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근저당 잡은 땅이 주차장 부지로 수용되면 보상금에서 먼저 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 근저당권자는 토지가 수용돼 채무자가 받을 보상금에 물상대위권을 행사해 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 민법 제342조와 토지보상법 제47조는 보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류할 것을 요구하고, 등기만 있고 아무 신청도 하지 않으면 우선변제를 받지 못합니다. 지금은 수용재결이 났는지와 보상금 지급 예정일을 확인하십시오.
보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류하거나, 보상금이 공탁됐다면 공탁사유신고 전까지 배당요구를 해야 합니다. 지급이나 신고가 끝나면 우선변제권을 잃습니다.
수용 소식을 들었다고 채무자를 상대로 대여금 소송부터 낼 필요는 없습니다. 근저당 등기사항증명서만 있으면 판결 없이 바로 보상금채권을 압류할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 지인 B씨에게 1억5천만원을 빌려주고 B씨 소유 토지에 한도액 1억8천만원의 근저당을 설정했습니다. 2026년 봄 이 토지가 구청의 공영주차장 부지로 수용 대상이 됐고, 보상금은 약 2억원으로 안내됐습니다. B씨는 보상금을 받으면 갚겠다고만 할 뿐 구체적인 약속을 하지 않았고, A씨는 등기가 있으니 보상금에서 자동으로 먼저 받는 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
토지가 수용되면 근저당권은 어떻게 되나요?
토지 자체의 근저당권은 수용으로 소멸하지만, 그 효력은 채무자가 받을 수용보상금으로 옮겨 갑니다. 이것을 물상대위라고 합니다. 민법은 질권에 관해 공용징수로 받을 금전에도 권리를 행사할 수 있다고 정하고, 이를 저당권에 준용합니다.
수용 통지
보상금 규모 확인
수용재결
보상금 확정
지급 또는 공탁 전
채권압류 신청
공탁사유신고 전
배당요구 마감
배당기일
근저당 순위대로 배당
토지보상법도 담보물권의 목적물이 수용된 경우 그 담보물권은 채무자가 받을 보상금에 대해 행사할 수 있다고 정합니다. 다만 두 법 모두 보상금이 지급되기 전에 압류하라는 조건을 붙이고 있습니다.
등기만 있으면 보상금에서 자동으로 먼저 받나요?
아니요. 수용 대상 토지에 근저당 등기가 돼 있다는 사정만으로는 보상금에서 우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 1998. 9. 22. 선고 98다12812 판결은 물상대위권은 채권압류 및 전부명령 신청이나 배당요구로 행사해야 하고, 이를 하지 않으면 보상금에서 우선변제를 받지 못한다고 보았습니다.
다른 채권자나 사업시행자가 근저당 존재를 인정하고 공탁서에 저당권자를 적어 두었어도 마찬가지입니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다62688 판결은 저당권자 스스로 공탁사유신고 전에 압류하거나 배당요구를 한 경우에만 우선배당을 받을 수 있다고 보았습니다.
배당요구는 언제까지 해야 하나요?
보상금채권에 대한 집행절차에서 배당요구 종기는 세 가지 중 하나입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 제3채무자가 공탁하고 그 사유를 신고한 때, 채권자가 추심 신고를 한 때, 집행관이 현금화한 금전을 법원에 낸 때까지 배당요구를 할 수 있다고 정합니다.
| 상황 | 배당요구 종기 |
|---|---|
| 제3채무자가 공탁 | 공탁사유를 신고한 때 |
| 추심명령으로 추심 | 추심 신고를 한 때 |
| 특별현금화 | 집행관이 금전을 법원에 낸 때 |
- 제3채무자가 공탁
- 배당요구 종기: 공탁사유를 신고한 때
- 추심명령으로 추심
- 배당요구 종기: 추심 신고를 한 때
- 특별현금화
- 배당요구 종기: 집행관이 금전을 법원에 낸 때
출처 - 민사집행법 제247조 제1항
이 종기가 지나 우선변제권을 잃으면 뒤늦게 다른 채권자에게 돈을 돌려 달라고 할 수도 없습니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다46756 판결은 물상대위권을 행사하지 않은 저당권자의 부당이득반환청구를 받아들이지 않았습니다.
압류 신청에는 어떤 서류가 필요한가요?
담보권의 존재를 증명하는 서류를 내면 집행이 개시됩니다. 등기가 필요한 권리이므로 근저당이 기재된 토지 등기사항증명서가 그 서류입니다. 집행권원(판결·공정증서)은 필요하지 않습니다.
수용보상금 물상대위 대응 순서
- 수용 일정 확인 - 사업시행자에게 수용재결일과 보상금 지급 또는 공탁 예정일을 확인합니다. 지급 전이어야 압류가 의미가 있습니다.
- 등기사항증명서 발급 - 근저당 설정 사실이 나온 토지 등기사항증명서를 발급받습니다. 이미 말소됐다면 폐쇄등기부를 발급받습니다.
- 채권압류·전부명령 신청 - 채무자를 채무자로, 사업시행자를 제3채무자로 하여 보상금채권 압류를 신청합니다. 결정이 사업시행자에게 송달되면 지급이 막힙니다.
- 공탁 시 배당요구 - 보상금이 이미 공탁됐다면 공탁사유신고 전에 배당요구서를 냅니다. 이 서면이 우선배당의 근거가 됩니다.
- 배당표 확인 - 배당기일에 근저당 순위가 반영됐는지 확인합니다. 틀렸으면 그 자리에서 이의합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 보상금이 여러 번 나눠 지급되거나 건물·영업손실 보상이 함께 나오면 재결서의 보상 항목별로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권자의 보상금 채권압류와 배당 절차를 수행합니다.
실무상 착안점
근저당권자들은 「등기가 있으니 보상금에서 알아서 먼저 떼어 줄 것」이라고 생각합니다. 실제로는 사업시행자가 채무자에게 보상금을 지급해 버리면 끝이고, 등기부 순위는 아무 역할을 하지 못합니다. 물상대위는 자동으로 작동하는 권리가 아닙니다.
그래서 수용 절차의 날짜를 따라가야 합니다. 사업인정 고시일, 협의 또는 재결일, 보상금 지급일이나 공탁일을 사업시행자 공문과 관보·공보로 확인하고, 채무자에게 온 보상 안내문도 확보합니다. 사업시행자에게 근저당권자로서 지급 보류를 요청했다면 그 요청서와 회신도 남겨 둡니다.
이 기록은 집행법원에서 압류가 지급보다 앞섰는지를 판단하는 증거가 됩니다. 압류결정 송달일이 지급일보다 하루라도 늦으면 우선변제권은 사라지고, 공탁 사건에서는 공탁사유신고일과 배당요구서 접수일의 선후가 배당순위를 정합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 수용 토지 근저당권자의 보상금 물상대위 사건을 수행해 왔으며, 수용 일정과 보상금 지급 시점을 먼저 확인한 뒤 채권압류와 배당요구를 병행하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기사항증명서, 근저당 설정계약서, 수용재결서, 사업시행자의 보상 안내문을 준비해 주시면, 보상금 지급 시점과 압류 가능 여부, 배당요구 종기를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민법 제342조
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제47조
- 민법 제370조
- 대법원 1998. 9. 22. 선고 98다12812 판결
- 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다62688 판결
- 민사집행법 제247조 제1항
- 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다46756 판결
- 민사집행법 제273조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성