할 수 있습니다. 첫째는 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 지는 하자담보책임, 둘째는 폐기물이 없는 토지를 넘겨줄 의무를 어긴 채무불이행책임, 셋째는 폐기물을 불법으로 묻고 그대로 판 행위에 대한 불법행위책임입니다.

하자담보책임은 매수인이 폐기물이 있는 줄 알았거나 과실로 몰랐다면 물을 수 없습니다. 은밀히 매립해 겉으로 드러나지 않았다면 이 요건은 매수인에게 유리하게 작용합니다.

매도인이 직접 묻었다면 책임이 더 무거운가요?

그렇습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결은 토지에 폐기물을 불법으로 매립하고도 처리하지 않은 채 거래에 제공했다면 거래 상대방과 이후 취득자에 대한 불법행위가 성립할 수 있고, 현재 소유자가 폐기물 처리비용을 지출했거나 지출해야 하는 상황이면 그 비용 상당을 배상해야 한다고 했습니다.

불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 하자담보책임의 6개월이 지났더라도 이 청구는 남아 있을 수 있습니다.

그래도 계약을 해제하고 싶다면 가능한가요?

폐기물 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없다면 해제할 수 있습니다. 공장을 지을 수 없을 정도로 폐기물 양이 많고 처리 비용이 땅값에 버금간다면 해제 사유가 됩니다. 처리 후 쓸 수 있는 수준이면 해제가 아니라 손해배상만 청구할 수 있습니다.

매수 토지 폐기물 대응 순서

• 발견 기록 - 굴착 사진, 폐기물 종류와 깊이, 발견 날짜를 남깁니다. 6개월 기간의 기산점이 됩니다.
• 매립 경위 확인 - 매도인의 과거 사업 내용, 항공사진, 인근 주민 진술로 누가 묻었는지 확인합니다.
• 처리비용 산정 - 폐기물 처리업체 견적과 토양 조사 결과를 받습니다. 공사 지연 손해도 함께 정리합니다.
• 내용증명 발송 - 매도인에게 폐기물 매립 사실과 처리비용 배상을 요구합니다. 6개월 안에 보내 권리 행사 날짜를 남깁니다.
• 손해배상 소송 - 하자담보, 채무불이행, 불법행위를 함께 주장해 처리비용을 금액으로 청구합니다. 잔금이 남아 있다면 상계도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 폐기물을 알 수 있었는지와 계약서의 현황 매매 특약은 계약서와 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 후 발견된 폐기물에 관한 손해배상 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수한 땅의 폐기물도 방해배제가 안 되나요?
  안 됩니다. 판례는 소유권에 기한 방해배제청구권의 방해를 지금도 계속되는 침해로 보고, 과거 매립으로 생긴 쓰레기는 손해라고 했습니다(대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다5917 판결). 매도인이 팔기 전에 묻은 폐기물도 처리비용을 금전으로 청구합니다.
• 하자담보책임은 언제까지 물어야 하나요?
  매수인이 폐기물이 있다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 이 기간은 제척기간이라 지나면 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 발견 즉시 내용증명으로 손해배상을 청구해 권리 행사 날짜를 남깁니다.
• 사기 전에 폐기물을 알았다면요?
  하자담보책임은 물을 수 없습니다. 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 매도인의 하자담보책임이 인정되지 않습니다. 다만 매도인이 폐기물을 숨기고 속였다면 불법행위나 사기 취소를 따로 검토할 수 있습니다.
• 매도인에게 불법행위 책임도 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결은 폐기물을 불법 매립하고 처리하지 않은 채 토지를 거래에 제공한 소유자는 매수인과 이후 취득자에게 처리비용 상당의 손해를 배상해야 한다고 했습니다.
• 불법행위 손해배상 기한은 얼마인가요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다. 하자담보책임 6개월이 지났더라도 불법행위 손해배상 청구는 이 기간 안이면 할 수 있습니다. 두 청구를 소송에서 함께 주장하는 것이 일반적입니다.
• 처리비용 말고 공사 지연 손해도 받나요?
  청구할 수 있습니다. 폐기물 때문에 착공이 늦어져 생긴 임대료 손실이나 추가 금융비용도 손해가 될 수 있습니다. 다만 매도인이 그런 손해를 알 수 있었는지가 다툼이 되므로 매수 목적을 계약 당시 알렸는지 확인합니다.
• 현황대로 매매한다는 특약이 있으면요?
  특약이 있어도 책임이 모두 사라지지는 않습니다. 매도인이 폐기물 매립 사실을 알면서 알리지 않았다면 그런 특약으로 책임을 피하기 어렵습니다. 특약 문구와 매도인이 알았는지를 계약서와 증거로 따져 봐야 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성