등기·명의신탁

근저당 잡은 땅의 수용보상금에 다른 채권자가 전부명령을 받았으면 끝인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 다른 채권자가 수용보상금에 전부명령을 먼저 받았더라도 보상금이 채무자에게 실제로 지급되기 전이라면 근저당권자는 물상대위로 우선변제를 받을 길이 남아 있습니다. 민법 제342조와 제370조, 토지보상법 제47조는 담보물권이 수용보상금에 미치되 지급 전에 압류해야 한다고 정합니다. 지금은 보상금이 공탁됐는지, 공탁금이 이미 출급됐는지부터 확인하십시오.

근저당 등기만 믿고 기다릴 필요도, 먼저 전부명령을 받은 채권자를 상대로 따로 소송을 걸 필요도 없습니다. 집행법원에 물상대위권을 행사하는 서면을 내는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

대부업을 하는 A씨는 2023년 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨의 경기도 토지에 한도액 2억6천만원의 근저당을 설정했습니다. 2025년 이 토지가 도로 확장 사업으로 수용됐고, 사업시행자는 보상금 3억원을 법원에 공탁했습니다. 2026년 초 B씨의 다른 채권자 C씨가 이 보상금에 채권압류 및 전부명령을 받았다는 소식을 듣고 A씨는 이미 늦은 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 채권자의 전부명령이 먼저 있어도 물상대위를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 물상대위권자가 압류하기 전에 양도나 전부명령으로 보상금채권이 다른 사람에게 넘어갔더라도, 보상금이 직접 지급되거나 배당요구 종기에 이르기 전이면 그 보상금을 여전히 추급할 수 있습니다. 대법원 2000. 6. 23. 선고 98다31899 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

민법이 「지급 또는 인도 전에 압류하라」고 정한 이유는 보상금채권을 특정해 두고 제3자가 뜻밖의 손해를 입지 않게 하려는 데 있습니다. 그래서 다른 채권자의 압류로 보상금이 이미 특정돼 있으면 저당권자가 스스로 먼저 압류하지 않았어도 우선변제를 주장할 수 있습니다. 이 규정은 질권 조문이지만 저당권에 그대로 준용됩니다.

보상금이 공탁됐으면 이미 지급된 것 아닌가요?

공탁만으로는 지급이 끝난 것으로 보지 않습니다. 공탁금이 출급돼 토지소유자의 일반재산에 섞이기 전까지는 토지보상법 제47조 단서의 「지급」이 있었다고 볼 수 없습니다. 따라서 공탁 단계에서도 물상대위권을 행사할 수 있습니다.

사업시행자가 보상금을 공탁하고 그 사유를 법원에 신고하면 공탁금을 두고 배당절차가 진행됩니다. 이 신고 전까지 물상대위권을 행사해야 배당에서 우선순위로 반영됩니다. 신고가 이미 끝났다면 배당표가 확정되기 전에 배당이의 가능성을 따로 검토합니다.

물상대위권은 구체적으로 어떤 서류로 행사하나요?

담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 내고 채권압류 및 전부명령을 신청하거나, 배당요구를 하는 방법으로 행사합니다. 근저당권이라면 토지 등기사항증명서가 그 서류입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 민법 제342조에 따른 권리행사를 이 절차로 하도록 정하고 있습니다.

행사하지 않은 채 배당이 끝나면 되돌리기 어렵습니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다46756 판결은 물상대위권을 행사하지 않아 우선변제권을 잃은 저당권자는 다른 채권자가 보상금으로 이득을 얻었더라도 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.

수용보상금 물상대위 대응 순서

• 공탁 여부 확인 - 사업시행자에게 보상금 지급·공탁 여부와 공탁 법원을 문의합니다. 공탁금이 출급되기 전이면 물상대위가 가능합니다.
• 공탁사유신고 여부 확인 - 공탁 사건의 집행법원에서 공탁사유신고가 들어왔는지 확인합니다. 신고가 배당요구 종기가 되는 경우가 많습니다.
• 담보권 증명서류 준비 - 토지 등기사항증명서(폐쇄등기부 포함)와 근저당 설정계약서를 준비합니다. 수용으로 등기가 말소됐으면 폐쇄등기부를 발급받습니다.
• 압류·전부명령 또는 배당요구 - 종기 전에 채권압류 및 전부명령을 신청하거나 배당요구서를 냅니다. 이 서면이 들어가야 우선배당 대상이 됩니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 근저당 순위대로 배당됐는지 봅니다. 틀렸으면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공탁금이 이미 일부 출급됐거나 여러 필지가 함께 수용돼 보상금이 섞여 있으면 공탁서와 재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권자의 배당요구·배당이의와 채권압류 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전부명령이 확정됐으면 보상금은 그 채권자 것인가요?
  공탁금이 출급되기 전이면 확정된 전부명령이 있어도 근저당권자가 추급할 수 있습니다. 대법원 98다31899 판결은 전부명령으로 보상금채권이 이전된 경우에도 보상금이 직접 지급되거나 배당요구 종기에 이르기 전이면 물상대위권자의 추급을 인정했습니다.
• 근저당 등기만 있으면 따로 할 일이 없나요?
  있습니다. 수용 대상 토지에 근저당 등기가 있다는 사정만으로는 보상금에서 우선변제를 받지 못합니다. 담보권 존재를 증명하는 서류를 내고 압류·전부명령을 신청하거나 배당요구를 해야 우선배당을 받습니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  제3채무자가 공탁하고 공탁사유를 신고한 때까지입니다. 추심명령이 있으면 추심 신고 때, 특별현금화면 집행관이 현금화한 금전을 제출한 때가 종기가 됩니다. 이 시점이 지나면 배당요구가 받아들여지지 않습니다.
• 공탁금이 이미 출급됐으면 방법이 없나요?
  출급돼 채무자의 일반재산에 섞였다면 물상대위는 어렵습니다. 이때는 남은 채권으로 일반채권자로서 채무자의 다른 재산에 강제집행을 검토합니다. 출급받은 사람이 다른 채권자라면 부당이득 청구는 대법원 2010다46756 판결 기준상 인정되기 어렵습니다.
• 사업시행자가 저를 공탁서에 적어 두었는데 충분한가요?
  충분하지 않습니다. 물상대위권은 저당권자 자신이 법원에 권리실행 의사를 밝혀야 하고, 제3채무자가 공탁사유신고서에 저당권자를 적어 두었다는 사정만으로 우선배당을 받을 수 없습니다. 직접 배당요구서나 압류신청서를 내야 합니다.
• 수용으로 근저당 등기가 말소됐는데 증명은 어떻게 하나요?
  폐쇄등기부의 등기사항증명서로 증명합니다. 수용으로 소유권이 사업시행자에게 넘어가면 근저당 등기는 말소되지만, 폐쇄된 등기기록에 설정 사실과 순위가 남아 있으므로 이를 발급받아 담보권 존재를 증명합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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