배당

공동근저당 부동산 일부에 먼저 가압류가 있으면 배당은 어떻게 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

먼저 등기된 가압류가 있는 부동산은 그 매각대금을 근저당권자와 가압류채권자가 채권액 비율로 나눈 뒤, 근저당권자 몫만 그 부동산의 경매대가로 삼아 다른 공동담보 부동산과 분담을 정합니다. 대법원은 2020다258893 판결에서 동순위채권에 안분될 금액까지 빼고 경매대가를 계산해야 한다고 처음 밝혔습니다. 지금은 배당표 원안과 각 부동산 등기부의 가압류·근저당 등기 날짜부터 비교해 두십시오.

근저당권자라고 해서 먼저 등기된 가압류채권자보다 늘 앞서 배당받는 것은 아닙니다. 가압류가 먼저 등기됐다면 그 부동산에서는 같은 순위로 나눕니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 상가 건물 4개 호실 가운데 3개 호실에 채권최고액 2억원의 공동근저당권을 설정했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 가을, 다른 채권자 B가 4개 호실 전부에 청구금액 4억원으로 가압류등기를 해 두었습니다. 2025년 B의 신청으로 강제경매가 진행됐고, 배당표에는 가압류채권자 B에게 훨씬 많은 금액이 잡혀 있었습니다. A씨는 공동근저당권자인 자신이 얼마를 받아야 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동근저당 부동산에 먼저 등기된 가압류가 있으면 순위는 어떻게 되나요?

가압류등기가 근저당권 설정등기보다 앞서 있으면 그 부동산의 매각대금에서 가압류채권자와 근저당권자는 같은 순위로 채권액에 비례해 나눕니다. 근저당권의 우선변제권은 먼저 등기된 가압류채권에 대항하지 못하기 때문입니다. 공동근저당이 설정된 여러 부동산 가운데 일부에만 이런 가압류가 있을 때 배당 계산이 복잡해집니다.

공동저당권의 목적 부동산을 한꺼번에 경매해 동시에 배당할 때는 각 부동산의 경매대가에 비례해 피담보채권의 분담을 정합니다. 여기서 경매대가를 어떻게 잡느냐가 이 판결의 쟁점이었습니다.

동순위 가압류가 있을 때 경매대가는 어떻게 계산하나요?

동순위 가압류가 있는 부동산의 경매대가는 매각대금에서 경매비용과 선순위채권뿐 아니라 동순위 가압류채권에 나눠 줄 금액까지 뺀 나머지입니다. 대법원 2024. 6. 13. 선고 2020다258893 판결은 동순위채권에 안분되는 금액에는 공동저당권의 우선변제권이 미치지 않으므로 선순위채권과 마찬가지로 담보가치에서 빠진다고 했습니다. 이 법리는 공동근저당에도 같이 적용됩니다.

계산은 두 단계입니다. 먼저 가압류가 있는 부동산의 매각대금에서 경매비용과 선순위채권을 뺀 나머지를 근저당권의 피담보채권액과 가압류 청구금액의 비율로 나눕니다. 다음으로 근저당권 쪽에 나뉜 금액을 그 부동산의 경매대가로 삼아, 다른 공동담보 부동산의 경매대가와 비교해 피담보채권의 분담액을 정합니다.

계산 예시로 보면 얼마씩 받나요?

공동근저당 채권 3억원이 갑·을 두 부동산에 설정돼 있고, 갑에만 먼저 등기된 가압류 2억원이 있다고 가정합니다. 경매비용과 선순위채권을 뺀 나머지가 갑 2억원, 을 5,000만원이라면 갑의 2억원을 3억원 대 2억원으로 나눠 근저당권 몫 1억 2,000만원, 가압류 몫 8,000만원이 됩니다. 갑의 경매대가 1억 2,000만원과 을의 경매대가 5,000만원을 합한 1억 7,000만원이 채권 3억원에 못 미치므로, 근저당권자는 1억 7,000만원을 받고 가압류 몫 8,000만원은 공탁됩니다.

