등기·명의신탁

전세권 기간이 끝났는데 그 전세권에 설정한 저당권은 어떻게 실행하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세권 존속기간이 끝나면 전세권 자체에 대한 저당권은 소멸하므로, 저당권자는 전세금반환채권을 압류해 추심명령이나 전부명령을 받는 방법으로 실행해야 합니다. 이 물상대위는 등기사항증명서만으로 개시되고 따로 판결이 필요 없습니다. 지금은 전세권설정자가 전세금을 돌려주기 전에 압류할 수 있는지부터 확인하십시오.

전세권에 설정한 저당권을 실행하려고 따로 대여금 판결부터 받을 필요는 없습니다. 저당권이 있다는 사실을 증명하는 등기사항증명서만 내면 압류 절차를 시작할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 B씨에게 5천만원을 빌려주면서 B씨가 C씨 소유 상가에 가진 전세권(전세금 1억 2천만원)에 저당권을 설정받았습니다. 전세권 존속기간이 2025년 3월 끝났는데도 B씨는 빌린 돈을 갚지 않았고, C씨는 곧 B씨에게 전세금을 돌려줄 예정이라고 했습니다. A씨는 전세권에 설정한 저당권을 어떤 방법으로 실행해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 기간이 끝나면 그 전세권에 설정한 저당권은 어떻게 되나요?

전세권 자체에 대한 저당권은 소멸하고, 전세금반환채권에 대해 권리를 행사하는 방식으로 바뀝니다. 전세권이 기간 만료로 끝나면 전세권의 용익물권적 권능이 사라지므로, 저당권자는 더 이상 전세권 자체를 경매할 수 없습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2005다47663 판결은 이때 전세권을 목적으로 한 저당권이 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸한다고 보았습니다.

대신 저당권자는 전세권에 갈음해 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 질권의 물상대위 규정이 저당권에 준용되어, 목적물에 갈음하는 금전채권에도 담보권의 효력이 미칩니다.

전세금반환채권은 어떤 절차로 받나요?

전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받거나, 다른 채권자가 진행한 강제집행 절차에서 배당요구를 하는 방법이 있습니다. 채권을 목적으로 하는 담보권의 실행은 담보권의 존재를 증명하는 서류가 제출된 때에 개시되고, 권리 이전에 등기가 필요한 경우에는 등기사항증명서를 내면 됩니다. 별도의 집행권원은 필요하지 않습니다.

추심명령을 받으면 저당권자는 대위 절차 없이 전세권설정자에게 직접 전세금을 청구할 수 있고, 전부명령을 받으면 전세금반환채권이 지급에 갈음해 저당권자에게 넘어갑니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」상 두 방법 중 무엇을 고를지는 전세권설정자의 지급 능력과 다른 채권자의 압류 여부를 보고 정합니다.

다른 채권자가 먼저 압류했으면 순서가 밀리나요?

밀리지 않습니다. 적법한 기간 안에 적법한 방법으로 물상대위권을 행사한 저당권자는 전세권자의 일반채권자보다 우선변제를 받습니다. 일반채권자가 저당권자보다 단순히 먼저 압류나 가압류를 한 것에 지나지 않으면, 저당권자는 그 전은 물론 그 후에도 물상대위권을 행사해 우선변제를 받을 수 있습니다.

전세권부 근저당권자가 우선권 있는 채권에 기해 전부명령을 받은 경우에는 형식상 압류가 경합되었더라도 그 전부명령은 유효합니다. 일반 전부명령은 압류 경합이 있으면 효력이 없지만, 우선권 있는 물상대위에 따른 전부명령은 예외입니다.

압류 전에 전세금이 지급되면 어떻게 되나요?

저당권자는 전세권설정자에게 다시 청구할 수 없습니다. 전세권에 저당권이 설정되어 있어도 전세권이 기간 만료로 소멸하면, 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에게만 전세금 반환의무를 집니다. 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결의 법리입니다.

전세권저당권 실행 대응 순서

• 만료일 확인 - 전세권설정등기의 존속기간 만료일과 갱신 여부를 확인합니다. 만료 뒤에는 전세권 경매가 아닌 채권 압류로 가야 합니다.
• 등기사항증명서 발급 - 전세권과 그 위 저당권이 기록된 등기사항증명서를 뗍니다. 이것이 담보권 존재 증명 서류입니다.
• 압류·추심 또는 전부명령 신청 - 전세권설정자 주소지 관할 집행법원에 전세금반환채권 압류와 추심명령 또는 전부명령을 신청합니다.
• 제3채무자 송달 확인 - 전세권설정자에게 명령이 송달된 날을 확인합니다. 송달 전에 지급되면 청구할 수 없습니다.
• 배당요구 또는 추심 - 다른 채권자가 먼저 압류했다면 그 절차에서 우선권을 주장하고, 단독이면 전세권설정자에게 직접 추심합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 묵시적으로 갱신되었거나 전세권설정자가 이미 전세금 일부를 돌려준 경우라면 등기와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권저당권 실행과 채권 압류·추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권이 끝나면 저당권 등기를 말소해야 소멸하나요?
  말소등기 없이도 소멸합니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2005다47663 판결은 전세권에 설정된 저당권은 전세권이 기간 만료로 종료되면 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸한다고 보았습니다. 이후 저당권자는 전세금반환채권에 물상대위권을 행사해야 합니다.
• 판결 없이도 전세금반환채권을 압류할 수 있나요?
  있습니다. 민사집행법 제273조 제1항·제2항은 채권을 목적으로 하는 담보권 실행과 민법 제342조에 따른 물상대위는 담보권의 존재를 증명하는 서류를 내면 개시된다고 정합니다. 전세권저당권은 등기사항증명서를 제출하면 되고 따로 집행권원이 필요하지 않습니다.
• 추심명령과 전부명령은 무엇이 다른가요?
  추심명령은 저당권자가 대위 절차 없이 전세금을 받아 갈 권한을 주고, 전부명령은 채권 자체를 저당권자에게 넘깁니다. 민사집행법 제229조 제2항·제3항이 이를 정합니다. 전부명령은 전세권설정자가 돈이 없으면 그 위험을 저당권자가 지므로 지급 능력을 보고 선택합니다.
• 일반채권자가 먼저 가압류했으면 어떻게 되나요?
  저당권자가 우선합니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372 판결은 일반채권자가 물상대위권을 행사하려는 저당권자보다 단순히 먼저 압류나 가압류를 한 것에 지나지 않으면, 저당권자는 그 뒤에도 물상대위권을 행사해 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다.
• 전세금이 이미 지급됐으면 받을 방법이 없나요?
  전세권설정자에게는 청구하기 어렵습니다. 민법 제342조는 물상대위를 하려면 지급 또는 인도 전에 압류해야 한다고 정하고, 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결은 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에게만 반환의무를 진다고 보았습니다. 이때는 채무자인 전세권자의 다른 재산에 집행해야 합니다.
• 전세권설정자에게 바로 전세금을 달라고 할 수 있나요?
  압류 절차 없이 직접 청구할 수는 없습니다. 저당권자는 전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받아야 전세권설정자에게 지급을 구할 수 있습니다. 민법 제371조 제2항은 전세권에 저당권을 설정한 사람이 저당권자 동의 없이 전세권을 소멸시키는 행위를 하지 못하게 정합니다.

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