집행 막기
빚이 근저당 한도보다 많은데 한도액만 갚으면 경매를 멈출 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 채무자이자 근저당권설정자라면 등기된 한도액만 갚아서는 경매개시결정에 대한 이의가 받아들여지기 어렵고, 채무 전액을 갚아야 근저당권이 소멸합니다. 채권 총액이 한도액을 넘으면 적어도 근저당권자와 채무자 겸 설정자 사이에서는 채권 전액을 갚을 때까지 근저당권의 효력이 남는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 원금·이자·지연손해금·경매비용을 합친 전체 채무액부터 계산해 보십시오.
근저당권자에게 원금, 이자, 지연손해금, 경매비용을 모두 적은 채무 잔액 확인서를 요청하십시오. 경매를 멈추려면 이 전체 금액을 기준으로 변제나 공탁을 준비해야 합니다.
한도액을 넘는 부분은 담보 없는 빚이 되니 먼저 갚을 필요가 없다고 생각할 필요는 없습니다. 채무자 본인의 부동산이라면 한도액과 상관없이 남은 빚 전체가 근저당권으로 담보됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 사업자금으로 B씨에게서 3억원을 빌리면서 자기 소유 건물에 한도액 2억원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 이자를 밀리자 B씨는 2025년 근저당권에 기한 경매를 신청했고, A씨는 2026년 등기된 한도액 2억원과 경매비용만 B씨에게 갚았습니다. A씨는 한도액을 다 갚았으니 경매개시결정에 대한 이의신청으로 경매를 멈출 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
한도액만 갚으면 근저당권이 소멸하나요?
채무자 겸 설정자라면 소멸하지 않습니다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상과 저당권 실행비용을 담보합니다. 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결은 채권 총액이 등기된 한도액을 넘는 경우 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서는 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력이 한도액과 관계없이 남은 채무에 미친다고 보았습니다.
| 빌린 원금 | 30,000만원 |
|---|---|
| 등기된 한도액 | 20,000만원 |
| 한도액 변제 뒤 남은 원금 | 10,000만원 |
단순 예시 계산(이자·지연손해금·경매비용 제외)
근저당권은 담보할 채무의 한도만 정하고 채무 확정을 장래로 미루는 저당권이어서, 한도액은 다른 채권자와의 관계에서 우선변제받는 범위를 정하는 기능을 합니다. 자기 빚을 자기 부동산으로 담보한 채무자가 그 한도를 내세워 나머지 빚의 담보를 벗어날 수는 없다는 것이 판례의 논리입니다.
경매개시결정에 대한 이의로 다툴 수 있나요?
사유가 있으면 다툴 수 있지만 이 사안에서는 받아들여지기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 담보권 실행 경매에서 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 개시결정에 대한 이의신청 사유로 주장할 수 있게 합니다. 그러나 한도액만 갚은 것으로는 근저당권이 소멸하지 않으므로 이의 사유가 되지 않습니다.
채무 전액을 갚았거나 공탁했다면 그때는 담보권 소멸을 이유로 이의신청을 하고, 경매절차 정지를 함께 신청할 수 있습니다. 담보권 소멸을 증명하는 서류를 내면 법원은 경매절차를 정지합니다.
물상보증인이나 제3취득자라면 달라지나요?
달라질 수 있습니다. 판례가 한도액과 관계없이 채무 전액에 효력이 미친다고 한 것은 근저당권자와 채무자 겸 설정자 사이의 관계입니다. 담보 부동산을 산 제3취득자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있어, 등기된 한도액까지 갚으면 된다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 남의 빚에 자기 부동산을 담보로 제공한 물상보증인도 비슷하게 봅니다.
| 변제하는 사람 | 갚아야 할 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 채무자 겸 설정자 | 채무 전액 | 판례 |
| 제3취득자 | 등기된 한도액 | 일반적 해석 |
| 물상보증인 | 등기된 한도액 | 일반적 해석 |
- 채무자 겸 설정자
- 갚아야 할 범위: 채무 전액
- 비고: 판례
- 제3취득자
- 갚아야 할 범위: 등기된 한도액
- 비고: 일반적 해석
- 물상보증인
- 갚아야 할 범위: 등기된 한도액
- 비고: 일반적 해석
출처 - 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결, 민법 제364조
근저당 경매 중단 대응 순서
- 전체 채무액 계산 - 원금, 약정 이자, 지연손해금, 경매비용을 합칩니다. 한도액이 아니라 이 금액이 기준입니다.
- 잔액 확인서 요청 - 근저당권자에게 채무 잔액을 문서로 받습니다. 금액 다툼을 줄입니다.
- 변제 또는 공탁 - 전액을 갚거나 수령을 거절하면 공탁합니다. 담보권 소멸의 증거가 됩니다.
- 이의신청과 정지 신청 - 소멸 증명서류를 붙여 개시결정 이의와 정지를 신청합니다. 매각 전에 해야 합니다.
- 근저당권 말소 - 경매 취소 뒤 근저당권설정등기 말소를 신청합니다. 근저당권자가 협조하지 않으면 소송으로 말소합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 채무자 아닌 가족 명의이거나 경매 도중 소유자가 바뀐 경우라면 등기부와 대출 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권에 기한 경매 중단과 근저당권 말소 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당 경매를 받은 채무자들은 등기부의 한도액만 맞춰 주면 경매가 끝난다고 생각합니다. 그 한도가 은행 대출 서류에도, 등기부에도 크게 적혀 있으니 그렇게 보입니다. 그러나 채무자 본인 부동산이라면 판례는 빚 전액을 갚을 때까지 근저당권이 남는다고 봅니다.
그래서 전체 채무액을 보여 주는 서류가 중요합니다. 대출 약정서, 이자와 지연손해금 계산 내역, 경매 신청 때 근저당권자가 낸 비용, 그리고 실제로 갚은 날짜와 금액을 한 장에 정리해야 합니다. 근저당권자와 금액을 두고 다투는 경우 잔액 확인서를 문서로 받아 두면 공탁 금액을 정하기 쉬워집니다.
이 기록은 개시결정 이의신청과 경매 정지 신청에서 담보권이 소멸했다는 증거가 되고, 경매가 끝난 뒤라면 배당표에서 근저당권자가 받을 금액을 다투는 자료가 됩니다. 한도액만 갚고 멈춘 채 매각기일을 넘기면 부동산을 잃고도 남은 빚이 계속 남는 결과가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 근저당권에 기한 경매 중단과 근저당권 말소 사건을 수행해 왔으며, 원금·이자·경매비용을 합친 전체 채무액을 먼저 확정한 뒤 변제·공탁과 이의신청을 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 매각결정 집행정지 신청
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
대출 약정서·등기사항증명서·경매개시결정문·변제 내역을 준비해 주시면, 갚아야 할 전체 금액·이의신청 가능 여부·경매 정지 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결
- 민법 제360조
- 민법 제357조 제1항
- 민사집행법 제265조
- 민사집행법 제266조
- 민법 제364조
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성