가압류

근저당 잡힌 토지를 시청이 협의취득하면 보상금을 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 토지보상법에 따른 단순 협의취득이라면 근저당권자는 소유자가 받을 보상금에 물상대위권을 행사할 수 없습니다. 대법원은 협의취득을 사법상 매매로 보아, 소유권이 넘어가도 저당권이 토지에 그대로 남는다고 판단했습니다. 지금은 사업시행자가 토지수용위원회의 협의 성립 확인을 받는지부터 확인하십시오.

단순 협의취득이라면 소유자가 보상금을 받기 전에 서둘러 채권압류 및 전부명령부터 신청할 필요는 없습니다. 이때는 근저당권이 토지 위에 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 5,000만원을 빌려주고 B씨 소유 토지에 근저당권을 설정받았습니다. 2026년 봄 시청이 도로 확장 사업을 하면서 B씨와 보상 협의를 진행했고, B씨는 협의에 응해 토지를 시청에 넘기기로 했다고 알려 왔습니다. A씨는 근저당권자로서 B씨가 받을 손실보상금에 물상대위권을 행사해 압류 및 전부명령을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의취득 보상금에 물상대위를 할 수 있나요?

단순 협의취득이라면 할 수 없습니다. 물상대위는 담보물의 멸실·훼손·공용징수로 저당권을 행사할 수 없게 된 때 그 대신 받는 금전에 저당권을 미치게 하는 제도입니다. 대법원 1981. 5. 26. 선고 80다2109 판결은 사업시행자와 소유자의 협의취득은 사법상 매매와 같은 성질이어서 공용징수가 아니고, 소유권이 넘어가도 저당권자는 토지에 추급할 수 있으므로 협의 보상금에 물상대위를 할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 협의가 성립하면 사업시행자가 소유자·관계인과 계약을 체결하도록 하고 있습니다. 협의취득은 계약에 따른 승계취득이므로 근저당권은 소멸하지 않고 새 소유자에게 넘어간 토지에 그대로 붙어 있습니다.

협의 성립 확인을 받으면 달라지나요?

네, 토지수용위원회의 협의 성립 확인을 받으면 재결로 보므로 수용과 같은 효과가 생깁니다. 사업시행자는 사업인정 뒤 협의가 성립하면 재결 신청기간 안에 소유자와 관계인의 동의를 받아 확인을 신청할 수 있고, 확인된 협의는 누구도 다툴 수 없습니다. 수용되면 사업시행자는 수용 개시일에 소유권을 취득하고 그 토지에 관한 다른 권리는 동시에 소멸합니다.

이때는 근저당권이 없어지므로 보상금에 물상대위권을 행사해야 합니다. 다만 보상금이 소유자에게 지급되기 전에 압류해야 하고, 지급된 뒤에는 물상대위를 할 수 없습니다.

근저당권자는 협의 단계에서 무엇을 할 수 있나요?

근저당권자는 보상 협의의 관계인이므로 협의 과정에 참여할 수 있습니다. 토지보상법은 저당권을 가진 사람을 관계인으로 정하고, 사업시행자는 소유자뿐 아니라 관계인과도 성실하게 협의해야 합니다. 보상금 가운데 채권액을 근저당권자에게 직접 지급하는 조건을 협의 내용에 넣어 달라고 요구하는 방법이 실무에서 쓰입니다.

협의취득 근저당권 보상금 대응 순서

• 취득 방식 확인 - 사업시행자에게 사업인정 여부와 협의 성립 확인 신청 계획을 묻습니다. 단순 협의취득인지 수용 효과가 있는 취득인지 가립니다.
• 관계인 의견 제출 - 보상 협의에 관계인으로 참여해 근저당권 존재와 채권액을 알립니다. 보상금 직접 지급 조건을 요구합니다.
• 압류 준비 - 협의 성립 확인이나 재결이 예정되면 보상금 지급 전에 압류할 수 있게 신청서를 준비합니다. 지급 뒤에는 물상대위가 막힙니다.
• 근저당권 유지 확인 - 단순 협의취득이라면 소유권 이전 뒤에도 등기부에 근저당권이 남아 있는지 확인합니다. 말소되었다면 경위를 따집니다.
• 채무자 청구 병행 - 대여금 변제기가 지났다면 채무자에게 원리금을 청구합니다. 보상금을 받은 채무자의 다른 재산에도 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 이미 도로 등 공공용지로 쓰이고 있어 근저당권 실행이 사실상 어려운 사정이 있다면 사업 진행 단계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행과 보상금 압류 등 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상대위는 어떤 때 인정되나요?
  담보물이 멸실·훼손되거나 공용징수되어 저당권을 행사할 수 없게 된 때입니다. 민법 제342조를 제370조가 저당권에 준용하므로, 저당권자는 소유자가 그 대신 받을 금전에 권리를 행사할 수 있지만 지급 전에 압류해야 합니다.
• 단순 협의취득 뒤에도 근저당권이 남나요?
  남습니다. 대법원 80다2109 판결은 공공사업을 위한 협의취득은 사법상 매매와 같은 성질이어서, 소유권이 사업시행자에게 넘어가도 저당권자는 저당권으로 그 토지에 추급할 수 있다고 보았습니다. 그래서 보상금에 물상대위는 인정되지 않습니다.
• 협의 성립 확인은 무엇인가요?
  사업인정 뒤 협의가 성립했을 때 사업시행자가 소유자와 관계인의 동의를 받아 토지수용위원회에 확인을 받는 절차입니다. 확인은 재결로 보고, 당사자들은 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없습니다. 수용과 같은 효과가 생깁니다.
• 수용되면 근저당권은 어떻게 되나요?
  수용 개시일에 소멸합니다. 사업시행자는 수용 개시일에 토지 소유권을 취득하고 그 토지에 관한 다른 권리는 동시에 소멸하므로, 근저당권자는 보상금에 대한 물상대위로 권리를 지켜야 합니다.
• 보상금은 언제까지 압류해야 하나요?
  소유자에게 지급되기 전까지입니다. 토지보상법 제47조는 담보물권의 목적물이 수용된 경우 담보물권을 보상금에 행사할 수 있지만 보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류해야 한다고 정합니다. 지급 뒤에는 물상대위를 할 수 없습니다.
• 근저당권자도 보상 협의에 참여할 수 있나요?
  네, 저당권을 가진 사람은 토지보상법상 관계인입니다. 사업시행자는 토지소유자와 관계인 모두와 성실하게 협의해야 하므로, 근저당권자는 채권액을 알리고 보상금 가운데 채권액을 직접 지급하는 조건을 요구할 수 있습니다.

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