배당

세금이 먼저 떼어 간 공매, 근저당권자는 다른 부동산 경매에서 대신 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

채무자 부동산 한 곳의 공매에서 선순위 세금 때문에 못 받은 근저당권자는, 동시배당 때 다른 부동산이 부담했을 한도에서 세무서를 대위해 우선 배당받습니다. 세무서 몫이 압류선착주의로 다른 세금에 흡수됐어도 같다는 대법원 2011다47534 판결과 배당요구 요령을 정리했습니다.

네, 받을 수 있습니다. 채무자 부동산 여러 곳에 세금이 걸려 있는데 한 곳의 공매에서 세금이 먼저 나가 근저당권자가 못 받았다면, 세금이 동시에 배당됐을 때 다른 부동산이 부담했을 금액 한도에서 세무서·지자체 자리를 대위해 우선 배당받을 수 있습니다. 공매 때 그 세무서 몫이 압류가 빠른 다른 세금에 흡수돼 세무서가 실제로 받지 못했어도 결론은 같습니다. 세무서가 다른 부동산을 미리 압류해 두었는지까지 확인할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 건설업체 B사에 3억 원을 빌려주고 B사 상가 한 채에 1순위 근저당권을 설정했습니다. B사가 세금을 체납해 2025. 9. 상가가 공매되었는데, 근저당 설정보다 법정기일이 앞선 국세와 지방세가 매각대금을 모두 가져가 A씨는 한 푼도 받지 못했습니다. 배분계산서를 보니 세무서 몫 상당 부분은 압류가 빨랐던 시청 지방세로 다시 넘어가 있었습니다. 2026. 3. B사 소유 다른 토지가 경매에 들어가자 A씨는 세무서가 실제로 받지도 못한 몫을 대위할 수 있는지, 지금 무엇을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

저축은행이 건설회사 부동산 두 곳에 근저당권을 설정했는데, 세무서는 압류 없이 공매에 교부청구만 했습니다. 공매 대금은 근저당 설정일보다 법정기일이 앞선 세금들에 먼저 배분되었고, 세무서 몫은 압류선착주의에 따라 압류일이 빠른 지자체 세금으로 넘어갔습니다. 은행은 한 푼도 못 받았고, 세무서는 그 뒤 회사의 나머지 부동산 10곳 매각 절차에서 약 19억 원을 받았습니다.

은행이 대위를 내세워 배당요구했으나 배당을 받지 못하자 국가를 상대로 부당이득반환을 구했고, 원심은 세무서가 실제로 받지 못했으니 대위할 수 없다고 보았습니다. 대법원은 세금 사이 순위를 정하는 압류선착주의 때문에 근저당권자의 대위권이 침해될 수는 없다며, 그 경우에도 “실질적으로는 선순위 조세채권자의 우선변제권 행사에 의한 배분이 이루어진 것으로 보아야 하고”라고 판단해 원심을 파기환송했습니다. 부동산 12곳을 동시에 배당했다면 배분할 금액이 약 80억 원으로 선순위 세금 합계를 넘으므로, 은행이 그보다 늦은 세금보다 앞서 받을 수 있었다고 본 것입니다.

세금에 왜 공동저당 대위 규정이 적용되나요?

세금 우선권은 체납자의 재산 전체에 미치는 법정 담보물권과 비슷해서, 부동산이 여럿이면 세무서는 그 전부에 공동저당을 잡은 사람과 같은 지위에 섭니다. 그래서 법원은 공동저당의 차순위자 대위를 정한 민법 제368조를 세금에도 끌어다 씁니다. 근저당권자가 대위하는 것은 세금채권 자체가 아니라 그 세금에 붙은 우선변제권입니다.

순위는 두 단계로 정합니다. 근저당과 세금 사이는 세금의 법정기일과 근저당 설정일 중 어느 쪽이 앞서는지로 정하고, 세금끼리는 압류한 쪽이 교부청구한 쪽보다 앞섭니다. 판결 뒤 지방세 조문 번호는 바뀌었지만 현행 국세기본법 제35조·제36조와 지방세기본법 제71조·제73조도 같은 구조입니다. 다만 상속세·증여세·종합부동산세처럼 그 재산에 부과된 세금은 근저당보다 늘 앞서 이 비교에서 빠집니다.

