배당

경매를 신청한 채권자가 저당권자보다 먼저 배당받는다고 하는데 맞나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 경매를 신청했다는 이유만으로 먼저 배당받지는 않고 저당권자가 일반채권자보다 먼저 배당받습니다. 민법 제356조는 저당권자에게 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리를 주고, 배당 순위는 민사집행법과 민법이 정한 우선순위에 따릅니다. 지금은 등기사항증명서에서 저당권 설정일과 경매개시결정 등기일을 확인해 두십시오.

저당권자는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받습니다. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권은 배당받을 채권자에 당연히 포함됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 1월 C씨에게 3억 원을 빌려주고 C씨 소유 아파트에 저당권을 설정했습니다. 2025년 C씨에게 교통사고 손해배상 판결을 받은 D씨가 이 아파트에 강제경매를 신청했고, 아파트는 3억 5,000만 원에 매각됐습니다. D씨는 자신이 경매를 신청했으니 먼저 배당받아야 한다고 주장했고, B씨는 순위가 밀리는지 걱정돼 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 신청 순서대로 배당받는 것 아닌가요?

아닙니다. 배당은 경매를 누가 먼저 신청했는지가 아니라 민법·상법 등 법률이 정한 우선순위에 따라 합니다. 경매 신청은 매각 절차를 여는 행위일 뿐이고, 신청 채권자라고 해서 순위를 올려 주지 않습니다.

저당권자는 채무의 담보로 제공된 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 그래서 판결을 받아 강제경매를 신청한 일반채권자보다 먼저 배당받습니다. 강제경매 신청 채권자는 저당권자 배당 후 남은 돈에서 다른 일반채권자와 채권액 비율로 나눕니다. 저당권이 여러 개라면 저당권끼리는 등기된 순서대로 배당받습니다.

저당권자도 배당요구를 해야 하나요?

첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 들어갑니다. 경매를 신청한 압류채권자도 당연히 포함됩니다.

다만 저당권자라도 채권계산서를 내지 않으면 등기부나 서류에 드러난 금액만으로 배당될 수 있으므로, 이자·지연손해금을 포함한 계산서를 배당기일 전에 제출해 두는 것이 안전합니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하므로, 배당에서 받지 못한 금액은 매수인에게 주장할 수 없습니다.

일반채권자가 저당권자보다 먼저 받는 경우도 있나요?

있습니다. 법률이 저당권보다 앞선 순위를 주는 채권은 저당권 설정일과 관계없이 먼저 배당됩니다. 경매 집행비용, 주택·상가 소액임차인의 최우선변제금, 최종 3개월분 임금 등 근로기준법상 최우선 임금채권, 저당 부동산 자체에 부과된 당해세가 대표적입니다. 이 경우에도 앞서는 이유는 채권의 종류 때문이지 경매 신청 여부 때문이 아닙니다.

손해배상 판결을 받은 일반채권자는 이 항목에 해당하지 않으므로 저당권자 뒤에서 배당받습니다. 판결이 확정됐다는 사실이나 판결 금액이 크다는 사실도 순위를 바꾸지 못합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」도 이 구조를 그대로 유지합니다. 매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 법률상 우선순위에 따라 배당하고, 같은 순위의 일반채권자끼리는 채권액에 비례해 나눕니다. 원안 사례처럼 매각대금 3억 5,000만 원에서 저당 채권 3억 원이 먼저 배당되면, 집행비용을 뺀 나머지 5,000만 원 안에서 신청 채권자와 다른 일반채권자가 비율로 나눕니다.

저당권 배당 순위 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 저당권 설정일과 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권은 당연 배당 대상입니다.
• 채권계산서 제출 - 원금·이자·지연손해금을 적어 집행법원에 냅니다. 계산서가 없으면 서류상 금액만 반영될 수 있습니다.
• 최우선 채권 점검 - 소액임차인·임금채권·당해세가 있는지 확인합니다. 이들 채권은 저당권보다 먼저 배당될 수 있습니다.
• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전에 법원에 비치된 원안을 봅니다. 순위나 금액이 틀리면 이의 준비를 합니다.
• 배당기일 이의와 소 제기 - 기일에 출석해 이의하고 1주 이내에 배당이의의 소 제기 증명을 냅니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 전후로 임차인이 전입했거나 세금 체납이 있으면 등기부와 임대차계약서, 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 조세채권 배당 순위 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강제경매를 신청한 채권자는 언제 배당받나요?
  판결 등 집행권원으로 강제경매를 신청한 일반채권자는 저당권자 등 우선권 있는 채권자가 배당받고 남은 돈에서, 배당받을 다른 일반채권자와 채권액 비율로 나눠 받습니다. 경매 신청으로 쓴 집행비용은 먼저 돌려받지만 채권 원금의 순위는 올라가지 않습니다.
• 저당권자가 배당요구를 안 해도 되나요?
  됩니다. 민사집행법 제148조 제4호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 다만 이자와 지연손해금이 정확히 반영되도록 채권계산서를 배당기일 전에 내는 편이 안전합니다.
• 경매개시결정 뒤에 저당권을 설정했다면요?
  첫 경매개시결정등기 뒤에 설정된 저당권은 민사집행법 제148조 제4호의 당연 배당 대상이 아닙니다. 이때는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자에 들어갈 수 있고, 압류의 처분금지 효력 때문에 경매 신청 채권자에게는 대항하지 못할 수 있습니다.
• 저당권이 있는데 배당에서 덜 받으면 남은 돈은요?
  매각부동산 위의 저당권은 민사집행법 제91조 제2항에 따라 매각으로 모두 소멸하므로, 배당받지 못한 금액을 매수인에게 청구할 수는 없습니다. 남은 채권은 채무자에 대한 일반채권으로 남아 채무자의 다른 재산에 강제집행하는 방식으로 받아야 합니다.
• 배당표 순위가 잘못됐으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의를 겁니다. 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 하고, 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 저당권보다 먼저 배당되는 채권은 무엇인가요?
  집행비용, 주택·상가 소액임차인의 최우선변제금, 근로기준법상 최우선 임금채권, 저당 부동산에 부과된 당해세 등이 저당권보다 먼저 배당될 수 있습니다. 이들 채권은 민사집행법 제145조 제2항에 따라 개별 법률이 정한 우선순위로 배당되며, 해당 여부는 채권마다 요건을 따로 확인해야 합니다.

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