배당
경매 신청으로 근저당이 확정된 뒤 붙는 지연손해금도 배당받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 확정 전에 생긴 원금에 대해 확정 뒤 붙는 이자와 지연손해금은 채권최고한도 안에서 근저당권으로 계속 담보되어 배당받을 수 있습니다. 대법원은 확정 이후 새로운 거래에서 생긴 원본만 담보되지 않는다고 보았습니다. 지금은 원금과 이자 합계가 채권최고한도를 넘는지 계산해 두십시오.
등기부의 채권최고한도와 확정 당시 원금, 약정 이율을 한 줄로 적고 배당기일까지의 이자·지연손해금을 계산해 두십시오. 합계가 채권최고한도를 넘는지에 따라 배당에서 받을 수 있는 금액이 정해집니다.
확정 뒤 붙은 지연손해금을 받으려고 따로 소송을 내거나 추가 담보를 잡을 필요는 없습니다. 채권최고한도 안이라면 기존 근저당권으로 배당받습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023. 4. 거래처에 물품대금을 외상으로 주면서 거래처 대표 소유 건물에 채권최고한도 3억 9,000만원의 근저당권을 설정받았습니다. 거래처가 대금을 연체하자 A씨는 2025. 3. 원금 3억원을 청구하며 임의경매를 신청했고, 이때 근저당권의 피담보채권이 확정되었습니다. 경매가 1년 넘게 이어지자 A씨는 확정 뒤에도 연 12%로 붙는 지연손해금까지 근저당권으로 배당받을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
근저당 피담보채권이 확정된 뒤 붙는 이자도 담보되나요?
담보됩니다. 근저당권자의 경매신청 등으로 피담보채권이 확정되면 그 뒤 새로운 거래에서 생긴 원본채권은 담보되지 않지만, 확정 전에 생긴 원본채권에 관해 확정 뒤 발생하는 이자나 지연손해금 채권은 채권최고한도 안에서 여전히 근저당권으로 담보됩니다. 확정은 담보할 원본을 고정할 뿐 그 원본에서 생기는 이자까지 끊지 않습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 근저당의 경우 채무의 이자가 채권최고한도 안에 포함된 것으로 본다고 정합니다. 그래서 확정 뒤 이자도 따로 담보를 설정할 필요 없이 한도 안에서 우선변제 대상이 됩니다.
확정 뒤 새로 생긴 거래 대금은 어떻게 되나요?
담보되지 않습니다. 사례에서 A씨가 경매신청 뒤에도 거래처에 물품을 더 공급해 새 대금채권이 생겼다면, 그 원본은 확정된 근저당권의 피담보채권에 들어가지 않아 일반채권으로 따로 받아야 합니다. 확정 시점이 언제인지가 배당 범위를 가르는 기준입니다.
| 채권 | 근저당 담보 |
|---|---|
| 확정 전 발생 원본 | 담보 |
| 확정 전 원본의 확정 후 이자 | 담보(한도 안) |
| 확정 전 원본의 확정 후 지연손해금 | 담보(한도 안) |
| 확정 후 새 거래 원본 | 담보 안 됨 |
- 확정 전 발생 원본
- 근저당 담보: 담보
- 확정 전 원본의 확정 후 이자
- 근저당 담보: 담보(한도 안)
- 확정 전 원본의 확정 후 지연손해금
- 근저당 담보: 담보(한도 안)
- 확정 후 새 거래 원본
- 근저당 담보: 담보 안 됨
출처 - 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결
계산하면 얼마까지 배당받을 수 있나요?
원금 3억원에 연 12% 지연손해금이 1년 붙으면 3,600만원이므로 합계 3억 3,600만원입니다. 채권최고한도 3억 9,000만원 안이므로 이 금액 전부를 근저당권자로서 우선 배당받을 수 있습니다. 경매가 더 길어져 합계가 3억 9,000만원을 넘으면 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제받지 못하고 일반채권으로 남습니다.
| 확정 원금 | 30,000만원 |
|---|---|
| 1년 지연손해금 | 3,600만원 |
| 합계 | 33,600만원 |
| 채권최고한도 | 39,000만원 |
단순 예시 계산(연 12%, 1년)
일반 저당권은 지연배상을 원본 이행기일이 지난 뒤 1년분에 한해 행사하도록 제한되지만, 근저당권은 이자를 채권최고한도 안에 포함해 담보하는 구조여서 한도 안이라면 이 1년분 제한과 다르게 봅니다.
담보 건물을 산 제3취득자는 얼마를 갚아야 말소되나요?
제3취득자는 근저당권의 피담보채무에 대해 채권최고한도를 한도로 담보 책임을 집니다. 채무자나 다른 사람의 변제로 피담보채권이 일부 줄었더라도 남은 채권이 여전히 채권최고한도를 넘으면, 제3취득자는 그 변제로 자기 책임이 줄었다고 주장할 수 없습니다. 제3취득자는 채권최고한도까지 변제하고 근저당권 소멸을 청구할 수 있습니다.
근저당 확정 후 배당 대응 순서
- 확정 시점 확인 - 경매신청일 등 확정 사유가 생긴 날을 확인합니다. 담보되는 원본의 범위가 정해집니다.
- 원본 목록 정리 - 확정 전에 발생한 대금채권만 모읍니다. 확정 뒤 새 거래는 따로 관리합니다.
- 이자 계산 - 약정 이율로 배당기일까지 이자·지연손해금을 계산합니다. 계산서가 배당 근거입니다.
- 한도 대조 - 합계를 채권최고한도와 비교합니다. 넘는 부분은 일반채권으로 청구합니다.
- 채권계산서 제출 - 배당기일 전에 법원에 채권계산서를 냅니다. 금액 누락을 막습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 회생절차에 들어갔거나 선순위 조세채권이 있는 경우에는 회생계획과 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 실행 경매와 배당 이의 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당권자들은 경매를 신청하면 「이제 금액이 고정되어 이자는 더 못 받는다」고 생각하거나, 반대로 「이자는 얼마든지 붙는다」고 믿습니다. 실제로는 확정으로 고정되는 것은 원본의 범위이고, 그 원본의 이자와 지연손해금은 채권최고한도라는 천장 아래에서 계속 붙습니다. 천장을 넘는 순간부터가 문제입니다.
그래서 날짜와 금액 기록이 필요합니다. 근저당 설정일과 채권최고한도, 경매신청일, 확정 당시 원본별 발생일과 금액, 약정 이율과 연체 이율의 적용 시점이 모두 정리되어야 합니다. 확정 뒤 새로 생긴 거래 대금은 따로 떼어 관리해야 합니다.
이 기록은 배당기일 전 채권계산서의 근거가 되고, 다른 채권자가 배당표에 이의를 걸면 금액을 방어하는 자료가 됩니다. 한도를 넘는 부분은 일반채권으로 다시 청구해야 하므로 판결과 추심 단계의 출발점도 됩니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 근저당권 실행 경매와 배당 이의 사건을 수행해 왔으며, 확정 시점과 원본 범위를 먼저 정리한 뒤 이자 계산과 채권최고한도 대조로 배당 금액을 확정하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
근저당권설정계약서·등기사항증명서·거래 원장·경매 신청서를 준비해 주시면, 피담보채권 확정 시점, 확정 후 이자의 담보 범위, 채권최고한도 초과 부분 처리를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결
- 민법 제357조 제1항
- 민법 제357조 제2항
- 민법 제356조
- 민법 제360조
- 민법 제364조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성