세무서가 다른 부동산을 압류하지 않았어도 대위할 수 있나요?

네, 대위할 수 있습니다. 대법원은 근저당권자가 뒤의 경매에서 배당요구 종기까지 적법하게 배당요구를 했다면 배당받을 수 있고, 세무서가 그 부동산을 미리 압류했거나 교부청구를 한 경우에만 대위가 되는 것은 아니라고 했습니다.

대위할 수 있는 금액에는 한도가 있습니다. 채무자 부동산 전부가 동시에 배당됐다면 선순위 세금이 뒤에 팔린 부동산에서 받았을 금액까지만 대위합니다. 그래서 각 부동산 매각대금과 선순위 세금 총액을 놓고 비례 분담액을 계산해 두어야 합니다. 뒤의 경매에서 세무서가 이미 자기 몫을 받아 간 경우에도, 대위 한도 안에서는 근저당권자가 세무서보다 앞서 그 금액을 받는다는 것이 이 판결의 결론입니다. 같은 담보물끼리의 대위 계산은 「공동저당 건물 하나만 경매돼 한 푼도 못 받았는데 다른 부동산에서 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

세금 대위 배당 대응 순서

• 배분계산서 확보 - 먼저 끝난 공매·경매의 배분계산서에서 세금별 법정기일, 압류일, 배분액을 확인합니다.
• 동시배당 가정 계산 - 채무자 부동산 전체 매각대금을 놓고 선순위 세금이 각 부동산에서 분담했을 금액을 계산합니다.
• 배당요구 - 뒤의 경매에서 배당요구 종기까지 대위 취지와 계산 근거를 적어 배당요구합니다.
• 배당기일 이의 - 배당표에 반영되지 않으면 배당기일에 출석해 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내고 그 증명서를 냅니다.
• 부당이득반환 청구 - 이의 기회를 놓쳤다면 우선권 없이 배당받은 쪽을 상대로 부당이득반환을 구하는 길을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세금별 법정기일과 압류일, 채무자 부동산 전체의 매각대금 규모에 따라 대위로 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매·공매 배당 검토와 배당이의, 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당보다 세금이 앞서는지는 무엇으로 정하나요?
  세금의 법정기일과 근저당 설정등기일 중 어느 쪽이 앞서는지로 정합니다. 신고하는 세금은 신고일, 고지하는 세금은 납부고지서 발송일이 법정기일입니다. 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 날짜와 관계없이 앞섭니다.
• 세금끼리는 순위를 어떻게 정하나요?
  먼저 압류한 세금이 나중에 교부청구한 세금보다 앞섭니다. 이를 압류선착주의라고 합니다. 다만 이 순위 때문에 근저당권자가 세무서를 대위할 권리가 줄어들지는 않는다는 것이 대법원 판단입니다.
• 대위해서 받을 수 있는 금액은 얼마까지인가요?
  채무자 부동산 전부를 동시에 배당했다면 선순위 세금이 뒤에 팔린 부동산에서 받았을 금액까지입니다. 각 부동산 매각대금 비율로 세금을 나누어 계산하므로, 매각대금과 세금 총액 자료가 필요합니다.
• 배당요구 종기를 넘기면 대위 배당을 못 받나요?
  대법원은 배당요구 종기까지 적법하게 배당요구를 하면 배당받을 수 있다고 했습니다. 종기를 넘기면 그 경매에서는 배당에서 빠질 수 있으므로, 경매개시 공고를 확인하는 즉시 배당요구서를 내는 것이 안전합니다.
• 이미 배당이 끝났다면 돌려받을 방법이 있나요?
  배당기일에 이의하지 못했더라도 우선권 없는 사람이 대신 배당받았다면 부당이득반환을 구할 수 있는지 검토합니다. 판결 사안도 배당 뒤 국가를 상대로 낸 부당이득반환 소송이었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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