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저당 잡힌 땅의 수용보상금을 압류하기 전에 소유자가 받아 갔다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 저당권자가 압류하기 전에 소유자가 보상금을 받아 가면 물상대위는 할 수 없지만, 소유자에게 피담보채권액 범위의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2008다17656 판결은 소유자가 저당권 부담 없는 대가를 얻은 것이 공평에 어긋나 법률상 원인이 없다고 보았습니다. 지금은 보상금 지급일과 금액, 근저당권의 한도액을 확인하십시오.

이미 보상금이 지급됐다고 해서 저당권자가 아무것도 못 하는 것은 아닙니다. 물상대위 대신 부당이득 청구가 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨 토지에 근저당권을 설정했습니다. 이 토지가 도로 사업에 편입되어 2025. 10. B씨에게 보상금 3억 2,000만원이 지급됐는데, A씨는 수용 소식을 늦게 알아 압류하지 못했습니다. B씨는 보상금을 받은 뒤 대출 상환을 미루고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

물상대위는 언제까지 해야 하나요?

저당물이 멸실·훼손되거나 공용징수되어 소유자가 받을 보상금이나 보험금에 대해서는 저당권자가 물상대위권을 행사할 수 있지만, 그 지급 전에 압류해야 합니다. 저당권에는 질권의 물상대위 규정이 준용됩니다. 소유자가 먼저 돈을 받아 가면 그 뒤에는 물상대위를 할 수 없습니다.

압류 시점은 보상금이 소유자에게 실제로 지급되기 전이어야 합니다. 사업시행자가 보상금을 공탁했다면 공탁금 출급청구권을 압류하는 방법을 검토합니다. 보상금이 여러 번 나뉘어 지급된다면 남은 회차분은 지금도 압류할 수 있으므로, 사업시행자에게 지급 일정을 문서로 확인합니다.

압류 전에 소유자가 받아 가면 부당이득이 되나요?

됩니다. 저당권자는 교환가치를 지배하다가 저당권을 잃는 손해를 입고, 소유자는 저당권 부담이 없는 것처럼 대가를 얻었기 때문입니다. 대법원은 이 이익을 소유자에게 종국적으로 귀속시키는 것은 공평에 어긋나 법률상 원인이 없다고 보았습니다.

반환 범위는 소유자가 받은 금액 가운데, 근저당권 한도액을 넘지 않는 피담보채권액까지입니다. 받은 보상금이 채권액보다 많으면 채권액만큼, 적으면 받은 금액만큼 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제342조와 제370조도 원안 당시와 같은 내용입니다.

채무자가 아닌 소유자에게도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 부당이득반환 의무는 보상금을 받아 간 저당목적물 소유자에게 생기므로, 물상보증인처럼 채무자가 아닌 소유자도 반환 의무를 집니다. 채무자에 대한 대여금 청구와는 별개의 청구입니다.

소유자가 받은 돈을 이미 써 버렸다면 판결을 받아 소유자의 다른 재산에 강제집행해야 합니다. 판결 전 재산 처분이 걱정되면 가압류를 먼저 합니다.

소유자가 보상금을 받은 뒤 그 돈을 다른 채권자에게 갚았다면 사정이 복잡해집니다. 이미 소유자의 재산에서 빠져나간 돈이라도 부당이득반환 채무는 소유자에게 남으므로, 소유자의 남은 재산과 장래 수입을 확인해 집행 대상을 정합니다. 보상금이 소유자 명의 다른 계좌로 옮겨졌다면 그 계좌를 가압류 대상으로 특정합니다.

저당물 보상금 부당이득 대응 순서

• 보상 경위 확인 - 수용재결서나 보상계약서로 보상금 액수와 지급일을 확인합니다. 지급일이 압류 가능 시점을 가릅니다.
• 미지급분 압류 - 아직 지급되지 않은 보상금이나 공탁금이 있으면 즉시 압류합니다. 물상대위로 우선변제를 받습니다.
• 채권액 계산 - 원금과 이자를 더한 피담보채권액을 근저당권 한도액과 비교합니다. 청구 금액의 상한이 여기서 정해집니다.
• 가압류 - 소유자의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 신청합니다. 보상금이 흩어지기 전에 묶어 둡니다.
• 부당이득 소송 - 소유자를 상대로 부당이득반환을 청구합니다. 판결로 강제집행을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 채권자가 먼저 보상금을 압류했거나 저당권자가 여러 명이면 배당 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용보상금을 둘러싼 물상대위·부당이득 소송과 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상대위는 무엇인가요?
  저당물이 멸실·훼손되거나 공용징수되어 소유자가 받을 보상금·보험금에 저당권의 효력을 미치게 하는 제도입니다. 저당권자는 그 금전에서 우선변제를 받을 수 있지만, 지급 전에 압류해야 합니다.
• 보상금이 공탁됐다면 어떻게 하나요?
  공탁된 보상금은 아직 소유자에게 지급된 것이 아니므로, 공탁금 출급청구권을 압류해 물상대위를 행사할 수 있습니다. 공탁서와 공탁번호를 확인해 압류 대상을 특정해야 합니다. 소유자가 출급하기 전에 압류 결정이 공탁소에 송달되어야 하므로 서둘러야 합니다.
• 압류 전에 소유자가 받아 가면 끝인가요?
  물상대위는 할 수 없지만 끝은 아닙니다. 소유자는 저당권 부담이 없는 것처럼 대가를 얻었으므로, 저당권자는 피담보채권액 범위에서 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 이익을 소유자에게 남기는 것이 공평에 어긋난다고 보았습니다.
• 얼마까지 돌려받을 수 있나요?
  소유자가 받은 금액 가운데 근저당권 한도액을 넘지 않는 피담보채권액까지입니다. 원금과 이자를 계산해 한도액과 비교하고, 받은 보상금과도 비교해 가장 작은 금액이 청구 상한이 됩니다.
• 물상보증인이 받아 갔어도 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 반환 의무는 보상금을 받아 간 저당목적물 소유자에게 생기므로 채무자가 아닌 물상보증인도 반환해야 합니다. 채무자에 대한 대여금 청구와 별개로 진행하며, 두 청구로 이중으로 받을 수는 없으므로 먼저 받은 금액은 서로 공제합니다.
• 소유자가 돈을 다 썼다면요?
  부당이득반환 판결을 받아 소유자의 예금, 급여, 다른 부동산에 강제집행합니다. 소송 전에 가압류로 재산을 묶어 두면 집행 가능성이 높아집니다. 가압류는 부당이득반환채권 같은 금전채권을 보전하기 위해 할 수 있습니다.

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