배당

공동근저당 은행이 먼저 배당받고 다른 부동산에서 최고액만큼 또 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요. 공동근저당권자가 일부 부동산의 경매·공매·회생 절차에서 먼저 우선변제받았다면 나머지 부동산에서는 최초 채권최고액에서 받은 금액을 뺀 한도만 앞섭니다. 대법원 2013다16992 전원합의체 판결로 계산 방법과 배당이의 기한을 정리했습니다.

아니요, 먼저 우선변제받은 금액만큼 채권최고액이 줄어든 범위에서만 다시 우선변제를 받습니다. 공동근저당권자가 담보 부동산 일부의 경매·공매·회생 절차에서 배당받았다면, 나머지 부동산에서는 최초 채권최고액에서 그 금액을 뺀 나머지 한도만 앞섭니다. 은행의 남은 채권 총액이 얼마인지를 후순위권리자가 따로 다툴 필요는 없고, 앞 절차에서 받아 간 금액을 확인하는 것이 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. B씨에게 2억 원을 빌려주고 B씨 소유 상가 2층에 2순위 근저당을 잡았습니다. 1순위는 은행의 공동근저당으로, 상가 1층과 2층을 함께 담보로 채권최고액 6억 원이 잡혀 있었습니다. 2025. 9. 1층이 먼저 경매되어 은행이 4억 원을 배당받았습니다. 2026. 8. 2층 경매가 진행되어 배당표원안을 보니 은행이 다시 6억 원 한도로 배당받는 것으로 짜여 있어, A씨는 은행이 최고액만큼 또 받는 것이 맞는지, 지금 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사안에서 어떻게 판단했나요?

은행은 회생 절차에서 먼저 41억여 원을 받은 뒤 다른 부동산 공매에서 최초 최고액으로 다시 배당받았고, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 은행은 채권최고액 71억 5,000만 원의 공동근저당을 두 부동산에 잡고 있었습니다. 채무자 회사의 회생 절차에서 첫 부동산을 포함한 영업 양도대금으로 4,109,272,480원을 받았고, 그 뒤 물상보증인 소유 둘째 부동산 공매에서 다시 배당을 받았습니다. 그 몫이 줄어든 후순위권리자가 부당이득반환을 청구했습니다.

전원합의체는 나머지 부동산에서의 우선변제 범위가 “피담보채권의 확정 여부와 상관없이 최초의 채권최고액에서 위와 같이 우선변제받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다”고 판단했습니다. 동시배당 때 최고액만큼 반복해 받지 않는 것과 결과가 같아야 한다는 이유입니다. 후순위로 근저당을 잡는 사람은 선순위 공동근저당의 최고액만큼만 앞선다고 보고 담보가치를 계산하는데, 반복 배당을 허용하면 예측하지 못한 손해를 입고 대위할 몫도 줄어든다는 점도 들었습니다. 이와 다른 대법원 2009. 12. 10. 선고 2008다72318 판결은 이때 변경되었습니다.

앞 절차가 경매가 아니라 회생이나 수용이어도 같나요?

네, 공동근저당권자가 스스로 실행했든 다른 사람이 시작한 경매·공매·수용·회생 절차에 참가했든 같습니다. 판결은 이를 모두 「경매 등의 환가절차」로 묶었습니다. 이 사건에서도 회생계획에 따라 영업 양도대금에서 받은 돈을 환가절차에서 우선변제권을 행사해 받은 것으로 보았고, 채무자의 임의변제와 같은 성격으로 보지 않았습니다. 공익사업으로 담보 부동산 일부가 수용되어 공동근저당권자가 보상금에서 먼저 받은 경우에도 같은 계산을 합니다.

다만 채무자가 스스로 갚은 돈까지 같은 방식으로 최고액에서 빠지는지는 이 판결이 정면으로 다룬 쟁점이 아닙니다. 앞 절차에서 받은 돈이 어떤 절차를 거친 것인지, 배당표나 회생계획상 어떤 명목이었는지를 먼저 확인해야 합니다. 후순위권리자가 대위로 보호받는 구조는 「공동저당 건물 하나만 경매돼 한 푼도 못 받았는데 다른 부동산에서 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

채권최고액을 넘는 이자·지연손해금도 다시 받을 수 없나요?

