채권압류·추심

근저당 잡은 집이 재건축 현금청산되면 청산금을 압류해 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 근저당권자는 이전고시 전이라도 현금청산금에 물상대위 압류를 할 수 있습니다. 다만 이전고시 전에는 조합이 근저당·가압류 말소와 동시이행을 주장할 수 있고, 이전고시 뒤에는 그 항변이 막힙니다. 대법원 2016다246800 판결로 압류 시점과 지연이자 문제를 정리했습니다.

네, 근저당권자는 이전고시 전이라도 소유자가 받을 청산금을 물상대위로 압류해 추심할 수 있습니다. 다만 이전고시 전에는 조합이 근저당·가압류 말소와 동시이행을 주장할 수 있어, 그 조건이 붙은 범위에서만 받습니다. 이전고시를 기다렸다가 압류할 필요는 없고, 오히려 지급 전에 압류하지 않으면 물상대위가 막힙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 재건축 아파트 소유자 B씨에게 3억 원을 빌려주며 그 아파트에 근저당을 잡았습니다. B씨는 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었고, 조합은 2026. 4. 청산금을 6억 원으로 정해 협의 중입니다. 아파트에는 다른 채권자들의 가압류 두 건도 남아 있습니다. 조합은 근저당과 가압류가 지워지지 않으면 청산금을 줄 수 없다는 입장입니다. 2026. 9. A씨는 지금 청산금을 압류하면 바로 받을 수 있는지, 조합이 늦게 주는 만큼 이자를 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권자는 언제부터 청산금을 압류할 수 있나요?

소유자가 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 때부터 압류할 수 있습니다. 현금청산 대상인 대지·건축물은 보류지나 일반분양분이 되고, 그 위의 저당권과 가압류는 이전고시로 소멸합니다. 청산금은 사라지는 담보물의 대가이므로 저당권자는 그 청산금에 물상대위를 할 수 있습니다.

현금청산 대상이 되는 시점은 사유마다 다릅니다. 분양신청을 하지 않은 사람은 분양신청기간이 끝난 때, 이 사건처럼 분양신청 뒤 분양계약을 체결하지 않은 사람은 분양계약기간 종료일 다음 날 조합원 지위를 잃었습니다. 조합 정관과 분양공고에서 그 날짜를 먼저 확인해 두면 압류 신청서에 청산금 채권을 특정하기 쉽습니다.

물상대위는 청산금이 소유자에게 지급되기 전에 압류해야 합니다. 조합이 이미 소유자에게 청산금을 준 뒤에는 그 돈을 따라갈 수 없고, 소유자를 상대로 따로 다투어야 합니다. 「저당 잡힌 땅의 수용보상금을 압류하기 전에 소유자가 받아 갔다면 돌려받을 수 있나요?」에서 지급 뒤의 문제를 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결 사안에서 아파트 소유자는 분양신청 후 조합에 신탁등기와 인도까지 마쳤지만 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 청산금은 9억 135만 원이었고, 근저당과 가압류 채권액 합계는 이를 넘었습니다. 근저당 채권을 양수한 유동화회사가 청산금에 물상대위 압류·추심명령을 받아 조합에 추심금을 청구했습니다.

대법원은 이전고시 전이라도 물상대위권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 그러나 이전고시 전에는 조합이 말소의무와 동시이행으로만 청산금을 지급하므로, 그 항변으로 추심채권자에게도 대항할 수 있다고 했습니다. 반대로 “이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.”라고 판시했습니다.

조합이 청산금 지연이자를 내지 않아도 되나요?

이전고시 전 말소가 안 된 동안에는 이자를 내지 않아도 된다는 것이 대법원 판단입니다. 민법은 매수인이 목적물을 인도받은 날부터 대금 이자를 내도록 하지만, 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있으면 미리 인도받았더라도 그 이자 의무가 없습니다. 이 사건 원심은 조합이 신탁등기와 인도를 받았다는 이유로 이자를 인정했으나, 대법원은 그 부분을 파기환송했습니다. 소유자 쪽에서 보면, 이전고시 전에 청산금과 이자를 제때 받으려면 근저당과 가압류를 먼저 정리해야 한다는 뜻입니다. 근저당권자와 소유자가 말소와 변제 순서를 미리 합의해 두면 지급이 빨라집니다.

