경매 낙찰

남의 대출에 집을 담보로 줬다가 경매로 잃었는데 얼마를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

채무자의 부탁으로 담보를 제공했다면 원칙적으로 매각허가결정 확정 당시 부동산 시가를 기준으로 구상할 수 있고, 매각대금이 시가보다 낮은 차액도 포함됩니다. 민법 제341조와 제370조는 물상보증인에게 보증채무 규정에 따른 구상권을 인정합니다. 지금은 배당표와 감정평가서, 채무자가 담보를 부탁한 기록부터 모으십시오.

낮은 가격에 팔린 만큼 손해를 봤으니 구상은 대출금만큼만 된다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 판례는 원칙적으로 부동산 시가를 기준으로 구상 범위를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 형의 사업자금 대출을 위해 형의 부탁으로 자기 아파트에 은행 근저당권을 설정해 주었습니다. 형이 대출을 갚지 못해 2025년 아파트가 경매에 넘어갔고, 시가 4억원인 아파트가 3억 2천만원에 매각되었습니다. 은행에 2억원이 배당되고 집행비용 1천만원을 뺀 1억 1천만원이 A씨에게 돌아왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 집을 잃은 물상보증인은 채무자에게 얼마를 구상할 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 소유권을 잃게 된 매각허가결정 확정 당시의 부동산 시가 상당액이 기준입니다. 대법원 1978. 7. 11. 선고 78다639 판결이 이렇게 보았습니다. 경매 매각대금이 시가보다 낮았다면 그 차액도 구상 범위에 들어가고, 배당 후 물상보증인이 돌려받은 잉여금은 빼고 계산합니다.

타인의 채무를 담보하려고 자기 부동산에 저당권을 설정해 준 사람이 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 보증채무에 관한 규정에 따라 채무자에게 구상권을 가집니다. 이 규정은 질권에 관한 것이지만 저당권에도 준용됩니다.

채무자의 부탁을 받았는지에 따라 구상 범위가 다른가요?

다릅니다. 채무자의 부탁으로 물상보증인이 됐다면 수탁보증인과 같이 면책된 금액에 더해 면책된 날 이후의 법정이자, 피할 수 없는 비용, 그 밖의 손해배상까지 구상할 수 있습니다. 경매 집행비용이 여기서 말하는 피할 수 없는 비용입니다. 법정이자는 민사 채권이면 연 5%입니다.

부탁 없이 물상보증인이 됐다면 채무자가 그 당시 이익을 받은 한도에서만 구상할 수 있습니다. 채무자의 의사에 반해 물상보증인이 됐다면 현존이익의 한도로 더 줄어듭니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 제444조에서 이 구분을 그대로 두고 있으므로, 부탁을 받았다는 문자나 대화 기록이 구상액을 좌우합니다.

구상액은 어떻게 계산하나요?

매각 당시 시가에서 물상보증인이 배당으로 돌려받은 잉여금을 뺀 금액이 출발점입니다. 예를 들어 시가 4억원인 아파트가 3억 2천만원에 매각되어 은행에 2억원이 배당되고 집행비용 1천만원이 들었다면, 물상보증인은 잉여금 1억 1천만원을 돌려받습니다. 이때 구상액은 시가와 매각대금의 차액 8천만원, 은행에 변제된 2억원, 집행비용 1천만원을 더한 2억 9천만원입니다(단순 예시 계산). 여기에 은행 변제일 다음 날부터 법정이자가 붙습니다.

시가는 경매 감정평가서, 같은 단지의 실거래가, 별도 감정으로 증명합니다. 매각대금이 시가라는 채무자 주장에 대비해 감정 자료를 미리 확보해야 합니다.

물상보증 부동산을 산 사람도 구상할 수 있나요?

할 수 있습니다. 물상보증인으로부터 저당 잡힌 부동산을 산 제3취득자가 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 물상보증인과 비슷한 지위에 있다고 보아 채무자에게 구상권을 가집니다. 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다8403 판결이 민법 제370조와 제341조를 유추적용해 이렇게 보았습니다.

물상보증인 구상 대응 순서

• 부탁 경위 정리 - 채무자가 담보 제공을 부탁한 문자·대화·약정서를 모읍니다. 구상 범위가 여기서 갈립니다.
• 배당 자료 확보 - 매각허가결정, 배당표, 집행비용 내역을 발급받습니다. 변제액과 잉여금이 확정됩니다.
• 시가 증명 - 감정평가서와 실거래가 자료를 준비합니다. 매각대금과의 차액을 증명합니다.
• 채무자 재산 보전 - 채무자 재산에 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행할 재산을 지킵니다.
• 구상금 청구 - 원금과 법정이자, 비용을 나눠 청구합니다. 소멸시효 10년 안에 행사해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자와 사이에 구상 범위를 따로 약정했거나 다른 연대보증인이 함께 있으면 약정서와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 구상금 청구와 가압류·강제집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인도 구상권이 있나요?
  있습니다. 민법 제341조는 타인의 채무를 담보하기 위한 질권설정자가 질권 실행으로 소유권을 잃으면 보증채무에 관한 규정에 따라 채무자에게 구상권을 가진다고 정하고, 제370조는 이를 저당권에 준용합니다. 근저당권도 같습니다.
• 구상 범위는 대출금인가요, 시가인가요?
  원칙적으로 시가입니다. 대법원 1978. 7. 11. 선고 78다639 판결은 경매로 소유권을 잃은 물상보증인의 구상 범위를 매각허가결정 확정 당시의 부동산 시가 상당액으로 보았습니다. 배당 후 돌려받은 잉여금은 빼고 계산합니다.
• 법정이자와 경매비용도 받을 수 있나요?
  채무자의 부탁으로 물상보증인이 됐다면 받을 수 있습니다. 민법 제441조 제2항은 제425조 제2항을 준용해 면책된 날 이후의 법정이자, 피할 수 없는 비용, 그 밖의 손해배상을 구상 범위에 넣습니다. 민사 법정이율은 민법 제379조에 따라 연 5%입니다.
• 부탁 없이 담보를 제공했으면 어떻게 되나요?
  범위가 줄어듭니다. 민법 제444조 제1항에 따라 채무자의 부탁 없이 물상보증인이 됐다면 채무자가 그 당시 이익을 받은 한도에서만 구상할 수 있습니다. 채무자의 의사에 반했다면 같은 조 제2항에 따라 현존이익 한도로 더 줄어듭니다.
• 구상권 소멸시효는 몇 년인가요?
  10년입니다. 대법원 2001. 4. 24. 선고 2001다6237 판결은 물상보증인의 구상권이 물상보증위탁계약의 성질과 관계없는 민법상 독립한 권리이고 민법상 일반채권의 소멸시효가 적용된다고 보았습니다. 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다.
• 담보 잡힌 집을 산 사람도 구상할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다8403 판결은 물상보증인으로부터 저당부동산을 취득한 제3취득자가 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 민법 제370조와 제341조를 유추적용해 채무자에게 구상권이 있다고 보았습니다.

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