받을 수 없습니다. 앞 절차와 뒤 절차를 합쳐 공동근저당권자가 앞설 수 있는 금액은 최초 채권최고액이 상한입니다. 판결은 최고액을 넘는 피담보채권이 원금이 아니라 이자·지연손해금인 경우에도 같은 법리가 적용된다고 밝혔습니다. 근저당의 채무 이자는 최고액 안에 포함되므로, 이자가 쌓였다는 이유로 줄어든 한도를 다시 넓힐 수 없습니다.

또 나머지 부동산에 대해 피담보채권이 아직 확정되지 않았더라도 결론은 같습니다. 은행이 앞 절차에 소극적으로 참가해 배당받은 경우라도, 뒤 절차에서 그 사이 늘어난 채권 전부를 최초 최고액까지 다시 앞세울 수는 없습니다. 물상보증인 입장에서는 담보로 제공할 때 예상한 최고액을 넘는 책임을 지지 않는다는 뜻이기도 합니다.

공동근저당 배당 대응 순서

• 앞 절차 배당액 확인 - 먼저 진행된 경매·공매·회생 절차에서 공동근저당권자가 받은 금액을 배당표나 회생계획 자료로 확정합니다.
• 남은 한도 계산 - 최초 채권최고액에서 그 금액을 빼 나머지 부동산에서 앞설 수 있는 한도를 계산합니다.
• 배당표원안 대조 - 이번 배당표원안의 공동근저당권자 배당액이 남은 한도를 넘는지 봅니다.
• 배당기일 이의 - 넘는다면 배당기일에 출석해 이의하고, 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명합니다.
• 부당이득반환 검토 - 배당이 이미 끝났다면 더 받아 간 금액의 반환을 청구할 수 있는지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞 절차에서 받은 돈의 성격과 금액, 각 부동산의 소유자와 후순위 권리 관계에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공동담보 부동산의 배당이의 소송과 부당이득반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동근저당이 아니라 부동산 하나에만 잡힌 근저당이면 어떻게 되나요?
  이 판결은 여러 부동산을 함께 담보로 잡은 공동근저당에 관한 것입니다. 부동산이 하나라면 그 경매에서 채권최고액 범위 안에서 한 번 우선변제를 받는 것으로 끝나므로 같은 문제가 생기지 않습니다.
• 동시에 두 부동산을 경매하면 은행 몫은 어떻게 나누나요?
  동시배당이면 공동근저당권자의 채권을 각 부동산의 경매대가에 비례해 나누어 배당합니다. 각 부동산에서 채권최고액만큼 반복해 받지 않는다는 점이 이 판결의 출발점입니다.
• 물상보증인 부동산이 먼저 경매되면 물상보증인은 어떻게 보호받나요?
  물상보증인은 배당된 금액 범위에서 변제자대위로 채무자 소유 부동산의 공동근저당을 대위취득합니다. 다만 공동근저당권자가 남은 채권에 대해 물상보증인보다 우선한다는 점은 유지됩니다.
• 배당기일에 이의하지 못했으면 더 이상 다툴 수 없나요?
  배당 절차 안에서는 이의가 취하된 것으로 보지만, 더 받아 간 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 길을 검토할 수 있습니다. 이 판결 사건도 후순위권리자의 부당이득반환 청구였습니다.
• 채무자가 은행에 일부를 직접 갚았어도 최고액이 줄어드나요?
  이 판결은 경매·공매·수용·회생 같은 환가절차에서 우선변제받은 경우를 다루었습니다. 채무자의 임의변제는 성격이 다르다고 보았으므로, 줄어드는지는 변제 시기와 피담보채권 확정 여부를 따져 보아야 합니다.
• 2008다72318 판결을 근거로 한 배당은 지금도 유효한가요?
  그 판결은 2017. 12. 21. 전원합의체 판결로 변경되었습니다. 지금은 앞 절차에서 받은 원금과 이자 합계가 최고액을 넘었다고 해서 나머지 부동산에서 다시 우선변제를 받을 수 없다는 기준이 적용됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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