판결은 2017. 2. 8. 전부개정 전 구 도시정비법을 적용했습니다. 현행법도 분양신청을 하지 않은 자와의 손실보상 협의, 이전고시, 보류지·일반분양분을 도시개발법상 보류지·체비지로 보는 규정을 그대로 두고 있어, 현행 법령에서도 같은 법리가 적용된다고 볼 수 있습니다. 근저당 일부만 남은 경우의 동시이행 범위는 「재건축 현금청산에서 근저당을 못 지웠는데 조합이 청산금 전부를 안 줘도 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

현금청산금 물상대위 대응 순서

• 청산 단계 확인 - 소유자가 현금청산 대상인지, 관리처분계획 인가일과 이전고시 여부를 조합 공고로 확인합니다.
• 지급 전 압류 - 근저당권 등기사항증명서를 근거로 청산금에 물상대위 채권압류·추심명령을 신청합니다.
• 권리제한 금액 대조 - 남은 근저당·가압류 채권액과 청산금을 비교해 실제로 받을 수 있는 범위를 계산합니다.
• 제3채무자 진술 확인 - 압류·추심명령 송달 뒤 조합의 진술로 청산금 액수와 다른 압류 경합 여부를 확인합니다.
• 이전고시 뒤 추심 - 이전고시가 나면 조합이 말소를 이유로 거절할 수 없으므로 추심금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이전고시가 났는지와 남은 근저당·가압류 금액이 청산금보다 큰지에 따라 받을 수 있는 금액과 시점이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 현금청산금 압류·추심과 조합 상대 청산금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현금청산 대상자가 되면 집에 있던 근저당은 언제 없어지나요?
  재건축에서 현금청산 대상이 된 대지·건축물의 근저당과 가압류는 특별한 사정이 없으면 이전고시로 소멸합니다. 이전고시 전까지는 등기가 남아 있으므로, 조합은 말소와 동시이행으로 청산금을 지급할 수 있습니다.
• 청산금이 소유자에게 이미 지급됐으면 근저당권자는 어떻게 하나요?
  물상대위는 지급 전에 압류해야 하므로 지급된 청산금에는 행사할 수 없습니다. 이때는 소유자를 상대로 부당이득반환 등 별도 청구를 검토해야 하며, 요건은 사안마다 다릅니다.
• 가압류 채권자도 청산금을 압류할 수 있나요?
  가압류 채권자는 물상대위권이 없고, 집행권원을 받아 소유자의 청산금 채권을 일반 채권으로 압류할 수 있습니다. 이전고시로 가압류 등기는 소멸하므로 그 전에 본안 판결과 압류를 준비해야 합니다.
• 조합이 집을 먼저 넘겨받았는데 청산금 이자는 언제부터 붙나요?
  인도를 받았더라도 근저당·가압류 말소와 동시이행 관계에 있어 지급을 거절할 정당한 사유가 있으면 민법 제587조의 이자를 내지 않습니다. 이전고시로 그 사유가 없어진 뒤부터는 지체 책임을 따질 수 있다고 볼 수 있습니다.
• 조합이 청산금 협의를 늦추면 이자를 받을 수 있나요?
  조합이 협의기간 만료 다음 날부터 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이율은 연 15% 이하에서 대통령령이 정합니다.
• 근저당 채권을 양수한 회사도 물상대위를 할 수 있나요?
  네, 피담보채권과 함께 근저당권을 양수한 사람은 물상대위권도 행사할 수 있습니다. 2016다246800 사건에서도 은행에서 채권을 양수한 유동화회사가 압류·추심명령을 받았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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