배당

남의 빚 담보로 내 땅을 함께 잡혔는데 동시에 경매되면 내 땅에서 얼마나 배당되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

채무자 땅의 경매대가에서 먼저 배당하고 부족할 때만 물상보증인인 내 땅에서 추가로 배당합니다. 각 땅의 경매대가에 비례해 나누는 민법 제368조 제1항은 채무자 소유와 물상보증인 소유가 함께 경매되는 경우에는 적용되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 배당표에서 두 땅의 배당액이 경매대가 비율로 나뉘어 있는지 확인하십시오.

물상보증인이 배당기일 전에 채무자를 대신해 빚을 먼저 갚아야만 이 배당 순서를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 사업하는 동생의 은행 대출 3억 원을 담보하려고 자기 땅을 동생 땅과 함께 공동근저당으로 제공했습니다. 동생이 대출을 갚지 못하자 은행은 2025년 두 땅을 함께 경매 신청했고, 두 땅은 각각 2억 원에 매각되었습니다. 2026년 배당기일을 앞두고 A씨는 배당표에 자기 땅에서 1억 5,000만 원이 배당되는 것으로 적힌 것을 보고 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동저당의 원칙적인 배당 방법은 무엇인가요?

경매대가에 비례해 나눕니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 같은 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정하고 그 경매대가를 동시에 배당할 때 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정한다고 규정합니다. 모든 부동산이 채무자 소유인 경우나 모두 물상보증인 소유인 경우에 적용되는 원칙입니다.

채무자 땅과 물상보증인 땅이 섞이면 왜 달라지나요?

물상보증인은 변제자대위로 채무자 땅에서 되찾을 지위에 있기 때문입니다. 변제할 정당한 이익이 있는 사람은 변제로 당연히 채권자를 대위합니다. 물상보증인이 자기 땅으로 빚을 갚으면 채무자에게 구상권을 갖고, 그 범위에서 채권자가 채무자 땅에 가진 저당권을 행사할 수 있습니다.

대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결은 이 점을 들어, 공동저당 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유인 경우 동시배당을 할 때에는 민법 제368조 제1항이 적용되지 않는다고 보았습니다. 경매법원은 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 먼저 배당하고, 부족분이 있을 때만 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당해야 합니다.

계산해 보면 얼마나 차이가 나나요?

물상보증인 몫이 크게 달라집니다. 공동저당 채권이 3억 원이고 채무자 땅과 물상보증인 땅이 각각 2억 원에 팔렸다고 가정합니다. 경매대가 비례로 나누면 각 땅에서 1억 5,000만 원씩 배당됩니다. 판례 방식으로는 채무자 땅에서 2억 원을 먼저 배당하고 부족한 1억 원만 물상보증인 땅에서 배당하므로, 물상보증인 땅에서 5,000만 원이 덜 나갑니다. 그만큼 물상보증인 땅의 후순위 권리자나 물상보증인에게 돌아갑니다.

사해행위 여부를 따질 때도 같은가요?

같은 취지로 봅니다. 대법원 2013. 7. 18. 선고 2012다5643 전원합의체 판결은 공동저당 부동산 중 일부가 채무자 소유이고 일부가 물상보증인 소유이면, 물상보증인이 채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유 부동산이 부담하는 피담보채권액은 공동저당 채권 전액이라고 보았습니다. 하나의 공유부동산 중 일부 지분만 채무자 소유인 경우에도 같습니다.

공동저당 동시배당 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 공동저당 부동산마다 채무자 소유인지 물상보증인 소유인지 등기부로 확인합니다. 배당 방식이 여기서 갈립니다.
• 배당표 검토 - 배당표가 경매대가 비례로 작성됐는지 확인합니다. 비례 배당이면 판례와 다릅니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 배당표에 이의합니다. 출석하지 않으면 이의 기회를 잃습니다.
• 배당이의의 소 - 배당기일부터 1주 안에 소를 제기하고 증명을 냅니다. 기간을 넘기면 이의를 취하한 것으로 봅니다.
• 구상권 행사 - 물상보증인 땅에서 배당된 금액은 채무자에게 구상하고, 채무자 땅의 후순위 권리자와의 관계도 정리합니다. 대위 등기가 필요한지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 물상보증인이 채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 약정이 있거나 부동산 중 일부를 제3취득자가 산 경우라면 약정과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동저당 부동산의 배당이의 소송과 구상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인은 누구를 말하나요?
  다른 사람의 채무를 담보하려고 자기 재산에 저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 물상보증인이 채무를 변제하거나 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 보증채무 규정에 따라 채무자에게 구상권을 가집니다. 이 구상권이 배당 순서 판례의 근거가 됩니다.
• 물상보증인 땅만 먼저 경매되면 어떻게 되나요?
  그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하면 채권자는 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있습니다. 이때 물상보증인은 변제자대위로 채무자 땅의 저당권을 행사해 되찾는 문제가 생깁니다.
• 물상보증인이 둘 이상이면 어떻게 나누나요?
  각 재산의 가액에 비례해 대위합니다. 자기 재산을 다른 사람의 채무 담보로 제공한 사람이 여럿이면, 제3취득자 사이의 규정을 준용해 각 부동산의 가액에 비례하여 다른 물상보증인에 대해 채권자를 대위합니다.
• 배당이의는 언제까지 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 이의해야 합니다. 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 하고, 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 기일에 불출석하면 배당표에 동의한 것으로 볼 수 있습니다.
• 채무자 땅의 후순위 저당권자는 불리해지나요?
  불리해질 수 있습니다. 채무자 땅의 경매대가에서 공동저당권자가 먼저 배당받으므로 채무자 땅의 후순위 권리자 몫은 줄어듭니다. 판례는 물상보증인의 변제자대위 지위가 채무자 땅의 후순위 권리자보다 보호받아야 한다는 점을 고려한 것입니다.
• 물상보증인 땅에서 배당된 돈은 돌려받을 수 있나요?
  채무자에게 구상할 수 있습니다. 물상보증인은 저당권 실행으로 소유권을 잃은 범위에서 채무자에게 구상권을 가지고, 변제자대위로 채권자가 가진 채권과 담보에 관한 권리를 자기 구상권 범위에서 행사할 수 있습니다.

비슷한 상황

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