부동산 경매

공동저당 건물 하나만 경매돼 한 푼도 못 받았는데 다른 부동산에서 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 선순위 공동저당권자가 한쪽 부동산 경매대금에서 전부 받아 갔다면 그 부동산의 후순위저당권자는 다른 부동산에 대해 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있습니다. 민법 제368조 제2항은 동시배당이었다면 선순위자가 다른 부동산에서 받았을 금액을 대위의 한도로 정합니다. 지금은 공동저당이 설정된 다른 부동산의 등기사항증명서와 배당표부터 확보해 두십시오.

이 경매의 배당표에 이의를 걸지 않아도 대위권은 남습니다. 선순위자가 전액을 받아 간 것은 법이 허용하는 배당이고, 후순위자의 몫은 다른 부동산에서 찾는 구조입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 건물주에게 1억 원을 빌려주고 건물주 소유 상가(A부동산)에 2순위 저당권을 설정받았습니다. 이 상가와 건물주 소유 토지(B부동산)에는 이미 2022년에 은행이 채권 3억 원으로 공동저당을 잡아 둔 상태였습니다. 2025년 은행이 상가만 경매에 넘겼고, 상가는 3억 원에 매각돼 은행이 전액을 배당받았습니다. A씨는 한 푼도 받지 못했고, 토지에서라도 받을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동저당에서 이시배당이면 후순위저당권자는 어떻게 되나요?

한쪽 부동산만 먼저 경매되면 선순위 공동저당권자는 그 매각대금에서 채권 전부를 받을 수 있고, 그 부동산의 후순위저당권자는 다른 부동산에 대해 선순위자를 대위합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제368조가 이 구조를 정합니다. 공동저당은 같은 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우입니다. 선순위자가 어느 부동산을 먼저 경매할지 고를 수 있어서, 먼저 경매된 부동산의 후순위자만 손해를 보는 일을 막으려고 대위 제도를 둡니다.

대위는 새로 저당권을 설정받는 것이 아니고, 선순위자가 다른 부동산에 갖고 있던 저당권을 그대로 넘겨받아 행사하는 것입니다. 그래서 다른 부동산에 나중에 설정된 저당권보다 앞선 순위를 주장할 수 있습니다.

대위가 생기는 때는 먼저 경매된 부동산의 배당으로 선순위자가 채권 전부를 변제받은 때입니다. 선순위자가 일부만 받았다면 남은 채권은 선순위자가 다른 부동산에서 계속 행사하고, 후순위자의 대위는 그 뒤에 남는 범위로 줄어듭니다. 대위할 후순위저당권자가 여러 명이면 먼저 경매된 부동산에서의 원래 순위대로 대위합니다.

대위할 수 있는 금액은 어떻게 계산하나요?

대위 한도는 두 부동산을 동시에 배당했다면 선순위자가 다른 부동산 경매대가에서 받았을 금액입니다. 동시배당이면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나눠 부담하므로, 그 비율로 다른 부동산의 분담액을 먼저 계산합니다.

예를 들어 선순위 채권 3억 원, 먼저 경매된 부동산 매각대금 3억 원, 다른 부동산 가액 2억 원이라면 분담액은 3억 원 × 2억/5억 = 1억 2,000만 원입니다. 후순위자의 채권이 1억 원이면 이 한도 안이므로 1억 원 전부에 대해 대위를 주장할 수 있습니다. 반대로 후순위자의 채권이 1억 5,000만 원이라면 1억 2,000만 원까지만 대위하고, 나머지 3,000만 원은 담보 없는 일반채권으로 남습니다. 다른 부동산의 가액은 실제 경매 때의 매각대금으로 다시 따지게 되므로, 위 숫자는 단순 예시입니다.

대위권은 실제로 어떻게 행사하나요?

