부동산 경매

물상보증인 상가가 먼저 경매돼 2순위 저당권자가 못 받았다면 채무자 집에서 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되어 2순위 저당권자가 배당받지 못했다면 물상보증인이 대위취득한 채무자 부동산의 1순위 저당권에 물상대위해 받을 수 있습니다. 대법원 2013다41097 판결은 물상보증인이 구상권과 함께 변제자대위로 그 저당권을 취득한다고 보았습니다. 지금은 채무자 부동산의 선순위 저당권이 말소되기 전인지부터 확인하십시오.

배당표에 내 몫이 없다고 해서 곧바로 배당이의 소송부터 낼 필요는 없습니다. 선순위 공동저당권자가 정당하게 전액을 받아 간 것이라면 배당 자체는 다툴 대상이 아니고, 권리는 채무자 부동산 쪽으로 옮겨 갑니다.

이런 상담이 많습니다

A은행은 2023. 5. B씨에게 3억원을 빌려주면서 B씨 소유 아파트와 B씨의 형 C씨 소유 상가에 공동저당으로 1순위 저당권을 설정했습니다. C씨는 2024. 3. 자기 상가에 D씨를 위해 2순위 저당권(채권 1억원)을 설정해 주었습니다. B씨가 대출을 갚지 못하자 A은행은 2025. 10. C씨의 상가만 먼저 경매해 3억원 전액을 배당받았고, D씨는 한 푼도 배당받지 못했습니다. D씨는 B씨 아파트에 남아 있는 A은행 저당권으로 채권을 회수할 방법이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

물상보증인 부동산이 먼저 경매되면 그 후순위저당권자는 구제받을 수 있나요?

구제받을 수 있습니다. 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되어 선순위 공동저당권자가 변제를 받으면, 물상보증인은 채무자에게 구상권을 취득하면서 변제자대위로 채무자 소유 부동산에 대한 선순위 저당권을 대위취득하고, 물상보증인 부동산의 후순위저당권자는 그 저당권에 물상대위를 할 수 있습니다. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2013다41097, 41103 판결의 기준입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 대위한 자가 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 각색 사례에서 C씨는 B씨에게 3억원 구상권을 갖고 B씨 아파트의 1순위 저당권을 대위취득하며, D씨는 그 저당권에서 자기 채권 1억원을 우선하여 받을 수 있습니다.

물상보증인에게 구상권이 없으면 어떻게 되나요?

물상대위를 할 수 없습니다. 실질적인 채무자가 물상보증인 명의로 되어 있고 등기상 채무자가 실질은 담보만 제공한 경우처럼, 물상보증인이 채무자에게 구상권을 갖지 못하면 선순위 저당권을 대위취득하지 못하고 후순위저당권자도 물상대위할 대상이 없습니다. 위 2013다41097 판결은 이 예외도 함께 판시했습니다.

그래서 후순위저당권을 설정받을 때나 배당을 받지 못했을 때, 대출이 실제로 누구를 위해 쓰였는지를 먼저 확인해야 합니다. 형제·부부 사이 담보에서는 등기상 채무자와 실제 채무자가 다른 경우가 적지 않습니다.

채무자 부동산에 선순위 저당권이 말소되면요?

선순위 저당권자가 전액을 받은 뒤 채무자 부동산의 저당권을 말소해 버리면 대위할 대상이 사라질 위험이 있습니다. 그래서 물상보증인은 선순위 저당권자에게 대위의 부기등기에 협력하도록 요구하고, 후순위저당권자는 말소 전에 물상보증인이 대위취득한 권리를 압류하거나 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 물상대위는 지급이나 인도 전에 압류해야 한다는 규정이 저당권에 준용되기 때문입니다.

공동저당 후순위저당권자 대응 순서

• 배당표 확인 - 선순위 공동저당권자가 물상보증인 부동산에서 얼마를 받았는지 확인합니다. 대위할 범위가 여기서 정해집니다.
• 구상권 존부 확인 - 물상보증인이 채무자에게 구상권을 갖는지, 실제 채무자가 누구인지 확인합니다. 구상권이 없으면 물상대위도 없습니다.
• 말소 저지 - 채무자 부동산의 선순위 저당권 등기부를 확인하고 말소 전에 가처분이나 압류를 신청합니다.
• 대위 부기등기 요구 - 물상보증인과 함께 선순위 저당권자에게 대위의 부기등기를 요구합니다. 협조하지 않으면 소송으로 구합니다.
• 채무자 부동산 경매 - 대위취득한 저당권에 기해 채무자 부동산 경매를 신청하거나 진행 중인 경매에서 배당을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자 부동산에 다른 후순위 권리자가 있거나 공동저당 부동산이 셋 이상이면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동저당 배당 분쟁과 근저당권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무자 부동산이 먼저 경매된 경우도 같은가요?
  다릅니다. 이 판례는 물상보증인 부동산이 먼저 경매된 경우의 법리입니다. 채무자 부동산이 먼저 경매된 경우 채무자 부동산의 후순위저당권자가 물상보증인 부동산에 대위할 수 있는지는 별개 문제로, 물상보증인의 변제자대위 기대를 우선하는 방향으로 판단되므로 따로 따져야 합니다.
• 물상대위로 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?
  물상보증인이 대위취득한 범위, 즉 물상보증인의 구상권 범위 안에서 후순위저당권자 자신의 채권액까지입니다. 민법 제482조 제1항은 대위한 자가 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 정합니다.
• 선순위 은행이 저당권을 말소해 버리면요?
  대위할 대상이 등기부에서 사라져 이후 그 부동산에 권리를 취득한 제3자에게 대항하기 어려워집니다. 그래서 말소 전에 선순위 저당권자에게 대위의 부기등기를 요구하고, 필요하면 처분금지가처분을 신청해야 합니다. 민법 제482조 제2항 제1호도 보증인의 대위에 부기등기를 요구합니다.
• 물상보증인이 실제 채무자라면 어떻게 되나요?
  물상보증인에게 구상권이 없어 변제자대위가 생기지 않고, 후순위저당권자의 물상대위 대상도 없습니다. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2013다41097, 41103 판결은 실질적 채무자가 물상보증인 명의로 된 경우 이런 결론을 냈습니다. 대출 사용처가 핵심 증거입니다.
• 배당이의 소송을 내야 하나요?
  선순위 공동저당권자가 물상보증인 부동산에서 채권 전액을 받은 것은 민법 제368조 제2항 전단에 따라 적법하므로, 배당 자체를 다투는 것은 실익이 적습니다. 대신 채무자 부동산에 대한 물상대위로 회수하는 것이 이 판례가 제시한 구제 방법입니다.
• 물상보증인이 대위를 원하지 않으면요?
  물상보증인의 변제자대위는 변제로 당연히 생기므로 물상보증인의 의사와 관계없이 발생합니다. 민법 제481조의 법정대위입니다. 후순위저당권자는 그 저당권에 물상대위하므로 물상보증인의 협조가 없어도 압류 등으로 권리를 행사할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성