매매 계약

산 땅의 3분의 1 지분이 남의 것으로 판결 났는데 대금 감액은 언제까지 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약할 때 몰랐던 매수인이라면 매도인이 그 지분을 넘겨줄 수 없게 된 것이 확실해진 사실을 안 날부터 1년 안에 대금감액을 청구하면 됩니다. 민법 제573조의 「사실을 안 날」은 권리 일부가 남의 것이라는 소식을 들은 날이 아니라 이전할 수 없게 됐음이 확실해진 사실을 안 날이라는 것이 대법원의 태도입니다. 지금은 진정한 소유자의 판결이 확정된 날과 계약 당시 그 사정을 알았는지부터 정리해 두십시오.

일부 지분이 남의 것일 수 있다는 소식을 처음 들은 날부터 1년이 지났다고 해서 감액청구를 포기할 필요는 없습니다. 기간은 그 소식을 들은 날이 아니라 이전할 수 없게 된 것이 확실해진 사실을 안 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 5월 토지를 사면서 대금 지급과 소유권이전등기는 1년 뒤 하기로 했습니다. 그 사이 2024년 8월 토지 3분의 1 지분의 진정한 소유자라는 사람이 나타나 매도인을 상대로 소유권이전등기 소송을 냈고, 2026년 3월 그 사람의 승소 판결이 확정됐습니다. L씨는 2024년 8월 소송 소식을 들었는데, 지금 3분의 1만큼 대금을 깎아 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 일부가 남의 것이면 대금을 깎을 수 있나요?

깎을 수 있습니다. 매매 목적인 권리의 일부가 다른 사람에게 속해 매도인이 그 부분을 취득해 넘겨줄 수 없게 되면, 매수인은 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 위 사례처럼 3분의 1 지분을 넘겨받지 못하게 됐다면 매매대금의 3분의 1이 감액의 기준이 됩니다. 이 청구는 매수인이 계약 당시 그 사정을 알았든 몰랐든 할 수 있습니다.

계약할 때 몰랐던 매수인이라면 남은 부분만으로는 사지 않았을 경우 계약 전부를 해제할 수 있고, 감액이나 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 이 조문들은 원안 이후 바뀌지 않았습니다.

1년은 언제부터 세나요?

계약 당시 몰랐던 매수인은 「사실을 안 날」부터 셉니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 96다15596 판결은 여기서 사실을 안 날이란 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그 때문에 매도인이 이를 취득해 매수인에게 이전할 수 없게 됐음이 확실하게 된 사실을 안 날이라고 보았습니다. 위 사례에서는 2024년 8월 소송 소식을 들은 날이 아니라, 2026년 3월 판결이 확정된 사실을 안 날부터 1년이 기준이 될 수 있습니다.

반면 계약할 때 이미 그 지분이 남의 것인 줄 알았던 매수인은 계약한 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 원안 답변은 계약 당시 알았던 경우에도 확실해진 날부터 센다고 읽힐 수 있어, 계약 당시 알았는지를 먼저 가려야 합니다.

감액청구는 어떤 방법으로 하나요?

매도인에게 감액을 청구한다는 뜻을 분명히 밝히면 됩니다. 기간 안에 내용증명으로 감액 비율과 금액을 적어 보내고, 매도인이 응하지 않으면 이미 낸 대금 중 감액분의 반환을 구하거나 남은 잔금에서 감액분을 빼고 지급하는 방식으로 다툽니다. 기간을 넘기면 권리가 소멸하므로 소송도 기간 안에 준비하는 편이 안전합니다.

대금감액청구 대응 순서

• 계약 당시 인식 정리 - 계약할 때 일부 지분이 남의 것인 줄 알았는지 정리합니다. 1년의 기산점이 달라집니다.
• 확실해진 날 확인 - 진정한 소유자의 판결 확정일, 등기 이전일을 확인합니다. 선의 매수인의 기산점입니다.
• 감액 금액 계산 - 넘겨받지 못한 지분 비율을 대금에 곱해 감액분을 계산합니다.
• 감액 청구 통지 - 내용증명으로 감액 비율과 금액을 알립니다. 기간 안에 권리를 행사했다는 증거입니다.
• 반환 청구 또는 잔금 조정 - 이미 낸 대금은 반환을 청구하고, 남은 잔금은 감액분을 빼고 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 지분을 되찾을 수 있는 협상이 진행 중이거나 계약서에 담보책임을 줄이는 특약이 있다면 계약서와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 반환과 담보책임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약할 때 지분 문제를 알았다면 어떻게 되나요?
  계약한 날부터 1년 안에 감액을 청구해야 합니다. 민법 제573조는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날부터, 악의인 경우에는 계약한 날부터 1년 내에 행사하도록 정합니다. 알고 산 매수인도 감액청구는 할 수 있지만, 계약 전부 해제와 손해배상은 선의 매수인에게만 인정됩니다.
• 소송 소식을 들은 날부터 세는 것 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 96다15596 판결은 선의 매수인의 「사실을 안 날」을 단순히 권리 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라 매도인이 이를 취득해 이전할 수 없게 됐음이 확실하게 된 사실을 안 날로 보았습니다. 소송이 진행 중이라면 확정 판결을 안 날이 기준이 될 수 있습니다.
• 감액 금액은 어떻게 정하나요?
  넘겨받지 못한 부분의 비율로 정합니다. 민법 제572조 제1항은 매수인이 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 지분 3분의 1을 못 받았다면 대금의 3분의 1이 기준이지만, 토지 위치나 형상 때문에 가치 비율이 다르다는 다툼이 생기면 감정으로 정하는 경우도 있습니다.
• 남은 땅만으로는 쓸모가 없으면 해제할 수 있나요?
  계약 당시 몰랐던 매수인이라면 가능합니다. 민법 제572조 제2항은 잔존한 부분만이면 매수인이 매수하지 않았을 때 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다고 정합니다. 건축 목적이었는데 남은 지분만으로는 건축이 어렵다는 등 사정을 계약서나 당시 대화 기록으로 보여 주어야 합니다.
• 감액 외에 손해배상도 받을 수 있나요?
  선의 매수인이라면 받을 수 있습니다. 민법 제572조 제3항은 선의의 매수인이 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 지분을 못 받아 생긴 추가 비용이나 이용 계획 차질로 인한 손해가 대상이 되고, 이 청구도 제573조의 1년 안에 해야 합니다.
• 매도인이 지분을 되사 오겠다고 하면 기다려도 되나요?
  기다리는 동안에도 기간은 흐를 수 있습니다. 민법 제569조에 따라 매도인은 타인의 권리를 취득해 이전할 의무가 있으므로 되사 오면 문제가 해결됩니다. 다만 판결 확정으로 이전 불능이 확실해진 뒤라면 제573조의 1년이 진행되므로, 협상 중이라도 감액 청구 의사는 내용증명으로 먼저 밝혀 두는 편이 안전합니다.

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