전세권에도 저당권을 설정할 수 있나요?

설정할 수 있습니다. 민법은 지상권이나 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 저당권 규정을 준용합니다. 전세권자가 전세권을 담보로 돈을 빌리면서 채권자에게 전세권저당권을 설정해 주는 방식입니다.

기간이 끝난 뒤 전세권 경매를 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸해 전세권 자체에 대한 저당권 실행이 불가능합니다. 저당권자는 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사해야 합니다.

물상대위는 언제까지 해야 하나요?

전세금이 전세권자에게 지급되기 전에 압류해야 합니다. 저당권에는 질권의 물상대위 규정이 준용되는데, 이 규정은 지급 또는 인도 전에 압류하도록 정합니다. 지급이 끝난 뒤에는 물상대위를 행사할 수 없습니다.

추심명령과 전부명령은 어떻게 다른가요?

추심명령은 압류채권자가 대위절차 없이 직접 채권을 받아 가는 것이고, 전부명령은 압류된 채권이 지급에 갈음해 압류채권자에게 이전되는 것입니다. 전부명령은 확정되어야 효력이 있고, 송달 전에 다른 채권자의 압류가 있으면 효력이 없습니다.

다른 채권자가 먼저 압류했으면 어떻게 하나요?

그 강제집행절차에서 배당요구를 해 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 전세권저당권자는 전세금반환채권에서 다른 일반채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있으므로, 배당요구로 우선순위를 주장합니다.

전세권자가 마음대로 전세권을 없앨 수 있나요?

없앨 수 없습니다. 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람은 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 기간 중에 합의해지 등으로 전세권을 없애도 저당권자에게 대항하기 어렵습니다.

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전세권에 저당을 잡았는데 전세기간이 끝나면 전세금을 어떻게 받나요?

Q: 전세권설정자가 상계를 주장하면 어떻게 되나요?

원칙적으로 압류 당시 반대채권이 있다는 사정만으로는 상계로 대항하지 못합니다. 다만 저당권 설정 때 이미 반대채권이 있었고 그 변제기가 전세금반환채권 변제기와 같거나 먼저 오면 상계로 대항할 수 있습니다.

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세권 존속기간이 끝나면 전세권 자체에는 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 압류 및 추심명령·전부명령을 받거나 배당요구를 하는 물상대위 방식으로 전세금을 받아야 합니다. 민법 제370조·제342조와 대법원 판례가 이 방법을 인정합니다. 지금은 전세금이 전세권자에게 지급되기 전에 압류를 신청할 수 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

전세권 존속기간이 끝났다면, 전세권설정자가 전세권자에게 전세금을 돌려주기 전에 전세금반환채권에 압류 및 추심명령이나 전부명령을 신청하십시오. 물상대위는 지급이나 인도 전에 압류해야 효력이 있습니다.

전세권이 끝났다고 해서 전세권저당권자가 담보를 잃는 것은 아닙니다. 전세권 대신 전세금반환채권에 대해 권리를 행사하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 2억원을 빌려주면서 B씨의 아파트 전세권에 저당권을 설정받았습니다. B씨의 전세권은 전세금 4억원, 존속기간 2024년 1월부터 2026년 1월까지였습니다. 존속기간이 끝나자 B씨는 집주인에게서 전세금을 돌려받고 이사하겠다고 했지만, A씨에게 빌린 돈은 아직 갚지 않았습니다. A씨는 전세권 기간이 끝난 지금 전세금에서 대여금을 받을 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 기간이 끝나면 전세권저당권은 어떻게 되나요?

전세권 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸해 더 이상 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없고, 저당권자는 전세권에 갈음해 남는 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사해야 합니다. 전세권을 목적으로 한 저당권에는 저당권 규정이 준용되고, 저당권에는 질권의 물상대위 규정이 준용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제371조·제370조도 같은 내용입니다.

전세금은 어떤 방법으로 받아 내나요?

