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저당 잡은 건물이 불탔는데 저당권자가 화재보험금에서 돈을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 저당 건물이 불에 타 건물주가 화재보험금청구권을 갖게 되면 저당권자는 그 보험금청구권에 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 보험금청구권을 저당 목적물 가치의 변형물로 보았고, 민법은 지급 전에 압류하도록 정합니다. 지금은 보험회사가 보험금을 지급했는지부터 확인하고 압류를 준비하십시오.

저당 건물이 불에 탔다고 해서 담보가 사라졌다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A씨는 지인 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨 소유 공장 건물에 근저당권을 설정했습니다. 2025년 11월 공장에 불이 나 건물 대부분이 탔고, B씨는 화재보험금 3억원을 청구해 둔 상태였습니다. A씨는 보험금이 B씨에게 지급되기 전에 자기 채권을 먼저 확보할 방법이 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 건물이 불타면 저당권자는 화재보험금에서 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 저당 목적물이 불에 타 저당권설정자가 보험회사에 화재보험금청구권을 취득하면, 그 보험금청구권은 저당 목적물이 가진 가치가 모습을 바꾼 것이므로 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 질권이 질물의 멸실·훼손·공용징수로 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에도 미친다고 정하고, 이 규정을 저당권에 준용합니다. 화재로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우가 여기에 해당합니다.

물상대위는 어떤 절차로 행사하나요?

보험금 지급 전에 압류하고, 담보권 실행 절차로 추심합니다. 채권 그 밖의 재산권에 대한 담보권 실행은 담보권의 존재를 증명하는 서류, 즉 저당권이 기록된 등기사항증명서를 제출하면 개시되고, 민법 제342조에 따라 담보권설정자가 받을 금전에 권리를 행사하는 경우도 같습니다.

실무에서는 보험금청구권에 대한 압류 및 추심명령이나 전부명령을 신청합니다. 신청서에는 보험회사를 제3채무자로, 보험증권 번호와 사고일을 특정해 적습니다. 보험회사가 이미 건물주에게 보험금을 지급했다면 물상대위로 우선변제를 받기 어려워집니다.

이미 보험금에 질권을 설정해 두었다면 달라지나요?

질권이 있으면 더 안정적입니다. 금융기관은 대출 때 화재보험금청구권에 질권을 설정해 두는 경우가 많고, 이 경우 질권자로서 보험회사에 직접 청구할 수 있습니다. 질권이 없는 저당권자는 물상대위와 압류 절차에 기대야 하므로 지급 전 압류 시점이 결론을 좌우합니다.

건물주가 보험금을 먼저 받아 쓰면 어떻게 되나요?

지급 전에 압류하지 못했다면 물상대위로 우선변제를 받기 어렵습니다. 그때는 저당권에 기해 남은 토지나 잔존 건물에 대한 경매를 진행하거나, 채무자의 다른 재산에 일반채권자로서 집행하는 방법을 검토합니다. 보험금을 받아 다른 곳에 쓴 사정은 기한이익 상실 사유가 되는지 대출 약정을 확인합니다.

화재보험금 물상대위 대응 순서

• 보험계약 확인 - 건물주가 가입한 화재보험의 보험회사, 증권 번호, 보험금액을 확인합니다. 압류 대상 특정에 필요합니다.
• 지급 여부 확인 - 보험회사에 사고 접수와 지급 예정일을 확인합니다. 지급 전이어야 물상대위가 가능합니다.
• 압류·추심명령 신청 - 등기사항증명서를 첨부해 보험금청구권 압류와 추심명령을 신청합니다. 제3채무자 송달로 지급이 막힙니다.
• 다른 채권자 확인 - 같은 보험금에 다른 압류나 질권이 있는지 확인합니다. 우선순위와 배당 절차가 달라집니다.
• 잔존 담보 관리 - 토지와 남은 건물에 대한 저당권을 유지하고 필요하면 경매를 검토합니다. 보험금만으로 부족한 부분에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보험계약자가 임차인이거나 보험금에 이미 질권이나 다른 압류가 있다면 보험증권과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행과 채권 압류·추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상대위란 무엇인가요?
  담보 목적물이 멸실·훼손되거나 공용징수되어 설정자가 받을 금전이나 물건에 담보권을 행사하는 것입니다. 민법 제342조가 질권에 관해 정하고 민법 제370조가 저당권에 준용합니다. 건물이 불타 건물주가 받게 된 화재보험금이 대표적인 대상입니다.
• 화재보험금도 물상대위 대상인가요?
  대상입니다. 대법원 2004. 12. 24. 선고 2004다52798 판결은 저당 목적물이 소실되어 저당권설정자가 보험회사에 화재보험금청구권을 취득하면 그 청구권은 저당 목적물 가치의 변형물이므로 저당권자가 민법 제370조·제342조에 따라 물상대위권을 행사할 수 있다고 했습니다.
• 언제까지 압류해야 하나요?
  보험회사가 보험금을 지급하기 전입니다. 민법 제342조 후문은 물상대위를 하려면 그 지급 또는 인도 전에 압류해야 한다고 정합니다. 보험회사는 손해사정이 끝나면 곧 지급하므로 화재 소식을 들은 즉시 압류를 준비해야 합니다.
• 압류는 어떤 절차로 하나요?
  담보권 실행으로서 보험금청구권 압류와 추심명령 또는 전부명령을 신청합니다. 민사집행법 제273조 제1항·제2항에 따라 저당권이 기록된 등기사항증명서 같은 담보권 존재 증명 서류를 제출하면 개시됩니다. 판결 같은 집행권원이 따로 필요하지 않습니다.
• 보험금이 이미 지급됐다면요?
  물상대위로 우선변제를 받기는 어려워집니다. 민법 제342조가 지급 전 압류를 요구하기 때문입니다. 이 경우 토지나 잔존 건물에 대한 저당권 실행, 채무자의 다른 재산에 대한 일반 집행, 대출 약정상 기한이익 상실 여부를 함께 검토합니다.
• 보험금에 질권을 설정해 두면 무엇이 다른가요?
  질권자로서 보험회사에 직접 청구할 수 있어 더 안정적입니다. 물상대위는 지급 전 압류가 필요하지만, 대출 때 보험금청구권에 질권을 설정하고 보험회사의 승낙을 받아 두면 화재가 나도 질권에 기해 우선 변제를 받습니다. 대출 약정서와 질권 설정 승낙서를 확인합니다.

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