빌려준 돈·보증
공동담보로 잡힌 부동산을 산 사람이 근저당 빚을 갚으면 다른 매수인에게 얼마를 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
다른 사람 빚의 공동담보로 잡힌 여러 부동산을 나눠 산 사람 중 한 명이 그 빚을 갚았다면, 다른 부동산 매수인에게는 각 부동산 가액에 비례한 범위에서만 채권자를 대위할 수 있습니다. 대법원은 자기 부동산이 먼저 경매된 경우가 아니라 직접 변제한 경우에도 이 가액 비례 원칙이 적용된다며 절반씩 나눈 원심을 파기했습니다. 지금은 각 부동산의 가액과 누가 얼마를 변제했는지부터 정리해 보십시오.
배당기일에 이의를 했다면 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 내고 그 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
변제공탁을 다른 매수인과 함께 했다고 해서 대위 몫을 반드시 절반씩 나눠야 하는 것은 아닙니다. 기준은 공탁 방식이 아니라 각 부동산의 가액입니다.
이런 상담이 많습니다
H사는 2023년 한 개인이 남의 대출을 담보하려고 공동근저당을 설정해 둔 여러 필지 가운데 일부를 샀고, 다른 필지와 지분은 I사가 샀습니다. 근저당 실행을 막으려고 H사와 I사는 2024년 채권최고액에 경매비용을 더한 금액을 공동으로 변제공탁했습니다. 그 뒤 남은 부동산 하나의 경매절차에서 배당이 열리자, H사는 공동으로 갚았으니 남은 매각대금을 절반씩 나눠야 한다고 주장했습니다. I사는 각 부동산의 가액에 비례해 나눠야 한다며 배당표에 이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
남의 빚 담보로 잡힌 부동산을 산 사람이 빚을 갚으면 어떻게 되나요?
그 사람은 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 변제로 당연히 채권자를 대위합니다. 담보 부동산을 산 제3취득자는 빚을 갚지 않으면 근저당 실행으로 소유권을 잃을 수 있으므로 변제할 정당한 이익이 있습니다.
대위한 사람은 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사합니다. 위 사안처럼 공동근저당이 걸린 다른 부동산이 경매되면, 변제한 사람은 원래 채권자 자리에서 그 매각대금에서 우선 배당을 받을 수 있습니다.
제3취득자끼리는 얼마씩 대위할 수 있나요?
각 부동산의 가액에 비례한 범위에서만 다른 제3취득자에 대해 채권자를 대위합니다. 자기 재산을 남의 빚 담보로 제공한 물상보증인이 여럿인 경우에도 같은 규정이 준용됩니다.
대법원 2024. 7. 31. 선고 2023다266420 판결은 여러 물상보증인 또는 그로부터 담보 부동산을 산 제3취득자 중 한 사람이 빚을 갚거나 담보권 실행으로 소유권을 잃은 경우, 다른 물상보증인이나 제3취득자에 대해 구상권 범위에서 대위할 수 있고 특별한 사정이 없으면 그 행사는 각 부동산의 가액에 비례한다고 보았습니다. 물상보증인 한 사람에게서 여러 부동산을 각각 산 제3취득자들 사이도 마찬가지입니다.
경매가 아니라 직접 갚았으면 가액 비례가 적용되지 않나요?
적용됩니다. 원심은 자기 부동산이 먼저 경매된 것을 이유로 다른 부동산에 대위하는 경우가 아니라는 이유로 가액 비례 규정을 배제하고, 함께 공탁한 두 회사가 피담보채권을 절반씩 넘겨받는다고 보았습니다. 대법원은 경매가 아니라 변제로 대위하는 경우에도 가액 비례 규정의 적용을 배제할 이유가 없다며 원심을 파기환송했습니다.
대법원은 대위 범위에 따라 다른 채권자들의 잉여배당금 채권에 대한 압류가 경합되는지도 달라질 수 있다고 덧붙였습니다. 구체적인 배당액은 환송 후 원심이 각 부동산 가액을 따져 다시 정합니다. 동시배당 때 공동저당 채권을 각 부동산의 경매대가에 비례해 나누는 것도 같은 생각에서 나온 규정입니다.
가액 비례로 나누면 실제 금액은 어떻게 계산하나요?
갚은 금액에 다른 부동산의 가액 비율을 곱한 금액까지 다른 제3취득자에 대해 대위하는 방식으로 계산합니다. 예를 들어 A부동산 가액 6억원, B부동산 가액 4억원이 함께 5억원 빚을 담보하고 있고 A 매수인이 5억원을 모두 갚았다면, B부동산 몫은 5억원의 10분의 4인 2억원입니다. A 매수인은 B부동산에 대해 2억원 범위에서 채권자를 대위하고, 나머지 3억원은 자기 부동산 몫으로 부담합니다.
| A부동산 몫(가액 6억원) | 30,000만원 |
|---|---|
| B부동산 몫(가액 4억원) | 20,000만원 |
단순 예시 계산(5억원×6/10, 5억원×4/10)
가액은 보통 경매절차의 감정가나 매각대금을 기준으로 다투므로, 어느 시점의 어떤 금액을 쓸지가 실제 분쟁의 중심이 됩니다. 일부 지분만 산 경우에는 그 지분 가액으로 계산합니다.
공동담보 변제자대위 대응 순서
- 담보 구조 확인 - 공동근저당이 걸린 부동산 목록과 각 소유자, 채무자와 물상보증인을 등기부로 확인합니다. 내가 제3취득자인지 봅니다.
- 변제 내역 정리 - 누가 언제 얼마를 변제하거나 공탁했는지 공탁서로 정리합니다. 공동공탁이면 각자의 출연 비율도 기록합니다.
- 가액 산정 - 각 부동산의 감정가와 매각대금을 확보합니다. 가액 비율이 대위 범위를 정합니다.
- 배당표 검토 - 배당표가 가액 비례가 아니라 균등 분할로 작성됐는지 확인합니다. 다르면 배당기일에 이의합니다.
- 배당이의 소 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 증명서류를 집행법원에 냅니다. 대위의 부기등기 여부도 함께 점검합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 보증인이 함께 있거나 제3취득자들 사이에 분담 약정이 있으면 등기부와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」 제481조·제482조와 「민사집행법」 제154조를 기준으로 썼습니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 변제자대위에 따른 구상·집행 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
공동담보 부동산을 나눠 산 사람들은 「같이 갚았으니 반반」이라고 생각하기 쉽습니다. 법은 사람 수가 아니라 각 부동산의 값으로 나눕니다. 이 차이가 수억원의 배당액을 바꿀 수 있습니다.
그래서 서류의 날짜와 숫자가 결론을 정합니다. 각 부동산의 취득일과 등기일, 공탁서의 공탁자와 금액, 경매절차의 감정평가서와 매각대금이 모두 계산의 기초입니다. 공동공탁이라면 누가 얼마를 냈는지 계좌 기록으로 남겨 두어야 나중에 내부 구상에서도 다툼이 줄어듭니다.
배당 단계에서는 이 자료로 배당표의 분할 방식을 다투게 됩니다. 배당기일 이의와 1주 안의 배당이의 소를 놓치면 잘못된 배당표가 그대로 확정되고, 그 뒤에는 부당이득 반환을 따로 청구해야 하는 더 긴 절차가 남습니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 배당이의와 변제자대위 분쟁을 수행해 왔으며, 등기부와 공탁서로 담보 구조와 변제 내역을 먼저 확정한 뒤 각 부동산 가액 비율로 대위 범위를 계산해 배당표를 다투는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
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