이 사건도 이렇게 안분한 경매대가 합계가 채권최고액 2억 8,000만원에 미치지 못해, 안분된 금액이 그대로 각자의 배당액이 됐습니다. 원심은 경매대가에서 동순위 채권 몫을 빼지 않는다는 다른 전제로 계산했지만, 결과 금액이 같아 대법원은 상고를 기각했습니다.

배당이 끝난 뒤에도 바로잡을 수 있나요?

배당기일에 이의하지 못했더라도, 자기가 받을 몫을 다른 채권자가 더 받아 갔다면 그 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 방법이 있습니다. 이 사건도 근저당권자가 배당이 끝난 뒤 가압류채권자에게 초과 배당금의 반환을 구한 사건이었습니다. 다만 배당이의 소송보다 증명 부담이 크고 상대방 재산 상태에 따라 회수가 달라지므로, 가능하면 배당기일에 이의하는 편이 낫습니다.

공동근저당 배당 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전에 법원에 비치된 배당표 원안을 봅니다. 부동산별 매각대금과 공제 내역을 확인합니다.
• 등기 순서 확인 - 각 부동산 등기부에서 가압류와 근저당권 설정 날짜를 비교합니다. 동순위 채권이 있는 부동산을 표시합니다.
• 두 단계 계산 - 동순위 안분과 경매대가 비례 분담을 차례로 계산합니다. 배당표 금액과 차이를 확인합니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 이의를 진술합니다. 1주 안에 배당이의의 소를 제기하고 증명서류를 냅니다.
• 사후 부당이득 청구 - 이의 기회를 놓쳤다면 초과 배당받은 채권자에게 반환을 청구합니다. 상대방 재산을 미리 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산별 소유자가 다르거나 일부 부동산만 먼저 경매되는 이시배당이라면 차순위자 대위 규정까지 넣어 따로 따져야 합니다. 이 글은 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에 따라 썼습니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당이의와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 근저당보다 늦으면요?
  근저당권 설정등기 뒤에 등기된 가압류는 근저당권보다 후순위입니다. 그 부동산 매각대금에서 근저당권자가 먼저 피담보채권을 변제받고, 남은 금액이 있을 때 가압류채권자가 다른 일반채권자와 함께 나눠 받습니다. 이때는 동순위 안분 단계가 필요 없습니다.
• 경매대가에서 무엇을 빼나요?
  매각대금에서 그 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 빼고, 공동저당권과 같은 순위로 배당받는 채권이 있으면 그 채권에 안분될 금액까지 뺍니다. 대법원은 동순위채권 몫도 공동저당권의 우선변제권이 미치지 않아 담보가치에서 빠진다고 보았습니다.
• 공동근저당에도 같은 방식인가요?
  같습니다. 대법원은 동순위채권이 있는 경우의 경매대가 계산 방법이 공동근저당에도 마찬가지로 적용된다고 밝혔습니다. 다만 공동근저당은 채권최고액이 한도가 되므로, 안분된 경매대가 합계가 채권최고액을 넘으면 그 한도 안에서 부동산별 분담액을 정합니다.
• 가압류채권자 배당금은 바로 지급되나요?
  아닙니다. 가압류채권자의 채권은 아직 확정되지 않았으므로 배당액을 공탁합니다. 가압류채권자가 본안 소송에서 이겨 집행권원을 받으면 공탁금을 출급하고, 지면 그 금액은 다른 채권자에게 추가로 배당됩니다.
• 배당이의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 출석해 이의한 뒤 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기하고, 그 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 보고 배당표대로 지급됩니다.
• 이의를 못 했으면 끝인가요?
  끝은 아닙니다. 자기 몫을 다른 채권자가 법률상 원인 없이 더 받아 갔다면 그 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 이 판결도 배당 후 근저당권자가 가압류채권자에게 초과 배당금 반환을 구한 사건이었습니다. 다만 상대방의 재산 상태에 따라 회수 가능성이 달라집니다.
• 일부 부동산만 먼저 경매되면요?
  일부 부동산의 경매대가를 먼저 배당하는 이시배당에서는 공동저당권자가 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있고, 그 부동산의 차순위저당권자는 다른 부동산에 대해 공동저당권자를 대위할 수 있습니다. 동시배당과 계산 구조가 다르므로 따로 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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