소멸시효

전 주인이 시효 지난 빚을 인정한 뒤 집을 샀는데 근저당을 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전 주인이 시효이익을 포기한 뒤에 그 집을 산 사람은 포기의 효력을 부정하고 근저당권 말소를 구할 수 없습니다. 시효이익 포기는 원래 포기한 사람에게만 효력이 있지만, 포기 뒤에 비로소 이해관계를 맺은 사람은 그 효과를 받아들여야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매매계약일과 전 주인이 채무를 인정한 날의 선후부터 확인하십시오.

근저당이 걸린 집을 샀다는 이유만으로 피담보채무를 대신 갚을 의무가 생기지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 B씨에게서 주택을 사서 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 집에는 2012년 B씨가 C씨에게서 8천만 원을 빌리며 설정한 근저당권이 남아 있었습니다. A씨는 대여금의 소멸시효가 이미 완성됐다며 C씨에게 근저당권 말소를 요구했습니다. 그런데 C씨는 A씨가 집을 사기 전인 2024년 10월 B씨가 「빌린 돈을 갚겠다」는 각서를 써 주었다고 답했습니다. B씨의 시효이익 포기가 A씨의 매수보다 먼저 있었으므로 A씨는 그 포기의 효력을 부정할 수 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효이익을 포기하면 누구에게 효력이 미치나요?

원칙적으로 포기한 사람에게만 효력이 있습니다. 소멸시효 이익은 시효가 완성되기 전에는 미리 포기하지 못하지만, 완성된 뒤에는 포기할 수 있고 그 포기는 상대적 효과만 가집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제184조 제1항도 사전 포기만 금지하고 있습니다.

그래서 포기 당시에 이미 저당 잡힌 부동산을 가진 제3취득자나 보증인은 채무자가 포기했더라도 따로 시효 완성을 주장할 수 있습니다. 채무자 한 사람의 선택으로 다른 이해관계인의 권리를 빼앗지 않으려는 취지입니다.

포기 뒤에 집을 산 사람도 시효 완성을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다200227 판결은 포기 당시에는 이해관계가 없다가 포기한 사람과의 법률관계를 통해 비로소 이해관계를 맺은 사람은 이미 이루어진 포기의 효력을 부정할 수 없다고 보았습니다. 이 사건도 소유자가 포기한 뒤 저당부동산을 넘겨받은 사람이 근저당권 말소를 구한 사안이었습니다.

상대적 효과를 인정하는 이유는 포기 당시의 이해관계인을 보호하려는 것이지, 나중에 들어온 사람이 시효 완성을 둘러싼 관계를 뒤집게 하려는 것이 아니기 때문입니다. 포기 이후 매수인은 포기된 상태의 부동산을 넘겨받은 것으로 봅니다.

포기가 없었다면 근저당권은 어떻게 되나요?

피담보채권이 시효로 소멸하면 근저당권도 함께 소멸합니다. 이때 소유자는 근저당권자를 상대로 설정등기 말소를 청구할 수 있습니다. 시효가 지난 채무를 채무자가 인정한 사실이 없다면 매수인은 시효 완성을 주장해 볼 수 있습니다.

반대로 포기가 인정되면 매수인이 근저당권을 없애는 방법은 채무를 대신 갚고 소멸을 청구하는 것입니다. 이 경우 매도인에게 대위변제한 돈을 구상하거나, 매매계약상 담보책임을 묻는 방법을 함께 검토합니다.

시효이익 포기 근저당 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당 설정일과 내 소유권이전등기일을 확인합니다. 선후 판단의 기준입니다.
• 포기 시점 확인 - 채무자가 빚을 인정한 각서·문자·일부 변제일을 받아 봅니다. 내 등기보다 앞서면 포기의 효력을 받아들여야 합니다.
• 시효 계산 - 포기가 없었다면 변제기부터 시효가 완성됐는지 계산합니다. 완성됐다면 말소 청구가 가능합니다.
• 매도인 책임 검토 - 포기 사실을 숨기고 팔았다면 매도인에게 담보책임을 묻습니다. 대위변제 후 구상도 이때 정합니다.
• 말소 소송 또는 대위변제 - 포기가 없었다면 근저당권 말소 소송을 냅니다. 포기가 있었다면 변제 후 소멸을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 포기 각서가 진정한지 다투어지거나 매수 전에 이미 가등기·가압류 등으로 이해관계를 맺고 있었다면 등기부와 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 청구와 피담보채무의 시효 완성을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효가 끝난 빚을 인정하면 다시 갚아야 하나요?
  그렇습니다. 시효가 완성된 뒤 채무자가 채무를 인정하거나 일부를 갚으면 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있고, 그러면 채무를 다시 갚아야 합니다. 다만 시효 완성 전에 미리 포기하는 약정은 효력이 없습니다.
• 채무자가 포기하면 보증인도 시효를 주장 못 하나요?
  포기 당시 이미 보증인이었다면 주장할 수 있습니다. 시효이익 포기는 상대적 효과만 있어 포기한 채무자에게만 미치고, 그 당시 이미 이해관계를 가진 보증인이나 물상보증인은 따로 시효 완성을 주장할 수 있습니다.
• 집을 산 뒤에 전 주인이 빚을 인정하면요?
  그 경우는 매수인이 포기 당시 이미 이해관계를 가진 사람이므로 전 주인의 포기에 구속되지 않는다고 볼 여지가 큽니다. 판례가 부정한 것은 포기 뒤에 이해관계를 맺은 사람입니다. 그래서 소유권이전등기일과 포기 날짜의 선후를 정확히 확인해야 합니다.
• 시효가 완성됐는지는 어떻게 계산하나요?
  대여금은 일반 채권이면 10년, 상행위로 생긴 채권이면 5년이 기준이고, 변제기부터 셉니다. 그 사이 채무자가 일부 변제를 했거나 채권자가 소송·가압류를 했다면 시효가 중단되어 다시 계산합니다. 근저당권 설정일이 아니라 채권의 변제기를 보십시오.
• 포기가 인정되면 근저당을 없앨 방법이 없나요?
  채무를 대신 갚고 근저당권의 소멸을 청구하는 방법이 있습니다. 저당부동산의 소유권을 취득한 제3자는 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 소멸을 청구할 수 있습니다. 이렇게 갚은 돈은 원래 채무자인 전 주인에게 구상할 수 있습니다.
• 근저당권은 원금 말고 이자도 담보하나요?
  담보합니다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상과 실행비용을 담보합니다. 근저당권은 등기된 한도액 안에서 이자를 포함해 담보하므로, 대위변제할 금액을 정할 때는 등기부의 한도액과 실제 채무액을 함께 확인해야 합니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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