전세권저당권자는 전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받거나, 다른 채권자가 전세금반환채권에 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 방법으로 전세금의 지급을 구할 수 있습니다. 추심명령을 받으면 대위절차 없이 직접 추심하고, 전부명령이 확정되면 채권이 저당권자에게 이전됩니다.

전세권저당권자의 전세금 회수 흐름

1
존속기간 만료
전세권 자체 실행 불가
2
지급 전 압류
전세금반환채권 압류 신청
3
추심·전부명령
직접 추심하거나 채권 이전
4
배당요구
다른 채권자 절차에 참여해 우선변제

물상대위권 행사는 채권에 대한 담보권 실행 절차로 진행하므로, 전세권저당권이 등기된 등기사항증명서를 내면 절차가 시작됩니다. 별도로 전세권자를 상대로 판결을 받아 둘 필요는 없습니다.

전세권설정자가 상계를 주장하면 어떻게 되나요?

원칙적으로 전세권설정자는 압류 당시 전세권자에게 반대채권이 있다는 사정만으로 전세권저당권자에게 상계로 대항할 수 없습니다. 다만 전세권저당권이 설정될 때 이미 반대채권이 있었고 그 변제기가 전세금반환채권의 변제기와 같거나 먼저 오는 경우처럼 합리적 기대 이익이 있으면 상계로 대항할 수 있습니다.

전세권설정자가 전세권자에게 받을 밀린 차임이나 대여금이 있다면, 그 채권이 언제 생겼고 변제기가 언제인지가 저당권자의 회수액을 좌우합니다. 전세권자가 저당권자 동의 없이 전세권을 소멸시키는 합의를 하는 것도 제한됩니다.

전세권저당 물상대위 대응 순서

존속기간 확인 - 등기부로 전세권 존속기간 만료일과 갱신 여부를 확인합니다. 만료 뒤에는 전세권 자체에 경매를 신청할 수 없습니다.
지급 전 압류 - 전세금이 전세권자에게 지급되기 전에 압류를 신청합니다. 지급 뒤에는 물상대위를 행사할 수 없습니다.
추심·전부명령 선택 - 다른 채권자 경합이 예상되면 추심명령, 단독이면 전부명령을 검토합니다. 경합 시 전부명령은 효력이 없습니다.
상계 항변 대비 - 전세권설정자의 반대채권 발생일과 변제기를 확인합니다. 저당권 설정 전부터 있던 채권인지가 갈림길입니다.
배당요구 - 다른 채권자가 먼저 전세금반환채권을 압류했다면 그 절차에 배당요구로 참여합니다. 우선변제권을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 임대차보증금 담보를 위해 설정된 것이거나 목적물이 경매에 넘어간 경우에는 등기부와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금반환채권 압류·추심과 배당 절차, 담보권 실행 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

전세권저당 상담에서 채권자들은 「등기부에 전세권저당이 있으니 기간이 끝나도 경매로 받으면 된다」고 생각합니다. 그러나 존속기간이 만료되면 전세권 자체에 대한 저당권 실행은 막히고, 전세금반환채권에 대한 물상대위만 남습니다. 이때 전세금이 먼저 지급되어 버리면 담보가 사라집니다.

그래서 날짜 관리가 결과를 가릅니다. 전세권 존속기간 만료일, 전세권자가 이사를 나가는 날, 전세권설정자가 전세금을 돌려주기로 한 날을 미리 파악하고 그 전에 압류 결정을 받아야 합니다. 전세권설정자가 전세권자에게 받을 돈이 있는지도 문자나 계약서로 확인해 둡니다.

이 기록은 추심금 소송에서 압류가 지급보다 먼저였는지를 가르는 증거가 되고, 전세권설정자가 상계를 주장할 때 반대채권이 저당권 설정 전부터 있었는지 판단하는 자료가 됩니다. 다른 채권자와 경합하면 배당 순위를 정하는 근거로도 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 전세권근저당권설정계약서, 대여 약정서, 전세계약서를 준비해 주시면, 물상대위 방법·압류 시점·전세권설정자의 상계 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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