배당

물상보증인 집이 먼저 경매되면 채무자 땅의 누적 근저당을 대위할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

같은 대출을 공동근저당이 아닌 개별 근저당으로 나누어 담보한 누적적 근저당이라면, 물상보증인은 자기 부동산으로 갚아진 만큼 채무자 부동산 근저당을 대위해 후순위보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 대법원 2014다51756 판결로 정리했습니다.

네, 같은 대출을 공동근저당이 아닌 개별 근저당으로 나누어 담보한 누적적 근저당이라면, 내 부동산으로 빚이 갚아진 만큼 채무자 부동산의 근저당을 대위해 행사할 수 있습니다. 대법원은 이 경우 물상보증인이 채무자 소유 부동산의 근저당을 대위취득하고, 그 채권최고액 범위에서 후순위 저당권자보다 먼저 배당받을 수 있다고 보았습니다. 채무자에게 구상금 소송부터 따로 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 지인이 운영하는 회사의 저축은행 대출 20억 원을 위해 자기 아파트에 채권최고액 8억 원 근저당을 설정해 주었습니다. 같은 날 회사 소유 상가 여러 호실에도 호실별로 근저당이 따로 설정되었고, 공동담보 표시는 없었습니다. 2025. 7. E씨는 아파트 경매를 막으려고 2억 원을 대신 갚았고, 남은 아파트 경매로 6억 원이 더 은행에 배당되었습니다. 2026. 5. 회사 상가가 경매되었는데 배당표에는 은행 다음으로 회사의 공사업체 근저당만 올라 있었습니다. E씨는 자신이 갚은 8억 원을 상가 경매에서 먼저 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

물상보증인의 대위를 인정한 원심을 유지하고 상고를 기각했습니다. 저축은행은 2009. 10. 16. 회사에 75억 원을 대출하면서 회사 소유 건물 호실과 원고들 소유 아파트·토지에 세 그룹의 근저당을 설정받았습니다. 당사자들은 각 근저당의 담보 범위가 겹치지 않고 대출금 전체를 누적적으로 담보하기로 했습니다. 원고들 토지의 수용보상금에서 약 20억 원이 은행에 지급되었고, 원고 1은 경매를 늦추려고 2억 원을 갚았습니다.

그 뒤 회사 건물 38개 호실이 경매되었고, 배당법원은 남은 돈 전부를 후순위 근저당권자인 공사업체에 배당했습니다. 대법원은 이때 “물상보증인은 변제자대위에 의하여 종래 채권자가 보유하던 채무자 소유 부동산에 관한 근저당권을 대위취득하여 행사할 수 있다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 원고들은 은행이 먼저 받고 남은 채권최고액 범위에서 공사업체보다 앞서 배당받게 되었습니다. 원고 1은 대출 전체에 연대보증도 섰기 때문에 연대보증인 지위에서도 대위할 수 있다고 덧붙였습니다.

누적적 근저당은 공동근저당과 무엇이 다른가요?

담보 범위가 겹치지 않는다는 점이 다릅니다. 공동근저당은 여러 부동산이 같은 최고액을 함께 담보해 민법 제368조의 배당 비율과 차순위자 대위 규정이 적용됩니다. 누적적 근저당은 각 근저당의 채권최고액을 더한 금액까지 우선변제를 받으려고 개별 근저당 형식으로 설정한 것입니다. 채권자는 어느 근저당이든 먼저 실행해 최고액 범위에서 받고, 빚이 남으면 나머지 근저당을 차례로 실행할 수 있습니다.

그래서 피담보채권이 근저당별로 나뉘는 것도 아닙니다. 처음부터 채권을 나누어 각각 근저당을 잡았다면 그것은 별개 채권의 개별 근저당일 뿐 누적적 근저당이 아닙니다. 대법원은 채무자 부동산의 근저당도 물상보증인이 대위로 행사할 수 있는 담보에 해당한다고 보았습니다. 공동근저당에서 채무자와 물상보증인 부동산이 함께 경매될 때의 순서는 「남의 빚 담보로 내 땅을 함께 잡혔는데 동시에 경매되면 내 땅에서 얼마나 배당되나요?」에서 설명했습니다.