다른 부동산에 대위 부기등기를 해 두고, 그 부동산이 경매되면 배당요구 종기까지 배당을 요구하거나 배당표에 이의를 거는 방식으로 행사합니다. 저당권은 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리이므로, 대위로 넘겨받은 저당권도 그 순위에서 배당받습니다.

다른 부동산 경매에서 대위권이 무시된 배당표가 나오면 배당기일에 출석해 이의하고, 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

공동저당 대위 대응 순서

• 배당표 확보 - 먼저 끝난 경매의 배당표와 매각대금을 받아 둡니다. 선순위자가 변제받은 금액이 대위의 출발점이 됩니다.
• 다른 부동산 등기 확인 - 공동저당이 설정된 다른 부동산의 등기사항증명서를 뗍니다. 그 뒤에 설정된 저당권·가압류가 있는지 확인합니다.
• 대위 한도 계산 - 두 부동산 가액 비율로 선순위자의 분담액을 계산합니다. 분담액과 내 채권 중 적은 금액이 대위 범위입니다.
• 대위 부기등기 신청 - 다른 부동산에 대위등기를 해 둡니다. 제3자가 끼어들기 전에 해 두어야 다툼이 줄어듭니다.
• 다른 부동산 경매 대응 - 경매가 열리면 배당요구와 배당표 확인을 합니다. 대위권이 빠진 배당표에는 기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 부동산이 채무자 아닌 제3자(물상보증인) 소유이거나 공동저당이 근저당이어서 등기된 한도액이 걸려 있으면 등기와 설정계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 저당권 관련 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동시배당과 이시배당은 무엇이 다른가요?
  동시배당은 공동저당 부동산을 한꺼번에 경매해 매각대금을 같이 나누는 것이고, 이시배당은 일부만 먼저 경매해 배당하는 것입니다. 동시배당이면 민법 제368조 제1항에 따라 각 부동산의 경매대가에 비례해 선순위 채권을 나눠 부담하고, 이시배당이면 같은 조 제2항에 따라 먼저 경매된 부동산에서 채권 전부를 받을 수 있습니다.
• 대위하면 다른 부동산의 나중 저당권자보다 앞서나요?
  앞섭니다. 후순위저당권자가 대위하는 것은 선순위자가 다른 부동산에 갖고 있던 저당권이므로 그 저당권의 원래 순위를 그대로 주장합니다. 다만 대위 한도는 동시배당이었다면 선순위자가 다른 부동산에서 받았을 금액까지이고, 그 범위를 넘는 부분은 일반채권으로 남습니다.
• 대위등기는 꼭 해야 하나요?
  대위권 자체는 법에 따라 생기지만, 대위등기를 해 두어야 다른 부동산 경매에서 집행법원이 대위 사실을 알고 배당표에 반영합니다. 부동산등기법 제80조 제1항은 대위등기에 매각 부동산, 매각대금, 선순위 저당권자가 변제받은 금액을 기록하도록 정합니다.
• 다른 부동산 경매에서 대위 몫이 빠졌다면요?
  배당기일에 출석해 다른 채권자의 배당액에 이의를 걸고, 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 기한 안에 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 먼저 경매된 배당표에 이의해야 하나요?
  대개 필요 없습니다. 민법 제368조 제2항은 이시배당에서 선순위 공동저당권자가 먼저 경매된 부동산의 대가에서 채권 전부를 받을 수 있다고 정하므로, 선순위자가 전액을 받은 것 자체는 적법한 배당입니다. 후순위자는 다른 부동산에 대한 대위로 몫을 찾습니다.
• 대위 한도를 넘는 채권은 어떻게 받나요?
  대위 한도를 넘는 부분은 담보 없는 일반채권이 됩니다. 채무자의 다른 재산에 대해 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 받아 강제집행하거나, 경매가 진행 중이면 가압류 뒤 배당요구를 검토합니다. 매각대금이 모든 채권자를 만족시키지 못하면 법률상 우선순위에 따라 배당합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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