빌려준 돈·보증

물상보증인 집이 먼저 경매되면 채무자가 구상금을 상계로 없앨 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 물상보증인 부동산이 먼저 경매됐다면 채무자는 물상보증인에 대한 반대채권으로 구상금과 상계해도 그 부동산의 후순위저당권자에게 대항할 수 없습니다. 물상보증인은 변제자대위로 채무자 부동산의 선순위 공동저당권을 취득하고, 후순위저당권자는 그 저당권에 물상대위를 할 수 있기 때문입니다. 지금은 경매 배당표와 공동저당 등기 내역부터 확인해 두십시오.

후순위저당권자가 물상보증인에게 따로 동의를 받거나 채무자의 반대채권을 먼저 확인할 필요는 없습니다. 판례는 채무자의 상계 기대보다 후순위저당권자의 지위를 앞세웁니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 소유 상가와 A씨 소유 토지가 2023년 A씨의 은행 대출 6억원을 위해 공동저당으로 잡혔고, B씨 상가에는 C씨의 2순위 근저당이 있었습니다. 2025년 은행이 B씨 상가를 먼저 경매해 대출을 모두 회수하자, C씨는 B씨가 대위취득한 A씨 토지의 1순위 저당권에서 배당을 받으려 했습니다. 그러자 A씨는 「B씨에게 빌려준 돈 2억원이 있으니 구상금과 상계했다」며 저당권 말소를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

물상보증인 부동산이 먼저 경매되면 어떤 권리가 생기나요?

물상보증인은 채무자에게 구상권을 갖고, 동시에 채무자 소유 부동산의 선순위 공동저당권을 대위취득합니다. 물상보증인은 채무를 대신 갚은 보증인과 같은 지위에 서기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 저당물 소유권을 잃은 물상보증인에게 보증채무 규정에 따른 구상권을 인정합니다.

변제자대위로 이전된 저당권은 물상보증인이 구상할 수 있는 범위에서 행사합니다. 물상보증인 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인이 대위취득한 이 선순위 공동저당권에 대해 물상대위를 하여 우선 변제받을 수 있습니다.

채무자가 반대채권으로 구상금과 상계하면 어떻게 되나요?

채무자는 상계로 후순위저당권자에게 대항할 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다221777, 221784 판결은 채무자가 물상보증인에 대한 반대채권이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 물상보증인의 구상금 채권과 상계해 물상보증인 부동산의 후순위저당권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

이유는 상계에 대한 기대가 우연에 좌우된다는 데 있습니다. 채무자는 선순위 저당권자가 물상보증인 부동산을 먼저 경매한 경우에야 상계를 기대할 수 있고, 이런 우연한 기대는 후순위저당권자의 법적 지위보다 앞설 수 없습니다. 상계 자체의 일반 요건은 서로 같은 종류의 채무가 이행기에 있는 것입니다.

채무자 부동산이 먼저 경매되면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 채무자 소유 부동산이 먼저 경매되면 물상보증인에게는 구상권이 생기지 않으므로 이런 대위 관계가 생기지 않습니다. 이때는 채무자 부동산의 후순위저당권자가 물상보증인 부동산에 대위할 수도 없다는 것이 일반적인 판례 태도여서, 어느 부동산이 먼저 경매되는지에 따라 후순위권자의 배당이 크게 달라집니다.

공동저당 후순위권자 대응 순서

• 경매 순서 확인 - 물상보증인 부동산과 채무자 부동산 중 어느 쪽이 먼저 매각됐는지 확인합니다. 물상보증인 부동산이 먼저일 때 대위 구조가 생깁니다.
• 배당표 확보 - 선순위 공동저당권자가 배당받은 금액을 확인합니다. 물상보증인이 대위할 수 있는 범위가 이 금액으로 정해집니다.
• 저당권 말소 저지 - 채무자 부동산의 선순위 저당권 등기가 말소되지 않도록 이전등기를 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 신청합니다.
• 상계 주장 반박 - 채무자의 상계 통지가 오면 2014다221777 판결 법리로 대항할 수 없음을 알립니다. 특별한 사정이 있는지도 함께 봅니다.
• 배당 참가 - 채무자 부동산 경매에서 물상대위로 배당을 요구합니다. 배당요구 종기를 넘기지 않아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동저당 설정 전후로 채무자와 물상보증인 사이에 구상권 포기 특약이 있거나 저당권이 근저당으로 채권 최고한도가 걸린 경우라면 등기부와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 근저당권 이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인은 누구에게 구상하나요?
  채무자에게 구상합니다. 민법 제370조가 준용하는 제341조에 따라 저당권 실행으로 소유권을 잃은 물상보증인은 보증채무 규정에 따라 채무자에 대한 구상권을 갖습니다. 여기에 더해 변제자대위로 채권자의 채권과 담보권을 구상 범위에서 행사할 수 있습니다.
• 변제자대위로 무엇을 넘겨받나요?
  채권자가 가졌던 채권과 그 담보에 관한 권리입니다. 민법 제482조 제1항에 따라 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 행사합니다. 공동저당이라면 채무자 부동산에 남아 있는 선순위 저당권이 여기에 포함됩니다.
• 후순위저당권자는 무엇을 할 수 있나요?
  물상보증인이 대위취득한 채무자 부동산의 선순위 공동저당권에 물상대위를 할 수 있습니다. 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결 이래의 법리이고, 2014다221777 판결도 이를 확인했습니다. 결과적으로 채무자 부동산 매각대금에서 우선 배당을 받을 길이 열립니다.
• 채무자의 상계는 언제든 막히나요?
  특별한 사정이 없는 한 후순위저당권자에게 대항할 수 없습니다. 판례는 상계에 대한 기대가 경매 순서라는 우연에 좌우되므로 보호할 가치가 낮다고 보았습니다. 다만 채무자와 물상보증인 사이의 상계가 둘 사이에서 효력이 없어지는 것은 아니므로, 누구에 대한 관계인지 나눠 봐야 합니다.
• 채무자 부동산이 먼저 팔리면 어떻게 되나요?
  물상보증인에게 구상권이 생기지 않아 이 대위 구조가 생기지 않습니다. 민법 제368조 제2항의 차순위자 대위는 같은 소유자의 부동산 사이에서 주로 문제되고, 채무자 부동산의 후순위권자가 물상보증인 부동산에 대위하는 것은 판례상 인정되지 않는 것이 일반적입니다.
• 선순위 저당권이 말소돼 버리면요?
  말소 전에 이전등기 청구와 처분금지가처분으로 막는 것이 우선입니다. 이미 말소됐다면 말소등기의 회복이나 부당이득 반환을 검토해야 하는데, 그 사이 제3자가 권리를 취득하면 회복이 어려워집니다. 배당 직후 바로 등기부를 확인하는 이유입니다.

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