채무자 부동산의 후순위 저당권자는 손해를 보지 않나요?

보호받을 신뢰가 침해되지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 누적적 근저당은 개별 근저당으로 등기되므로, 채무자 부동산의 후순위 저당권자는 처음부터 선순위 근저당의 채권최고액을 뺀 나머지 가치만 담보로 잡은 것입니다. 물상보증인의 대위를 그 최고액 범위에서 허용해도 후순위자가 예상한 몫이 줄지 않습니다.

반대로 물상보증인은 채무자 부동산이 먼저 책임을 질 것을 기대하고 담보를 내준 것이어서, 나중에 후순위 저당권이 생겼다고 그 기대를 빼앗을 수 없다고 보았습니다. 다만 피담보채권액이 각 채권최고액을 더한 금액보다 크면 채권자만 모든 근저당에서 만족을 얻으므로 대위가 인정될 여지가 없습니다. 물상보증인이 채무자에게 구상할 수 있는 금액의 기준은 「남의 대출에 집을 담보로 줬다가 경매로 잃었는데 얼마를 받을 수 있나요?」에서 설명했습니다.

누적적 근저당 대위 배당 대응 순서

• 등기 형식 확인 - 등기사항증명서에 공동담보 목록이 있는지, 호실별 개별 근저당인지 봅니다.
• 설정 계약서 확보 - 근저당설정계약서에 대출금 전체를 누적 담보한다는 뜻이 있는지 확인합니다.
• 변제액 정리 - 경매 배당액, 대신 갚은 돈, 보상금 지급액을 날짜별로 합산합니다.
• 배당요구와 이의 - 채무자 부동산 경매에서 대위 권리를 신고하고, 빠지면 배당기일에 이의합니다.
• 대위 부기등기 검토 - 보증인 지위를 겸하면 제3취득자에 대비해 대위 부기등기를 해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 공동담보로 등기됐는지와 피담보채권액이 채권최고액 합계보다 큰지, 대신 갚은 금액에 따라 대위로 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 물상보증인의 구상·변제자대위 청구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 누적적 근저당인지 공동근저당인지 어떻게 구별하나요?
  등기에 공동담보 목록이 붙어 같은 최고액을 함께 담보하면 공동근저당입니다. 개별 근저당으로 등기하면서 각 최고액을 더한 금액까지 같은 채권을 담보하기로 했다면 누적적 근저당이어서 설정계약서의 약정 내용을 함께 봅니다.
• 채권자는 누적적 근저당을 어떤 순서로 실행하나요?
  순서 제한이 없습니다. 여러 근저당을 동시에 실행할 수도 있고, 어느 하나를 먼저 실행해 그 최고액 범위에서 받은 뒤 빚이 남으면 나머지 근저당을 실행해 다시 각 최고액 범위에서 받을 수 있습니다.
• 대출이 최고액 합계보다 많으면 물상보증인도 대위할 수 있나요?
  어렵습니다. 피담보채권액이 각 채권최고액을 더한 금액보다 크면 채권자만 모든 근저당에서 만족을 얻게 되므로 물상보증인의 변제자대위가 인정될 여지가 없다고 판결은 밝혔습니다.
• 경매를 막으려고 일부를 대신 갚아도 대위할 수 있나요?
  대위할 수 있습니다. 판결 사안에서도 물상보증인이 경매기일 연기를 위해 2억 원을 갚은 부분과 수용보상금에서 지급된 부분을 합쳐 대위를 인정했습니다. 다만 채권자가 먼저 우선 변제받고 남은 범위에서만 행사합니다.
• 대위한 근저당으로 받을 돈은 부동산별로 어떻게 나누나요?
  판결 사안에서는 남은 매각대금이 대위하는 근저당의 잔존 최고액과 구상금에 모두 못 미쳐, 물상보증인이 잔존 최고액 범위에서 부동산별로 자유롭게 배분해 배당을 신청할 수 있다고 본 원심을 유지했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 남의 대출에 집을 담보로 줬다가 경매로 잃었는데 얼마를 받을 수 있나요?
• 물상보증인 집이 먼저 경매되면 채무자가 구상금을 상계로 없앨 수 있나요?
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